Dự báo đất nền sẽ tiếp tục có biến động về giá

Đất nền “ngủ đông”

Trong khi giá chung cư tại các đô thị lớn tăng giá vùn vụt thì đất nền – loại hình “làm mưa làm gió” trên thị trường trong thời gian qua lại rơi vào tình cảnh “ngủ đông” dù ở vùng ven đô thị lớn hay thị trường tỉnh.

Dữ liệu mà batdongsan.com.vn mới đây công bố cho thấy, đất nền là loại hình ghi nhận biến động giảm rõ rệt về cả lượt tìm kiếm và giá rao bán. Tại miền Bắc, đất nền giảm nhiệt diện rộng. Cụ thể, lượt tìm kiếm tại hầu hết các tỉnh, thành phố phía Bắc đều sụt giảm khá mạnh, sâu nhất lên đến 45% tại địa bàn các tỉnh như: Lạng Sơn, Bắc Giang, Hà Nam.

Về giá rao bán, một số thị trường đất nền nổi bật như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng đều có giá rao bán giảm nhẹ 1-7%.

Diễn biến này xảy ra tương tự với thị trường miền Nam. Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý 3/2022 TP.HCM và các đô thị vệ tinh ghi nhận 9 dự án đất nền mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 nền, giảm 65% so với quý 2/2022.

Không chỉ nguồn cung, tiêu thụ đất nền cũng giảm mạnh, với chỉ khoảng 550 nền chào bán thành công, giảm 78% so với quý trước và ghi nhận mức giao dịch thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm.

Tuy nhiên, trái ngược với thực tế giao dịch, mặt bằng giá chào bán đất nền vẫn tăng trong khoảng từ 2 - 4% so với quý trước.

Theo báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn, tại khu vực phía Nam vẫn ghi nhận giá bán đất nền tăng trong các tháng vừa qua. Cụ thể, trong quý 3/2022, tại TP.HCM giá rao bán đất nền Củ Chi tăng gần 15%, huyện Nhà Bè tăng 17%, đất nền huyện Bình Chánh, Hóc Môn cũng tăng giá thêm 6-7% so với quý trước. Riêng với khu Đông, ngoài quận 9 có giá đất nền giảm 2%, quận Thủ Đức vẫn ghi nhận giá đất tăng 3%.

Bên cạnh biến động mạnh về giá bán, nhu cầu tìm mua đất nền tại TP.HCM cũng tăng mạnh. Ngoài khu vực huyện Củ Chi có xu hướng mua sụt giảm 43% so với quý trước, hầu hết các quận/huyện ngoại thành TP.HCM đều ghi nhận tăng trưởng nhu cầu mua từ 2-12% so với quý 2/2022, đặc biệt là khu vực Nam và khu Tây.

Theo đó, nhu cầu tìm mua đất nền Nhà Bè tăng 11%, Bình Chánh 10%, Hóc Môn tăng 12% và quận 12 cũng có lượt quan tâm tăng 6%. Riêng với khu Đông, quận Thủ Đức cũ có lượt tìm mua đất nền tăng 9% trong khi đất nền quận 9 cũng tăng thêm 2% lượt tìm mua trong quý này.

Dù đánh giá thị phần đất nền đang gặp khó trong thanh khoản nhưng theo đánh giá của nhiều chuyên gia, nếu như năm 2023, nhà đầu tư nào có tiền mặt, gom đất nền với mức chi phí vốn thấp thì cơ hội sinh lời cao trong vòng 2-3 năm là điều hoàn toàn xảy ra.

Theo các chuyên gia, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam hiện dưới mức 40%. Do đó dư địa cho đầu tư công còn lớn, tạo động lực cho kênh đầu tư đất nền. "Hơn 10 năm đầu tư địa ốc nhưng ông luôn thấy đất nền tăng trung bình 15-20%. Dù thị trường đi xuống thì sang năm 2023, giá đất vẫn có thể tăng trở lại với mức tăng 30% so với năm 2021. Theo đó, nhu cầu về đất nền rất lớn và có thực. Đây là loại hình góp phần làm thay đổi diện mạo mới cho địa phương.

Thị trường vùng ven sẽ tiếp tục có biến động về giá

Nhận định về phân khúc đất nền, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, xu hướng tăng giá của đất nền TP.HCM đến từ việc nhu cầu mua tại thị trường với loại hình này còn rất lớn. Với nhà đầu tư đất nền, khi các thị trường vệ tinh có xu hướng chững lại, dòng tiền sẽ lại đổ về đô thị trung tâm, nhất là các khu vực có biến động về quy hoạch hạ tầng và tiềm năng tương lai. Vì vậy, những thị trường đang hưởng lợi từ các chính sách xây dựng hạ tầng giao thông, quy hoạch dịch vụ như Bình Chánh, Thủ Đức sẽ tiếp tục có biến động giá lớn.

Tuy nhiên, ông Tuấn nhận định, dù đất nền là phân khúc từng liên tục sốt nóng nhưng cũng sẽ là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi thị trường ngấm đòn tín dụng. Dòng vốn dành cho thị trường bất động sản các tháng cuối năm 2022 và đầu năm 2023 dự kiến vẫn rất khó khăn, lãi suất đang trên đà tăng mạnh sẽ tạo ra áp lực lớn cho những nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Với nhà đầu tư đất nền, áp lực về vốn vay, lãi vay, quay vòng vốn, thanh khoản sẽ rất lớn vì đây vốn là loại hình thuần đầu tư, thậm chí có lượng nhà đầu cơ lớn.

Bàn về cơ hội cho nhà đầu tư trong năm 2023, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định thị trường đang ở giai đoạn trầm lắng. Ông Đính cho rằng, thị trường đang đối mặt với nguồn cung khan hiếm, thiếu sản phẩm hấp dẫn nhà đầu tư và khó khăn về chính sách tín dụng, tiếp cận nguồn vốn… Các nhà đầu tư khó biết chọn gì có thể sinh lời trong giai đoạn hiện nay.

Ông Đính cũng khẳng định, hiện tượng đầu cơ đã không còn vì giá đất tăng rất cao từ Hà Nội, TP. HCM đến cả những khu vực rất xa. Thế nên, nếu nhà đầu tư mua vào thời điểm này thì một vài tháng nữa không bán được, nếu có bán được thì cũng lỗ, nên không ai dại đầu cơ cả.

Trước những lo ngại về lãi suất ngân hàng sẽ tăng trong năm tới đây, thanh khoản thị trường nhà đất sẽ càng khó khăn hơn, thời điểm mở bán các sản phẩm bất động sản vào năm 2023 cũng là một vấn đề nan giải.

Ở một góc nhìn tích cực, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng cuộc đua tăng lãi suất ngân hàng chỉ dành cho những nhà băng hoạt động yếu kém. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đã nhận diện được các thực trạng này và đã có chỉ đạo đến những ngân hàng thương mại cổ phần về việc điều chỉnh lãi suất sao cho phù hợp và ổn định hơn. Do vậy, sẽ rất khó có biến động lãi suất vào năm 2023.

Ông phân tích, vấn đề của những người mua nhà hiện tại, không nằm nhiều ở vấn đề lãi suất mà có tâm lý lo lắng về trị giá bất động sản đang ở mức khá cao, nên rất khó để tăng cũng khiến họ chùn tay. Phần lớn những người mua dự án nhằm lướt sóng khi nhận thấy giá khó tăng lên thì họ không tiếp tục mua nữa.

Nhiều chuyên gia dự báo, hiện nay thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền ở TP.HCM đang được đẩy mạnh quy hoạch phát triển, sẽ tiếp tục nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư, nhưng rất khó xuất hiện tình trạng "sốt" đất. Bên cạnh đó, từ giờ đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản vẫn còn những thách thức. Mức giá bất động sản sẽ không có sự giao động lớn và chủ đầu tư dự án sẽ gia tăng chính sách bán hàng để hỗ trợ cũng như thu hút khách mua. Thậm chí, khả năng giảm giá sơ cấp là có thể nếu nhà đầu tư chịu áp lực về dòng vốn.