Dòng tiền dịch chuyển từ bất động sản du lịch đến thành phố mới

Báo cáo SSI Research mới đây cho rằng, xu hướng thị trường nhà ở trong năm 2021 sẽ dần được cải thiện nhờ việc sửa đổi bổ sung các quy định pháp luật có liên quan đến ngành và đầu tư cơ sở hạ tầng tích cực. Trong khi đó, lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp sẽ tiếp tục hỗ trợ khả năng thanh toán của người mua nhà, với tỷ lệ sử dụng thế chấp tăng.

Một xu hướng khác đang được ghi nhận trên thị trường, đó là sự chuyển dịch khỏi các bất động sản liên quan đến ngành du lịch (như condotel, biệt thự biển) và các điểm nóng có giá quá cao, đồng thời chuyển hướng quan tâm nhiều hơn đến câu chuyện thành lập các thành phố mới (như TP. Thủ Đức ở TP.HCM hay thành phố trực thuộc tỉnh cấp 2) và các dự án hạ tầng mới sắp được khởi công xây dựng trong thời gian tới.

SSI Research tin rằng, trong thời gian tới, những doanh nghiệp địa ốc có uy tín đi đúng xu hướng và đúng thời điểm với quỹ đất sẵn sàng phát triển quy mô lớn tọa lạc ở các địa điểm tiềm năng, sẽ có hoạt động kinh doanh khởi sắc. Ngoài ra, chủ đầu tư với những hoạt động kinh doanh đáng chú ý như thâu tóm quỹ đất mới, tái cơ cấu quản trị sau các sự kiện M&A hoặc những công ty có thể ghi nhận mức lợi nhuận phục hồi mạnh so với mức thấp trong năm 2020.

Theo SSI Research, thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ có 3 vấn đề đáng chú ý.

Thứ nhất, việc hoàn thiện khung pháp lý sẽ từng bước giúp tăng cường nguồn cung thị trường.

Quá trình sửa đổi các quy định pháp luật liên quan, bao gồm Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Nghị định 148/2020/NĐ-CP (có hiệu lực từ năm 2021) có thể từng bước giải quyết các vấn đề về pháp lý như rút ngắn tiến độ cấp phép xây dựng, bỏ yêu cầu phân bổ vốn theo tiến độ xây dựng; không yêu cầu phê duyệt M&A đối với việc chuyển nhượng cổ phần giữa các nhà đầu tư nước ngoài nếu không làm tang tổng sở hữu và hướng dẫn xử lý các lô đất thuộc sở hữu Nhà nước, vốn là vấn đề gây tranh cãi của một số dự án bất động sản.

Với những sửa đổi này, quá trình phát triển dự án có thể tiến triển tích cực hơn nhưng sẽ chưa có ảnh hưởng ngay lập tức đến nguồn cung thị trường. Bởi lẽ, thông thường phải mất 12 đến 24 tháng để hoàn thành thủ tục và quy trình giải phóng mặt bằng trước khi dự án thực sự được đưa ra mở bán.

Thứ hai, xu hướng tăng giá được hỗ trợ nhờ việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng. Theo SSI Research, một yếu tố khác sẽ có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là hoạt động đầu tư cơ sở hạ tầng đã được đẩy mạnh trong năm 2020. Năm 2021, tiến độ giải ngân sẽ được đẩy nhanh, điều này tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường.

Cụ thể, theo Bộ Giao thông Vận tải, năm 2020, giải ngân vốn của Bộ đạt 35,6 nghìn tỷ đồng và dự kiến sẽ đạt 46 nghìn tỷ đồng trong năm 2021, tăng 28% so với năm 2020.

Một số dự án đáng chú ý tại TP.HCM dự kiến hoàn thành trong năm 2021 bao gồm tuyến Metro số 1 và cầu Thủ Thiêm 2, cùng một số dự án khác trong trung và dài hạn như tuyến Metro số 2, sân bay quốc tế Long Thành,... Trong khi đó tại Hà Nội, tuyến Metro đầu tiên dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào đầu năm 2021 còn tuyến thứ hai có thể bắt đầu hoạt động vào quý IV. Hai dự án giao thông trọng điểm này song song với việc liên tục hoàn thiện hệ thống đường nội đô cũng như hệ thống giao thông đến các quận ngoại thành sẽ tác động tích cực đến mặt bằng giá đất và gia tăng nhu cầu bất động sản. SSI Research ước tính, giá bán sẽ tăng 5% tại TP.HCM và 2% ở thị trường Hà Nội so với năm 2020.

Thứ ba, tăng trưởng lợi nhuận tập trung vào các nhà đầu tư có doanh số bán hàng tốt. Năm 2021, các chủ đầu tư danh tiếng sở hữu quỹ đất lớn ở những vị trí chiến lược, đã hoàn thiện thủ tục pháp lý sẽ được hưởng lợi. Theo SSI Reseach, các chủ đầu tư này có kết quả kinh doanh tích cực trong năm 2021 sẽ gồm: Công ty cổ phần Vinhomes, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long... Về doanh số bán hàng, SSI Research dự đoán, 2021 sẽ là một năm sôi động hơn đối với các chủ đầu tư bất động sản nhà ở, với một số đợt mở bán mới được khởi động.