Dòng vốn đang chảy mạnh về bất động sản khu công nghiệp

Bất động sản khu công nghiệp vẫn là tâm điểm hút dòng vốn đầu tư

Dù thị trường bất động sản gặp phải nhiều biến động khó lường, nhiều phân khúc suy thoái nhưng bất động sản khu công nghiệp dường như không mấy ảnh hưởng. Theo Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, dư nợ cho vay bất động sản khu công nghiệp, chế xuất đã tăng từ 17.900 tỷ đồng tháng 9/2020 lên 67.600 tỷ đồng tính đến tháng 11/2023. So với tốc độ tăng tín dụng chung của nền kinh tế và lĩnh vực bất động sản, dư nợ tín dụng khu công nghiệp có mức tăng rất nhanh, vượt trội.

Trong chiến lược kinh doanh, các ngân hàng cũng khá ưu tiên cho lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp. Như Vietcombank, ông Nguyễn Thanh Tùng – Tổng Giám đốc từng cho biết phân khúc bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất là phân khúc được nhà băng ưu tiên và mở rộng cấp tín dụng với lãi suất ưu đãi.

Hay VPBank đã triển khai chương trình tài trợ trọn gói cho vay vốn thuê, mua bất động sản khu công nghiệp, cụm công nghiệp với lãi suất chỉ từ 0,6%/tháng vào tháng 4 vừa qua. Từ tháng 2 đến hết tháng 12/2024, Agribank đưa ra gói tín dụng 15.000 tỷ đồng cho 6 lĩnh vực ưu tiên, trong đó có đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp/cụm công nghiệp, xây dựng nhà xưởng cho thuê, trang trại cho thuê với lãi suất cố định 6% năm đầu tiên.

Bên cạnh đó, sự đổ bộ của “đại bàng FDI” vào bất động sản khu công nghiệp cũng tăng trưởng mạnh mẽ với nhiều sự cạnh tranh. Ông Phạm Như Ánh, Tổng Giám đốc ngân hàng Quân đội (MB), cho biết trong 2 quý đầu năm 2024, bất động sản khu công nghiệp là điểm sáng lớn nhất. Cơ bản các ngân hàng cho vay trong lĩnh vực này đều tăng trưởng. Các dự án khu công nghiệp cũng cơ bản được tháo gỡ các vướng mắc về mặt pháp lý.

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước cũng hạ hệ số rủi ro tín dụng bất động sản công nghiệp từ 200% xuống 160%, khuyến khích các nhà băng cho vay. MB cũng là đơn vị cho vay nhiều trong phân khúc này.

Sự “xuôi chèo mát mái” của dòng tiền là minh chứng rõ ràng nhất cho thấy bất động sản công nghiệp đang “thăng hoa”. Điều này cũng lý giải vì sao dòng vốn FDI liên tục chảy mạnh, tác động tích cực đến phân khúc được dự báo tiếp tục là tâm điểm trên thị trường bất động sản.

Đơn cử, vào hạ tuần tháng 6 vừa qua, Tập đoàn Foxconn, nhà sản xuất thiết bị điện tử theo hợp đồng lớn nhất thế giới, công bố thông tin thành lập pháp nhân triển khai dự án quy mô hơn 383 triệu USD tại Khu công nghiệp Nam Sơn - Hạp Lĩnh, tỉnh Bắc Ninh. Và, như thường lệ, đối tác gọi tên KBC.

Cụ thể, theo tìm hiểu, dự án mới của Foxconn hướng tới sản xuất sản xuất, lắp ráp, gia công bảng mạch in PCB (bo mạch in), có tổng diện tích thực hiện là 14,26 ha với tổng vốn đầu tư thực hiện là hơn 9.400 tỷ đồng (tương đương 383,3 triệu USD). Dự án được triển khai tại Khu công nghiệp Nam Sơn - Hạp Lĩnh (Tiên Du, Bắc Ninh), là một trong những khu công nghiệp do KBC phát triển.

Bất động sản Khu công nghiệp có tỷ lệ hấp thụ tôt

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy trong nửa đầu năm, FDI đăng ký đạt 15,2 tỷ USD, tăng 13,1%; vốn FDI giải ngân đạt 10,8 tỷ USD, tăng 8,2% so với cùng kỳ. Đây là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất của 6 tháng đầu năm trong 5 năm qua.

Số liệu Cushman & Wakefield Vietnam cho thấy lượng hấp thụ ròng đất công nghiệp đạt 79 ha trong 6 tháng đầu năm tại khu vực phía Nam. Bình Dương, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu mỗi nơi ghi nhận trên 20 ha lượng giao dịch. Nhà xưởng xây sẵn cũng có lượng hấp thụ đạt 172.000 m2 chủ yếu tại tỉnh Bình Dương, ​nhà kho xây sẵn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ròng vào khoảng 74.000 m2.

Giá chào sơ cấp trung bình của đất công nghiệp ở miền Nam được ghi nhận ở mức 176 USD/m2/kỳ thuê, tăng 2,9% theo quý và 4,8% theo năm.​ Giá thuê nhà xưởng tăng 1,1% theo quý và 2,5% theo năm, ở mức 4,7 USD/m2/tháng. ​Giá thuê trung bình của nhà kho được ghi nhận ở mức 4,5 USD/m2/tháng, ổn định theo quý và tăng 1,2% theo năm.​

Không chỉ ở miền Nam, mà ở miền Bắc, giá thuê khu công nghiệp thị trường cấp 1 tính đến cuối quý II tăng 4,5%, nhà xưởng tăng 1,9% và giá thuê kho giảm 1% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp đạt 83%, nhà xưởng 86 – 87% và nhà kho đạt 63 – 79%.

CBRE dự báo trong giai đoạn 2024 – 2026, giá thuê đất khu công nghiệp tăng 6-7% ở miền Bắc và tăng 3-7% ở miền Nam; thuê nhà xưởng, kho sẽ tăng nhẹ 0-3,5%/năm trong giai đoạn 2024-2026.