Dự báo diễn biến thị trường bất động sản năm 2023

Thanh khoản bất động sản tiếp tục ảm đạm

VNDirect vừa công bố báo cáo Triển vọng vĩ mô và Chiến lược Đầu tư Việt Nam, trong đó dự báo về diễn biến thị trường bất động sản trong năm 2023.

Theo VNDirect, lĩnh vực bất động sản nhà ở đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Các tín hiệu đều chỉ ra thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ suy giảm.

Nguồn cung phân khúc căn hộ tại thị trường TP.HCM trong năm 2023 dự báo giảm 10% so với năm 2022, tương đương chỉ có khoảng 19.000 - 20.000 căn hộ mới ra thị trường. Lượng tiêu thụ sẽ chỉ đạt khoảng 15.000 căn hộ, giảm 20% so với cùng kỳ. Dự báo giá trị giao dịch căn hộ sẽ sụt giảm 30% so với cùng kỳ trong năm 2023.

Nguồn cung mới và lượng tiêu thụ phân khúc nhà xây sẵn tại TP.HCM sẽ tiếp tục ở mức thấp trong năm 2023, đều chưa đến 1.000 sản phẩm.

“Tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục suy giảm xuống 80%, giảm 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm trong năm 2023” VNDirect dự báo đồng thời khẳng định lãi suất tăng là yếu tố làm suy yếu nhu cầu mua nhà ở của người dân.

Quan sát diễn biến lãi suất vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại tính đến giữa tháng 11/2022, đơn vị này nhận thấy xu hướng tăng mạnh so với cuối năm 2021 do lãi suất huy động tăng trở lại. Cụ thể, lãi suất cho vay mua nhà tại ngân hàng có vốn nhà nước tăng 190 điểm cơ bản lên 11,1%/năm; tại ngân hàng tư nhân tăng 230 điểm cơ bản lên 11,7%/năm.

“Chúng tôi cho rằng lãi suất huy động có thể tăng hơn 50 điểm cơ bản trong năm 2023 dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp tại các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 12,5 - 13%/năm trong năm 2023”, VNDirect nêu trong báo cáo.

VNDirect đánh giá, nguy cơ mất khả năng trả nợ vay mua nhà ngày càng rõ rệt bởi mặt bằng giá nhà và lãi suất (đã đề cập ở trên) sẽ tăng nhanh trong giai đoạn 2022 - 2023. Điều này làm cơ hội sở hữu nhà ở của người dân ngày càng thu hẹp. 

Kể cả nhóm đối tượng có mức thu nhập hàng năm từ 5.500 - 7.500 USD, tỷ lệ chi trả (tiền mua nhà) trên thu nhập hàng tháng ước tính đạt 84% - 108% trong năm 2022.

“Tình hình có thể càng khó khăn hơn vào năm 2023 khi nhiều người mua nhà hết thời gian được hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất tăng cao như hiện tại”, VNDirect nêu trong báo cáo.

Giá bán có thể giảm sâu

Trong bối cảnh thanh khoản gần như “đóng băng”, sức mua suy yếu, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tung ra mức chiết khấu “khủng” lên đến 40 - 50% giá trị sản phẩm. Chưa kể việc giảm giá bán còn đến từ nhóm nhà đầu tư “cầm hàng ngộp”, không chịu nổi áp lực lãi vay, phải chấp nhận giảm từ 10 - 20% giá bán.

GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng giá bất động sản sẽ còn giảm. Theo giáo sư Võ giải thích, mặc dù chủ đầu tư chiết khấu tới 50% nhưng vẫn cao hơn khả năng chi trả của người dân, cho nên trong vòng 1 - 2 năm tới, giá nhiều phân khúc nhà đất sẽ hạ, mở ra cơ hội cho người mua.

Đồng quan điểm, ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Thị trường Nhà ở CBRE Việt Nam dự báo xu hướng giảm giá, chiết khấu các sản phẩm nhà ở sẽ còn tiếp diễn trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản đang “khát vốn”, thanh khoản tắc nghẽn, chính sách tiền tệ thắt chặt, lạm phát còn cao và tình hình kinh tế thế giới khó lường.

Cũng dự báo giá bất động sản sẽ giảm, ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, yếu tố lãi suất neo cao là khó khăn của thị trường trong năm 2023. Một số loại hình bất động sản sẽ xuất hiện cắt lỗ nhanh. Tuy nhiên, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng cho thuê sẽ không giảm giá.

Chia sẻ quan điểm về giá bất động sản sẽ tiếp tục “hạ nhiệt” trong thời gian tới, Chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển cho hay, thị trường bất động sản hiện nay “đóng băng” vì phần lớn nhà đầu tư mua để lướt sóng đã “cạn” tiền. 

Hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam đã phát triển ở quy mô lớn, cho nên quan niệm “mua thổ luôn lời” không còn đúng.

Khi được hỏi về xu hướng đầu tư bất động sản trong những năm tới, ông Hiển nhận định: “Đầu tư bất động sản vẫn là rất hấp dẫn, nhưng nhà đầu tư cần phải tập trung vào những sản phẩm có nhu cầu ở và kinh doanh thật sự. Đây cũng là hướng đi cho các doanh nghiệp bất động sản giai đoạn tới.”