Dự báo thanh khoản sẽ tiếp tục "tắc nghẽn" trong đầu năm 2023

Ông Nguyễn Mạnh Quỳnh, Chánh văn phòng Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, trong khoảng hai năm qua, có hàng ngàn dự án đã được các doanh nghiệp triển khai, đầu tư trên cả nước phải dừng lại để xem xét sự phù hợp về pháp lý với giá trị ước đạt khoảng 30 tỷ USD. Sự việc này đã làm nghiêm trọng hơn tình hình đóng băng tạm thời của thị trường bất động sản.

Mặt khác, thị trường tiền tệ bị thắt chặt, tạo dòng tiền khó, làm giảm sức mua của thị trường. Việc huy động vốn phát triển của doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, càng làm khó thêm cho nguồn cung của thị trường. Điều này đã khiến thị trường bất động sản thanh khoản yếu, làm nghẹt thở, tắc mạch giao dịch của thị trường.

Dự báo thị trường bất động sản 2023, Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, những diễn biến của thị trường trong nửa đầu năm sẽ không có nhiều thay đổi. Lực cầu cũ của thị trường chưa được đáp ứng có thể sẽ tiếp tục duy trì trong năm 2023, nhưng nhiều khả năng sẽ giảm do thu nhập và việc làm khó khăn do ảnh hưởng từ tình hình kinh tế.

Dự báo thanh khoản sẽ tiếp tục "tắc nghẽn" trong đầu năm 2023 - Ảnh 1

Bên cạnh đó, trong đầu năm 2023, lãi suất tuy giảm nhưng không đáng kể, vẫn ở mức cao dẫn đến áp lực khó giảm giá bất động sản. Điều này khiến sức mua của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp.

Quý I/2023 giao dịch sẽ vẫn đạt thấp, nhưng có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022 (vì thị trường vẫn có những dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp). Từ quý II đến cuối năm 2023, giao dịch sẽ tăng tốt hơn nếu chính sách vĩ mô được thực hiện như dự báo.

Về giá bán, trong quý I và nửa đầu quý II/2023 giá bán bình quân có thể sẽ giảm nhẹ sau đó đi ngang. Nếu kinh tế ổn định, khả năng cao giá bán các sản phẩm sẽ tăng trở lại. Ở phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện.

Trong khi đó, đất nền ở những vùng phát triển quá mức, giá đã tăng quá mạnh, sẽ tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án, sẽ có khả năng tăng.

Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, các dự án phù hợp nhu cầu thị trường được kích hoạt, ông Đính cho rằng, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ được khởi động trở lại. Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, giúp tháo gỡ khó khăn cho thị trường về dòng vốn, thủ tục đầu tư, bắt đầu từ cuối quý I, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước khả năng sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới.

Càng về cuối năm nguồn cung phù hợp nhu cầu thị trường càng được cải thiện. Điều này sẽ giúp tháo gỡ điểm nghẽn về thanh khoản, giúp thị trường phục hồi.

Dự báo thanh khoản sẽ tiếp tục "tắc nghẽn" trong đầu năm 2023 - Ảnh 2

Nhìn nhận lại bức tranh thị trường bất động sản 2022, báo cáo thị trường bất động sản của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, nguồn cung bất động sản ra thị trường năm 2022 đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid- 19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).

Trong số lượng hiếm hoi các dự án được phê duyệt, không thấy sự xuất hiện của dự án nhà ở, chỉ thấy phê duyệt các dự án về dịch vụ. Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân.

Nguồn cung căn hộ cao cấp tăng mạnh qua các năm trong khi nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm lần lượt 90%; 79% so với năm 2019. Nguồn cung ghi nhận mức cao nhất ở phân khúc đất nền (chiếm 44%), sau đó đến căn hộ cao cấp (chiếm 37%), căn hộ trung cấp chiếm 15% và căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng thấp nhất với 4%.

Trong bối cảnh nhu cầu ở thực vẫn rất lớn do tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và hạ tầng tăng nhanh nhưng nguồn cung không đủ đáp ứng, đặc biệt là sản phẩm có giá phù hợp, cùng với đó là chính sách thắt chặt tiền tệ thời điểm cuối năm làm nghẽn mạch dòng tiền đã khiến thanh khoản của thị trường bị suy yếu.

Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, bằng 69% so với lượng tiêu thụ của năm 2021 (khoảng 27.600 sản phẩm). Tổng lượng giao dịch của cả năm giảm 31% so với năm 2021, chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018, trước khi dịch covid 19 bùng phát.

Cùng với giao dịch trầm lắng, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng ghi nhận, cuối năm 2022, thị trường bất động sản xuất hiện làn sóng “cắt lỗ” bởi ảnh hưởng từ các chính sách tài khóa và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế. Giá bất động sản được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất.

Song, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư lại không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Theo đó, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ khó giảm do chi phí đầu vào và giá vật liệu xây dựng, lạm phát và lãi suất ngày càng tăng cao.

Các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực, đầy đủ pháp lý, thanh khoản tốt có dấu hiệu tăng giá cùng với chương trình thanh toán linh hoạt về hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc cũng như các khoản chiết khấu hấp dẫn nhằm thu hút nhà đầu tư.

Theo nhiều chuyên gia, muốn thị trường bất động sản có thanh khoản, trước hết cần tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư, khách hàng để họ trở lại thị trường.

Thời gian vừa qua, một trong những nguyên nhân chính khiến thanh khoản sụt giảm là các khách hàng, nhà đầu tư khó tiếp cận được nguồn vốn cho vay. Trước các động thái kiểm soát tín dụng vào bất động sản, lãi suất liên tục tăng cao, lên đến 15 - 16%, gấp đôi so với cách đây một năm, các nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn khi vào thị trường.

Còn với người mua nhà có nhu cầu thực, nhu cầu mua bất động sản là rất lớn, song họ cũng phải cân nhắc, tính toán kỹ về khả năng tài chính của mình. Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, tâm lý chờ đợi của người dân càng rõ nét.

Để giải quyết vấn đề này, các ngân hàng cần hạ lãi suất cho vay để kích cầu thị trường. Tuy nhiên, điều này cần chờ đợi thêm những chính sách tiếp theo từ Chính phủ.

Vướng mắc thứ hai khiến thị trường tắc nghẽn thanh khoản là do giá bất động sản hiện đang ở mức rất cao. Thị trường hiện chủ yếu là các sản phẩm bất động sản trung, cao cấp, thiếu vắng các sản phẩm bình dân, đáp ứng phần lớn nhu cầu của người tiêu dùng.

Chính vì vậy, để thúc đẩy thanh khoản, các cơ quan chức năng, chủ đầu tư cần có giải pháp cắt giảm các chi phí, chính sách hỗ trợ để giá bất động sản ở mức hợp lý hơn với người mua nhà và các nhà đầu tư.

Hiện phân khúc bất động sản cao cấp quá nhiều, trong khi không phải khách hàng nào cũng tiếp cận được các sản phẩm này. Do đó, việc hạ giá bán bất động sản sẽ giúp dự án tiếp cận được một tệp khách hàng rộng hơn, từ đó đẩy mạnh thanh khoản nhanh hơn.

Thanh Xuân

Theo Kinh doanh và Phát triển Copy