Năm 2023, sẽ có làn sóng bán cắt lỗ căn hộ, nhà, đất

Nhà đầu tư bắt đầu bán cắt lỗ

Bước sang năm 2023, nhóm nhà đầu tư cá nhân sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn như lãi suất tăng cao, dòng tiền đầu tư sụt giảm... Khi không thể gồng gốc lãi, nhà đầu tư cá nhân buộc phải cắt lỗ.

Bà Ngọc, một khách hàng mua căn hộ ở quận 7, được vay ưu đãi từ ngân hàng đối tác của dự án với mức 10,5%/năm. Thời hạn lãi suất ưu đãi sẽ chấm dứt vào cuối năm 2022 này. Dự kiến từ 2023, theo nhân viên ngân hàng thông tin, lãi suất sẽ tăng lên trong khoảng 13-15%, hoặc có thể điều chỉnh theo mức khác.

Theo tính toán của bà Ngọc, với 2 tỷ đồng vay, lãi suất cho năm 2023 sẽ trên 300 triệu đồng hoặc có thể cao hơn nữa. Trong tình hình khách mua nhà ngày càng ít, lượng căn hộ tồn kho sẽ tăng lên trong năm 2023, thì càng giữ lâu, chi phí càng nhiều. Do vậy, bà quyết định bán căn hộ bằng đúng giá vốn mua của chủ đầu tư, giảm thêm cho khách mua các khoản thuế, phí, và tặng luôn một số nội thất cơ bản trong căn hộ.

Tính trên tổng số tiền đầu tư, bà Ngọc đang chịu lỗ gần 13%; còn nếu tính cả lãi suất ngân hàng cho khoản tiền đã bỏ vào căn hộ, bà lỗ khoảng 25%. Bà than thờ: "Chưa bao giờ đầu tư căn hộ mà lỗ như thế, nhưng thời điểm này, cắt được lỗ xem như là may mắn."

Không chỉ ở phân khúc căn hộ mà ở phân khúc biệt thự cũng xuất hiện hiện tượng cắt lỗ, một dự án biệt thự liền kề rộng 96m2, cao 4 tầng 1 tum thuộc dòng cao cấp ở Hưng Yên vừa rao bán với mức cắt lỗ 2 tỷ đồng. Được biết, giá gốc của các căn biệt thự trước đó là gần 14,5 tỷ đồng. Nếu thanh toán trước 30% thì ngân hàng hỗ trợ vay 70% không lãi suất đến tháng 6/2023.

Trong khi đó, nhiều biệt thự liền kề 3 mặt thoáng của một dự án ở thị trấn Trạm Trôi (huyện Hoài Đức, Hà Nội) nhiều tháng qua cũng rao bán cắt lỗ với giá giảm sâu nhưng không ai ngó ngàng.

Đáng chú ý, một dự án biệt thự nghỉ dưỡng 5 sao với thiết kế gồm 2 tầng, 3 phòng ngủ ở Bãi Dài, Nha Trang có giá gốc là 21,8 tỷ đồng thì nay cũng đang được giảm xuống còn 16,8 tỷ đồng, bao gồm cả chi phí chuyển nhượng.

Hiện tượng bán cắt lỗ khả năng diễn ra trên diện rộng

Đó là dự báo của ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro, ông nhận định, năm 2022 là năm thị trường sơ cấp bị ảnh hưởng đầu tiên. Theo đó, tình trạng chiết khấu, giảm giá sâu để thu tiền về của các chủ đầu tư lớn xuất hiện. Với diễn biến này, sau chủ đầu tư lớn là các chủ đầu tư nhỏ sẽ gặp khó và cuối cùng là các nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ. Ông Thành dự báo: “Đến năm 2023, các nhà đầu tư sẽ bắt đầu bị ảnh hưởng lớn. “Khả năng lớn trong giai đoạn này sẽ xảy ra hiện tượng bán cắt lỗ trên diện rộng bởi 2 lý do chính”.

Thứ nhất, đến thời điểm này các nhà đầu tư không thể tiếp tục gồng gốc lãi do chính sách siết chặt room tín dụng cộng với tác động lãi suất tăng cao. Mặt khác, do lãi suất tăng cao, khó vay vốn ngân hàng, hoạt động sản xuất kinh doanh cũng gặp khó khăn. Dòng tiền bị ảnh hưởng khi người dân có xu hướng gửi tiền vào ngân hàng tích trữ, nhu cầu đầu tư giảm mạnh.

Thứ hai, năm 2023 cũng là năm kết thúc chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 24 tháng đầu tiên 0% mà đa số thị trường đã áp dụng để bán hàng. Như vậy, trong năm nay, các nhà đầu tư và các nhà đầu tư nhỏ lẻ phải bắt đầu trả gốc, lãi cho khoản vay của mình bằng với lãi suất thả nổi của thị trường hiện tại.

Ông phân tích: “Với lãi suất hiện tại hiện nay đang dao động 14-15% là cả một vấn đề đối với các khoản vay. Lúc này, một số nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư nhỏ lẻ không thể gồng nổi việc trả lãi và buộc phải bán bất động sản mất khả năng chi trả, thậm chí là bán lỗ”.

Song ông Thành nhấn mạnh: “Dù có hiện tượng cắt lỗ, nhưng không phải năm 2023, thị trường sẽ xấu hoàn toàn. Nhà đầu tư mỗi người có nhiều khẩu vị khác nhau. Người muốn đầu tư dài hạn, ngắn hạn, lướt sóng. Nhưng cũng có người mua để ở, kinh doanh”.

Giới chuyên gia cho rằng, 2023 là năm phục vụ nhu cầu ở thực của người dân, thanh khoản thị trường ở các phân khúc giảm mạnh nhưng ở phân khúc này vẫn có giao dịch.

Về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính, Savills Hà Nội chia sẻ, việc bán cắt lỗ là có thể xảy ra trên thị trường bất động sản ở trường hợp như nhà đầu tư không nghiên cứu kỹ về bất động sản trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Điều này dẫn đến một số vấn đề như dự án vướng quy hoạch, vướng các yếu tố môi trường gần khu mộ hay đường điện, lối tiếp cận hạn chế…

Đây là những nguyên nhân khiến tính thương mại của bất động sản không cao và việc chuyển nhượng trở nên khó khăn. Ngoài ra, nếu các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để thực hiện đầu tư bất động sản, việc bán cắt lỗ để tránh lãi vay ngân hàng cũng là một khả năng có thể nghĩ đến.

Tuy nhiên, bà Hồng Vân nhìn nhận, nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng hiện vẫn đang trên đà phục hồi sau giai đoạn dịch bệnh. Bởi vậy, sẽ không có việc giảm giá bất động sản mạnh trên mặt bằng chung và cũng sẽ không có hiện tượng làn sóng cắt lỗ đại trà trên mọi phân khúc, thị trường.

Cẩn trọng khi săn hàng giá rẻ

Dù chưa thể xác định thị trường đã chạm đáy hay chưa, nhưng với tư duy “mua khi trầm lắng bán khi sôi động”, nhiều nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, sẵn tiền mặt trong tay đang đẩy mạnh thăm dò, săn hàng "ngộp" đủ pháp lý với tầm nhìn 5 - 10 năm.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, nhận định thời gian qua, hiện tượng chiết khấu cao chỉ xuất hiện phổ biến ở các chủ đầu tư lớn, tức thị trường sơ cấp. Những nhà đầu tư thứ cấp rao bán giảm sâu nhưng thực chất chỉ là cắt lãi, thời gian tới sẽ khác.

Năm 2023 sẽ là năm kết thúc của các chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên 0%... Theo đó, các nhà đầu tư cá nhân dùng đòn bẩy sẽ buộc phải cắt lỗ thật để thoát hàng. Đây sẽ là lúc nhà đầu tư "cá mập" sẵn dòng tiền gom hàng giá tốt.

Dù hầu hết các dự báo đều cho thấy thị trường chưa "chạm đáy" và có thể chờ thêm. Nhưng không ít nhà đầu tư có kinh nghiệm đã tích cực xuống tiền để săn đất ngộp thời gian qua.

Có một thực tế dễ nhận thấy là giá các sản phẩm nhà đất được tung ra thị trường thời gian qua liên tục bị đẩy lên cao. Mức giá này, theo chuyên gia, là giá đi trước 2-3 năm. Vì vậy, khi nghẽn vốn và hụt thanh khoản, các nhà đầu tư sơ cấp sẽ có xu hướng kéo giá giảm về gần với thực tế hơn.

Bà Lương Đình Thúy Vân, CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings cho biết trong giai đoạn này, những người có sẵn tiền mặt có xu hướng tạm dừng đầu tư ngắn hạn. Nhưng vẫn có những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn vẫn sẵn sàng xuống tiền khi có hàng giá tốt.

Thị trường thứ cấp sẽ tăng tần suất xả hàng, trong đó "hàng ngộp" có pháp lý đầy đủ và giá bán phù hợp mới có thanh khoản. Phân khúc nhà ở liền thổ lẫn chung cư, tính thanh khoản phụ thuộc vào pháp lý và khả năng khai thác ngay lập tức hoặc trong thời gian ngắn.

Trong khi đó, theo bà Vân, những tài sản chưa chuẩn pháp lý cần bán gấp giải quyết nợ xấu hay giải quyết việc khẩn cấp sẽ phải bán với giá mềm hơn giá thị trường và giao dịch chậm hơn.

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa - Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng các đợt xả hàng cũng như giảm giá trong năm 2022 chỉ là bước khởi đầu, năm 2023 cũng có thể sẽ là giai đoạn mà nhiều nhà đầu tư giữ tiền mặt chủ động trong việc nắm bắt cơ hội để săn hàng giá tốt.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng đưa ra khuyến nghị, 3 nguyên tắc khi xuống tiền với nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại đó là: Đầu tiên là đầu tư các loại bất động sản có tính pháp lý hoàn chỉnh và tính thanh khoản cao, vị trí ở gần trung tâm hoặc là kết nối thông thoáng về khu trung tâm; Thứ hai đó chính là chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để có thể dễ dàng mặc cả, mua vào với giá tốt; Cuối cùng chính là phải săn các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu.