Dòng tiền xếp hàng đổ vào bất động sản

Kỳ vọng ở dòng vốn ngoại

Theo báo cáo mới nhất của Cục đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/7, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký đạt 16,7 tỷ USD, giảm 11,1% so với cùng kỳ năm 2020.

Số liệu của đơn vị này cho thấy, trong 18 ngành lĩnh vực thu hút đầu tư, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt trên 7,9 tỷ USD, chiếm 47,2% tổng vốn đầu tư đăng ký. Đứng thứ hai là lĩnh vực sản xuất, phân phối điện với tổng vốn đầu tư 5,49 tỷ USD, chiếm 32,8% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Và tiếp đến là lĩnh vực kinh doanh bất động sản, bán buôn, bán lẻ. Trong đó, với lĩnh vực bất động sản mặc dù vẫn giữ thứ tự cao nhưng Việt Nam không có dự án mới, có vốn "khủng" đổ vào bất động sản như các năm trước. Điều này khiến vốn ngoại giảm mạnh thời gian qua.

Lượng vốn FDI vào bất động sản Việt Nam trong 7 tháng đầu năm 2021 chỉ đạt 1,17 tỷ USD, giảm hơn 1,6 tỷ USD, tương đương khoảng 58% so với cùng kỳ năm ngoái. Các đối tác tiềm năng phần lớn đến từ các nước Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Indonesia.

Cục Đầu tư nước ngoài cho biết, trong năm 2020, dù bối cảnh đại dịch song Việt Nam vẫn có một số dự án bất động sản được nhà đầu tư ngoại tăng vốn như Khu đô thị trung tâm Tây Hồ Tây. Tuy nhiên, trong 6 tháng qua, không có nhiều đại dự án tăng thêm vốn, chỉ có những dự án cấp mới, chờ kế hoạch khởi công.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay: “Việc nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản giảm mạnh đã được dự báo từ trước, khi dịch Covid-19 bùng phát tại nhiều nơi trên thế giới và đang diễn biến phức tạp. Theo đó, Việt Nam và nhiều quốc gia khác vẫn đang duy trì lệnh “đóng cửa”. Do đó, không mấy ngạc nhiên khi thu hút vốn đầu tư nước ngoài Việt Nam giảm mạnh, trong đó có bất động sản. Tuy nhiên, việc sụt giảm này chỉ là tạm thời vì thực tế nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang chờ đợi cơ hội để đầu tư vào Việt Nam”.

Theo dự báo của nhiều chuyên gia và một số tổ chức tài chính quốc tế, dòng vốn FDI vào Việt Nam thời gian tới sẽ còn lớn hơn nữa bởi doanh nghiệp nước ngoài tin tưởng vào Việt Nam, việc đang khống chế thành công đại dịch là ưu điểm rất lớn cho lợi thế cạnh tranh quốc gia. Bên cạnh đó, với các hiệp định thương mại lớn được ký kết, Việt Nam hoàn toàn có thể cạnh tranh với các nước khác trong khu vực về thu hút FDI.

Tại một hội thảo mới đây, ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho hay, với khả năng kiểm soát dịch Covid-19, dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam và khả năng phục hồi kinh tế sẽ là những xung lực mạnh cho thị trường bất động sản phục hồi. 

Cùng với xuất khẩu tăng do hưởng lợi từ các hiệp định thương mại đã ký kết, hoạt động du lịch sẽ ấm dần và nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng dần được phép vào Việt Nam, bên cạnh đó là các chính sách kinh tế vĩ mô, vi mô, chính sách tài chính được điều chỉnh linh hoạt… cũng sẽ góp phần thúc đẩy và tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, tại toạ đàm ngày 28/7 mới đây, Chủ tịch Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC), ông Đặng Thành Tâm cho biết, thực tế vốn FDI dịch chuyển vào Việt Nam rất lớn. Với công tác kiểm soát dịch tốt từ năm 2020, Việt Nam vẫn đang tận dụng được sự dịch chuyển đầu tư nước ngoài.

"Cụ thể, chỉ mới 2 hôm trước, trong thời điểm đỉnh dịch nhưng KBC nhận được thông tin nhà đầu tư vẫn đặt thêm đất trong khu công nghiệp để mở rộng sản xuất kinh doanh làm vệ tinh cho Aple. Hiện nay các nhà đầu tư lớn vẫn đặt hàng, ở Hải Phòng, LG vẫn mong muốn KBC đẩy nhanh phát triển khu công nghiệp giai đoạn 3", ông Tâm cho hay.

Còn ông Nguyễn Thái Phiên, Phó Tổng Giám đốc NovaGroup cho hay, Quốc hội đang họp và kế hoạch đầu tư công trung hạn đến năm 2025 sắp được phê duyệt. Lúc này, một lượng lớn tiền sẽ được đưa ra cải tạo, nâng cấp cơ sở hạ tầng hiện có. Đáng kể nhất chính là khu vực phía Nam. Ví dụ tại TP.HCM và Đồng Nai, tổng cộng mức đầu tư cơ sở hạ tầng khoảng 35 tỷ USD cho 5 năm tới - đó là bàn đạp rất lớn để phát triển ngành bất động sản trong tương lai.

Huy động vốn thành công từ trái phiếu

Thị trường chứng khoán 6 tháng đầu năm tăng trưởng mạnh, thanh khoản tiếp tục bứt phá đưa thị giá cổ phiếu doanh nghiệp lên cao. Điều này đã mở ra cơ hội huy động vốn cho doanh nghiệp. Ghi nhận, loạt đơn vị đã lên phương án hút” vốn giá rẻ bằng việc phát hành cổ phiếu trên sàn, một số đông khác sử dụng cổ phiếu để làm đảm bảo cho kênh huy động tiền qua trái phiếu.

Về phía doanh nghiệp, nổi bật trong số đơn vị lấy cổ phiếu làm tài sản đảm bảo cho việc huy động trái phiếu phải kể đến Novaland với khoảng 10.000 tỷ huy động được đảm bảo bằng giá trị cổ phiếu NVL.

Hay Hưng Thịnh Land cuối tháng 6 vừa qua cũng đã phát hành thành công 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 950 tỷ đồng. Lô trái phiếu nói trên được bảo đảm bằng cổ phần của CTCP Hưng Thịnh Land và bất động sản, động sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai liên quan hoặc phát sinh từ dự án Khu Hồ Tràm, dự án Khu Phước Long B…

Theo số liệu từ SSI Research, tỷ lệ dùng cổ phiếu đảm bảo cho phát hành trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản tiếp tục tăng mạnh. Ghi nhận, có đến 29.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản được đảm bảo hoàn toàn bằng cổ phiếu hoặc không có tài sản đảm bảo. Nếu tính cả các trái phiếu bất động sản được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là gần 60.000 tỷ đồng - chiếm 64% tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành trong 6 tháng đầu năm.

Tính chung toàn thị trường, khoảng 9,3% tỷ trọng trái phiếu phát hành được đảm bảo hoàn toàn bằng cổ phiếu, tương đương giá trị vào khoảng 19.437 tỷ đồng.

Tuy nhiên, dịch bệnh Covid-19 kéo dài đang khiến cho môi trường kinh doanh của nhóm này bớt thuận lợi. Cụ thể, thanh khoản của thị trường bất động sản có xu hướng giảm cho thấy sức hấp thụ đang suy yếu dần; các hoạt động triển khai dự án, sự kiện mở bán bị gián đoạn do dịch bệnh; hoạt động đầu tư công các dự án cơ sở hạ tầng đang chậm hơn dự kiến.

“Các yếu tố này làm tăng chi phí vốn do ứ đọng, ảnh hưởng đến kế hoạch dòng tiền trả nợ gốc lãi trái phiếu của doanh nghiệp”, SSI Research nhấn mạnh.

Trong khi đó, nhóm nghiên cứu của Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản sẽ khiến nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu của các doanh nghiệp tăng cao, đặc biệt là các doanh nghiệp hạn chế về tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Lãi suất trái phiếu bất động sản vì thế có thể nhích tăng và sẽ hấp dẫn hơn so với các nhóm trái phiếu khác.

Nhưng SSI cũng khuyên nhà đầu tư nên thận trọng, vì lượng trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu có nhiều rủi ro.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, việc doanh nghiệp bất động sản gia tăng phát hành trái phiếu với lãi suất cao thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp cũng như tác động của dịch bệnh ảnh hưởng đến cơ cấu vốn của doanh nghiệp./.