Thị trường đất nền: Người rao bán cắt lỗ, kẻ âm thầm gom đất tiềm năng

Nhà đầu tư "tay to" vẫn âm thầm gom đất khu vực tiềm năng

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022 của Bộ Xây dựng vừa công bố, trong 3 tháng qua có hơn 115.000 giao dịch đất nền thành công, bằng xấp xỉ 54% so với quý trước. Trong đó, tại miền Bắc có 21.806 giao dịch, tại miền Trung có 18.789 giao dịch, tại miền Nam có 74.534 giao dịch.

Con số thống kê cho thấy, trong quý III, dưới sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ đã giúp thị trường bất động sản điều chỉnh. Tại các địa phương không còn tình trạng tăng "nóng", sốt cục bộ như những tháng đầu năm. Đặc biệt, vấn nạn “phân lô, bán nền” phần nào đã được kiểm soát.

Anh Thành Nam (Hà Nội) cho hay trong khoảng hơn 2 năm trở lại đây, đất nền phân lô là một trong những phân khúc “màu mỡ”, dễ kiếm tiền nhất của giới đầu cơ, lướt sóng. Một trong những lý do khiến đất nền duy trì được sức nóng bất chấp việc thị trường bị siết chặt là bởi nguồn cung dồi dào đi cùng nhu cầu lớn, trái ngược với loại hình chung cư đang khan hiếm nguồn cung, giá liên tục tăng và khả năng đáp ứng quá nhỏ so với nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, tính từ tháng 4 năm 2022, thị trường đột ngột chững lại do tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát chặt. Nhưng sau hơn 4 tháng gắng gượng cho tới nay, nhiều nhà đầu tư phải ồ ạt bán ra nhằm thu hồi vốn để trả nợ ngân hàng.

Anh cho rằng, những trường hợp phải “cắt lỗ” là những tay ngang hoặc nhà đầu tư non tay “gãy” đòn bẩy tài chính. Trong khi đó, không ít “tay to” vẫn đang tranh thủ gom đất ở các khu vực tiềm năng.

“Trong bối cảnh dòng vốn vào bất động sản gặp khó, lãi suất tăng mạnh, những mảnh đất giá còn rẻ đang được săn tìm. Người mua sử dụng hoàn toàn “tiền thịt”, do đó dù thị trường chững lại, thậm chí đi ngang vài năm thì họ cũng không hề lo lắng cắt lỗ”, anh Nam chia sẻ.

Nhiều nhà đầu tư dài hơi sẽ coi đây là cơ hội tốt để gom đất giá rẻ khi trong tay có sẵn tiền mặt. Anh Nguyễn Văn Đạt, một nhà đầu tư BĐS khu vực Hoài Đức Hà Nội cho biết nhóm đầu tư của mình đang dồn tiền để gom số lượng lớn đất thương mại dịch vụ và đấu giá của người dân trong khu vực có nhu cầu chuyển nhượng. Nhà đầu tư này cho biết miễn là mức giá người bán đưa ra phù hợp thì nhóm của anh sẽ xuống tiền mua hết.

Do là những vị trí được đầu tư hạ tầng đồng bộ, nên thời gian qua đất thương mại dịch vụ, đất đấu giá thuộc Hoài Đức, Hà Đông hay các huyện như Thanh Trì, Chương Mỹ, Đông Anh,… luôn là tâm điểm được giới đầu tư BĐS với nguồn tài chính từ vài tỷ đến vài chục tỷ đồng nhắm đến.

Với kinh nghiệm hơn 5 năm đầu tư BĐS của mình, anh Chiến – một nhà đầu tư dài hạn cho rằng trong giai đoạn hiện nay, các NĐT cần xác định chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá mua - bán lẫn thanh khoản của thị trường BĐS. Giai đoạn này cũng có thể sẽ mở ra cho NĐT có tiềm lực về tài chính nhiều cơ hội để sở hữu nhà đất có vị trí đẹp với giá bán hợp lý.

Thị trường thanh lọc nhà đầu tư

Một nhà đầu tư bất động sản có nhiều kinh nghiệm ở Hà Nội chia sẻ, thị trường bất động sản rõ ràng bị "nén lại" do chính sách tín dụng. Việc dòng vốn tín dụng bị "siết" đã ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng giao dịch của thị trường, người muốn mua thì chờ, người muốn bán buộc phải hạ giá.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư này cho rằng, đất nền ở các tỉnh thời gian qua hấp dẫn vì giá rẻ và tăng theo các "cơn sốt". Tuy nhiên, xét về giá trị thực, sản phẩm đất này không có giá trị kinh doanh lớn, trong đó nhu cầu ở của người dân xung quanh lại không có. Do đó, khi hết "sốt đất", giá đất lại trở về mức cũ.

Ở góc nhìn của nhà môi giới, anh Lê Tuấn Phương, chủ văn phòng môi giới khu ở khu Đông Hà Nội, thừa nhận thời gian qua, đất nền phân lô, tách thửa vùng ven và các tỉnh gần như “đóng băng”, giao dịch vô cùng nhỏ giọt.

“Số hồ sơ đất nền đăng ký bán tại văn phòng tôi trong quý III tăng khoảng 200% so với thời điểm cuối quý II. Có người chấp nhận bán lỗ 10 – 20% so với giá mua vào, nhưng trường hợp này phần lớn là bởi nhà đầu tư lao vào đỉnh sốt, mua giá quá cao so với tiềm năng. Còn với những mảnh đất đẹp, chỉ cần cắt bớt một phần lợi nhuận, giá hời là có nhà đầu tư sẵn tiền nhảy vào ngay”, anh Phương tiết lộ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay, tuy thị trường bất động sản đã có dấu hiệu “giảm tốc”, chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn giữ mức cao.

Chủ tịch HoREA cho rằng, doanh nghiệp và cả nhà đầu tư kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Qúy Mão), nhưng do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể phải “xả hàng”, thậm chí chấp nhận bán cắt lỗ để bảo tồn phần vốn còn lại.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, thị trường bất động sản sôi động trước đó do nhiều người vay để "lướt sóng". Nhưng hiện nay, thị trường đang chững lại, giao dịch khó khăn, nhiều người đang bị kẹt. Vì vậy, nếu lãi suất ngân hàng tăng, việc vay vốn đầu tư bất động sản sẽ khiến nhà đầu tư cân nhắc nhiều hơn.

Ông Điệp nhìn nhận, khả năng bán tháo rất cao ở các thị trường bất động sản tỉnh sốt chủ yếu do đầu cơ "thổi giá" mà không có nhu cầu thực. Khi lãi suất tăng cao, giá bất động sản ở đây có thể giảm mạnh.

"Tác động lớn nhất là đối với những người đầu tư, đầu cơ bất động sản dùng đòn bẩy quá lớn. Hiện tại, lãi suất huy động tăng đồng nghĩa với việc lãi suất cho vay cũng tăng theo. Điều này không tốt cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, lãi suất sẽ không tăng sốc mà tăng từ từ, nhà đầu tư nào không đủ tiềm lực sẽ bị thanh lọc", ông Điệp nói.