Dòng tiền xoay hướng chuyển về bất động sản vùng ven

Dữ liệu từ báo cáo quý 1 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc đất nền đã đi vào ổn định với giá giao dịch bằng 70-80% mức giá thời điểm sôi động. Dấu hiệu cắt lỗ, giảm giá đến nay không còn.

Thậm chí, trước nhiều dự báo chuyển biến của đất nền sau khi quy định siết chặt phân lô, bán nền có thể hiệu lực sớm hơn, tâm lý nhiều nhà đầu tư bắt đầu đổ xô đi săn đất nền ven đô khiến phân khúc này có hiện tượng rục rịch tăng giá.

Theo dữ liệu của chuyên trang Batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm 2024, giá bán đất nền tại Đông Anh ghi nhận tăng mạnh nhất với 24%, huyện Quốc Oai tăng 20%, huyện Hoài Đức tăng 19%, huyện Thạch Thất tăng 13%, huyện Gia Lâm tăng 4%.

Dữ liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, 6 tháng đầu năm 2024, mức độ quan tâm đất nền đang trên đà phục hồi sau khi chạm đáy năm 2023. Theo đó, mức độ quan tâm đất nền tại Đông Anh tăng mạnh nhất với 104%, huyện Quốc Oai 101%, huyện Gia Lâm 95%, huyện Hoài Đức 79%, huyện Thạch Thất 48%.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cũng cảnh báo, các cơn "sốt đất ảo" có thể sẽ hình thành, gây nguy cơ mất an toàn đầu tư, đặc biệt khi thị trường bất động sản đang trong tiến trình hồi phục.

Không chỉ ở phân khúc đất nền, chung cư vùng ven cũng thu hút người dân nhiều hơn. Theo ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản BHS, giá chung cư tại Hà Nội đang tăng phi mã 25%/năm trong 3 năm qua. Tức là, ai đó mua chung cư trước 2021 thì nay đã có thể bán lãi gấp đôi. Trong khi đó, đà tăng giá của bất động sản thấp tầng quanh Hà Nội còn tăng mạnh hơn như vậy.

Vị lãnh đạo doanh nghiệp lý giải nguyên nhân tăng giá mạnh như vậy là do dòng tiền đang tập trung quá lớn vào nội đô, chưa đổ ra ngoài. Với tình hình mặt pháp lý hiện tại rất khó có một dự án đủ pháp lý, giá cả phù hợp có thể ra hàng. Nếu có thì cũng là của các ông lớn và giá rất lớn.

Bên cạnh đó, cuộc chơi tại Hà Nội sẽ rất khốc liệt với các nhà đầu tư và chỉ dành cho các nhà đầu tư tay to, có ngân sách đầu tư từ 15 tỷ trở lên. Do đó, ông Nga nhận định, những dự án do nhà nước đấu giá ở các tỉnh thành trên cả nước (tức là chắc chắn về pháp lý) sẽ được các nhà đầu tư thực sự quan tâm và đổ dòng tiền.

Các nhà đầu tư ngân sách nhỏ hơn được ông Nga khuyên nên tìm cách dịch chuyển sớm ra các tỉnh thành khác, vùng đất khác vì sớm muộn, dòng tiền sẽ chạy ra ngoài Hà Nội, có thể cuối năm 2024 hoặc đầu 2025.

Dòng tiền sẽ luân chuyển

Dự báo về thị trường những tháng cuối năm, giới chuyên gia cho rằng, phân khúc đấu giá và bất động sản các tỉnh vùng ven Hà Nội có thể sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong nửa cuối năm 2024, thậm chí là sang đầu năm 2025. Theo đó, dòng tiền quay đầu đổ vào bất động sản nhiều hơn vì bất động sản là một thành phần quan trọng của nên kinh tế.

Một chuyên gia bất động sản cho rằng, lý do bất động sản ở Hà Nội tăng cao là bởi lúc này, nhà đầu tư còn nhiều tiền gửi tiết kiệm, trong khi đó, lãi suất ở mức thấp, nền kinh tế mới có dấu hiệu phục hồi nên lo ngại lạm phát. Những nhà đầu tư muốn giữ tiền đều lựa chọn kênh bất động sản.

Khi thị trường còn nhiều khó khăn, họ e ngại xuống tiền ở các tỉnh, thành phố xa, nên việc tập trung mua các bất động sản ở Hà Nội để tránh rủi ro cũng là điều dễ hiểu. Nhưng sau đó, dòng tiền đầu tư sẽ buộc phải di chuyển để tìm kiếm các cơ hội khác hấp dẫn hơn. Nhất là khi các cơ quan nhà nước kịp thời có chế tài kiểm soát cơn sốt đất vùng ven, thì dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ di chuyển nhanh hơn nữa.

Cũng đưa ra nhận định về thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, dự báo từ quý 2/2025 đến quý 4/2025 có thể là giai đoạn khởi sắc, người dân sẽ quan tâm hơn nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm. Đây sẽ là thời điểm mà đất nền, biệt thự dần lấy lại lợi thế và có thanh khoản tốt hơn. Dự kiến, từ đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ ổn định, người mua ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những loại hình bất động sản có tốc độ tăng giá cao, số lượng ít nhưng thu hút nhiều quan tâm.

Bên cạnh dự báo xu hướng người mua và nhà đầu tư trong vòng 2 năm tới, Batdongsan.com.vn cũng phân tích thị hiếu của họ trong ngắn hạn thông qua Khảo sát về tâm lý người tiêu dùng bất động sản nửa cuối năm 2024. Theo đó, chỉ số tâm lý thị trường đi ngang. Người mua đang chờ đợi tín hiệu tích cực từ thị trường, việc lãi suất hạ so với năm 2023 và các chính sách pháp lý mới sắp có hiệu lực tạo tâm lý tốt hơn cho người dân.