Dự án căn hộ mới được mở bán “biến mất” khỏi thị trường

“Tuyệt chủng” căn hộ của dự án mới

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP. HCM và các vùng phụ cận của DKRA Group mới công bố cho thấy, trong 2 tháng đầu năm nay, thị trường căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Tây Ninh) không ghi nhận thêm dự án mở bán mới nào. Trong suốt thời gian này, nguồn cung thị trường đến từ 6 dự án, nhưng tất cả đều thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo.

Cụ thể, nguồn cung chung cư mới ở khu vực phía Nam đạt 440 căn, giảm 34% so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, nguồn cung mới ở TP.HCM là chủ yếu với hơn 300 căn, sau đó đến Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu.

DKRA cũng cho biết, lượng tiêu thụ căn hộ mới giảm 53% so với cùng kỳ năm trước, do thị trường phần nào bị ảnh hưởng bởi kỳ nghỉ Tết Âm lịch kéo dài. Bất chấp việc nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách khuyến mãi như chiết khấu thanh toán nhanh, kéo dài kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán... để kích cầu thị trường. Căn hộ hạng B chiếm 76% nguồn cung và tập trung chủ yếu tại khu Tây TP. HCM.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không nhiều biến động, cục bộ ghi nhận mức tăng 3-6% tại một số dự án ở TP.HCM có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng, bàn giao nhanh chóng. Căn hộ mới tại thị trường TP.HCM trong hai tháng đầu năm có giá bán cao nhất là 82 triệu đồng mỗi m2, còn thấp nhất là 52,5 triệu đồng một m2.

Hiện tại, căn hộ mới ở thành phố Hồ Chí Minh đang có giá bán giao động từ 52,5 – 82 triệu đồng/m2. Trong khi, tại tỉnh Bình Dương giá căn hộ mới có mức giá giao động từ 35,5 – 48,7 triệu đồng/m2. Còn tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, giá căn hộ mới giao động từ 48,3 – 52,8 triệu đồng.

Trong hai tháng đầu năm 2024, điểm sáng hiếm hoi của thị trường bất động sản TP. HCM và vùng phụ cận đến từ phân khúc đất nền, nhưng cũng chỉ ghi nhận duy nhất 1 dự án mới và 3 dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo, cung ứng ra thị trường 138 nền, giảm 14% so với cùng kỳ năm 2023.

Trong 2 tháng đầu năm nay, nguồn cung và lượng tiêu mới phân khúc đất nền ghi nhận mức giảm lần lượt là 14% và 25% so với cùng kỳ năm 2023. Mặt bằng giá bán sơ cấp có xu hướng đi ngang so với thời điểm cuối năm 2023. Giá bán đất nền mới tại Long An là từ 17,2 – 54,9 triệu đồng/m2, tại Bình Dương giá bán giao động từ 14,5 – 16 triệu đồng/m2 và tại Đồng Nai giá bán là từ 12,3 – 13,7 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng – biệt thự nghỉ dưỡng và bất động sản nghỉ dưỡng – Condotel thị trường cũng không ghi nhận dự án mới nào trong 2 tháng đầu năm, mỗi phân khúc chỉ ghi nhận 1 dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo, nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ đều giảm mạnh.

Trước đó, số liệu thống kê của Savills cũng cho biết nguồn cung chung cư tại TP.HCM cả năm ngoái xuống mức thấp kỷ lục trong 10 năm qua chỉ với 10.700 căn. Số dự án mới xuống thấp khiến lượng giao dịch căn hộ giảm liên tục 7% mỗi năm trong thập kỷ qua. Năm 2023, thị trường chỉ ghi nhận 6.300 giao dịch.

Ngoài ra, báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, những chỉ số của thị trường có sự giảm sút do dịp Tết Nguyên đán kéo dài. Cụ thể, tổng lượng tin đăng bán nhà đất TP.HCM tháng 2 giảm 30% so với tháng 1. Trong đó, lượng tin rao bán nhà riêng TP.HCM giảm 38%, đất nền giảm 33% và căn hộ chung cư giảm 29%.

Về nhu cầu mua, nhà mặt phố là phân khúc có lượng tìm mua giảm sâu nhất thị trường bất động sản TP.HCM trong tháng 2, với mức giảm ghi nhận lên đến 33%. Các loại hình khác là đất nền giảm 20%, biệt thự giảm 20% và nhà riêng lẻ giảm 19%. Căn hộ là dòng sản phẩm ít chịu ảnh hưởng nhất tháng qua, nhu cầu tìm mua chỉ giảm nhẹ tầm 6% so với tháng trước.

Giải bài toán nguồn cung mới bằng cách nào?

TP. HCM là thành phố trực thuộc Trung ương thuộc loại đô thị đặc biệt của Việt Nam. Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ, thành phố này hiện có 16 quận, 1 thành phố và 5 huyện, tổng diện tích 2.095km2.

Đây cũng là thành phố lớn nhất Việt Nam (gần 8,9 triệu người) về dân số và cũng là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của Việt Nam. Trong khi quá trình đô thị ngày ngày càng nhanh thì nhu cầu an cư, sở hữu căn hộ lại trở nên cần thiết với đại đa số người dân đang sinh sống và làm việc tại TP. HCM.

Tuy nhiên, bài toán về nguồn cung dự án chung cư mới phù hợp với mức thu nhập của người dân vẫn chưa được giải. Do đó, điều quan trọng lúc này là cần phải cân bằng cung – cầu phân khúc căn hộ tại thị trường TP. HCM và vùng phụ cận.

Theo Savills dự đoán năm nay và năm tới, chung cư mới tại TP.HCM chủ yếu có giá 5-10 tỷ đồng một căn, còn phân khúc 2-5 tỷ đồng ngày càng khan hiếm.

Còn theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), thị trường nhà ở TP. HCM đang diễn biến theo mô hình kim tự tháp ngược với 71,5% nhà ở cao cấp, còn phân khúc trung cấp chỉ có 28,5%. Theo HoREA, thị trường nhà ở an toàn, lãnh mạnh, bền vững phải là mô hình kim tự tháp với phần đế rộng nhất là nhà ở bình dân vừa túi tiền, nhà ở xã hội, rồi mới đến phân khúc trung cấp, cao cấp.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định trong năm nay, các chủ đầu tư sẽ đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường, bởi nếu hiện tại thanh khoản chậm lại thì sang năm sau sẽ không thu hồi được nhiều vốn.

"Nếu đợi đến năm 2025, khi Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực, chủ đầu tư chỉ được thu 5%, sau đó mất nhiều thời gian để hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính, đủ điều kiện thì mới bán hàng ra được", ông Tuấn nhận định.

Chính việc nguồn cung ngày một khan hiếm đã đẩy giá chung cư tăng từng ngày. Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Còn tại TP.HCM là 16 điểm phần trăm.

Tại TP. HCM, giá căn hộ đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.

Lý giải về việc thị trường khan hiếm nguồn cung căn hộ, nhiều chuyên gia đánh giá, sự sụt giảm trong thời gian qua do số lượng dự án bất động sản được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm trong khi các dự án đang triển khai “chật vật" bởi các vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn.

Mặc dù nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các Bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, số lượng dự án được triển khai, tái khởi động trở lại trong năm 2023 tăng mạnh, nhưng áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi đối với các doanh nghiệp địa ốc.

Dự báo về giá bán căn hộ trong thời gian tới, bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường và S22M cho rằng trong giai đoạn từ 2024-2026, lượng căn hộ giá 2-5 tỷ đồng ngày càng khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5-10 tỷ đồng/căn.