Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư: Vingroup nhấn mạnh 6 vấn đề cần làm rõ
Đại diện Tập đoàn Vingroup đã chỉ ra 6 vấn đề mà trong dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư chưa quy định rõ.
Vừa qua, “Hội thảo lấy ý kiến doanh nghiệp dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư” do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp cùng Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổ chức đã diễn ra.
Tại Hội thảo, đại diện các doanh nghiệp đã chỉ ra một số nội dung cần Chính phủ quy định chi tiết để tổ chức thực hiện, nhưng dự thảo Nghị định chưa quy định và cũng chưa có văn bản dự kiến ban hành khác hướng dẫn Luật Đầu tư quy định.
Theo đó, ông Phạm Thanh Tuấn, đại diện Phòng Pháp chế Tập đoàn Vingroup cơ bản đồng thuận với nội dung trong dự thảo nghị định và trong quá trình xây dựng Luật Đầu tư cũng như dự thảo nghị định. Song, Tập đoàn Vingroup đã đóng góp thêm 6 ý kiến tương đối cụ thể về các quy định hiện hành.
Thứ nhất, quy định chuyển tiếp với những dự án đang đấu thầu, đấu giá. Trước đây, Luật Đầu tư chỉ quy định một trình tự duy nhất là trình tự quyết định chủ trương đầu tư, Luật Đất đai quy định về đấu giá sử dụng đất, Nghị định 30/2015/NĐ-CP quy định về đấu thầu dự án đầu tư sử dụng đất. Đến Luật Đầu tư hiện nay đã gộp tất cả 3 thủ tục trên vào làm một.
Tuy nhiên theo quy định chuyển tiếp, mới có một quy định chuyển tiếp duy nhất đối với những trường hợp các dự án đang đấu thầu, đấu giá đã lựa chọn nhà đầu tư thì được tiếp tục thực hiện.
Ông Tuấn chỉ rõ vấn đề đặt ra đối với những dự án đang đấu giá, đấu thầu nhưng chưa đấu giá, đấu thầu xong và các cơ quan nhà nước đã thực hiện thủ tục công bố, công khai danh mục dự án. Vậy xem xét hồ sơ bắt đầu từ thời điểm ngày 01/01/2021 trở đi, chúng ta sẽ cần đối xử ra sao với những dự án này? Đặc biệt nếu như những dự án đó thuộc trường hợp trước khi đấu giá, đấu thầu mà phải có thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại điều 30 Luật Đầu tư hiện nay.
Thứ hai, điều 77 Luật Đầu tư quy định, đối với những dự án đã nộp hồ sơ trước thời điểm ngày 01/01/2021 được cơ quan đăng ký đầu tư xử lý hồ sơ và đã hết hạn hồ sơ nhưng chưa trả thì được tiếp tục thực hiện theo Luật Đầu tư. Tuy nhiên, trong dự thảo nghị định đã quy định, đối với những dự án Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư đã cho UBND tỉnh, tùy trường hợp mà trong dự thảo nghị định đã quy định phân trách nhiệm đó thuộc về UBND tỉnh hoặc Thủ tướng Chính Phủ.
Mặt khác, cũng có những dự án trước đây thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ nhưng về sau giao cho UBND tỉnh. Ông Tuấn đưa ra ví dụ về dự án sân golf, nếu làm riêng một dự án sân golf sẽ không có vấn đề gì xảy ra. Nhưng nếu làm cả một dự án khu đô thị lớn, trong đó có dự án sân golf thì theo Nghị định 52, riêng dự án sân golf sẽ được lập một bộ hồ sơ riêng để trình Thủ tướng. Song, theo Luật Đầu tư mới thì về sau dự án đó sẽ do UBND tỉnh quyết định chủ trương đầu tư.
Với những dự án khu đô thị lớn, trong đó có cấu thành sân golf mà về sau Thủ tướng Chính phủ quyết định đã nộp hồ sơ tại thời điểm trước, nhưng sau ngày 01/01/2021 mới được quyết định chủ trương đầu tư, trong dự thảo nghị định chưa có hướng dẫn. “Vậy thì cấu phần sân golf đó Thủ tướng có quyết định luôn chủ chương đầu tư tại thời điểm sau ngày 01/01 hay không? Hay Thủ tướng chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư với dự án đô thị đó nhưng riêng cấu phần sân golf chúng ta lại đẩy về UBND tỉnh theo quy định có hiệu lực từ ngày 01/01/2021?”, ông Tuấn đưa ra vấn đề.
Phía đại diện Tập đoàn Vingroup đề xuất, đối với những dự án trong đó có cấu phần sân golf đã được nộp hồ sơ, đã được xử lý trình Thủ tướng Chính phủ hoặc Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã thẩm định thì vẫn sẽ giao cho Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư để đảm bảo tính đồng bộ của chính sách.
Phòng Pháp chế Vingroup chỉ ra rằng: “Trước khi Luật Đầu tư ra đời, chúng ta có Luật Kinh doanh Bất động sản quy định rõ và tương đối sát với quy định thủ tục chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản. Chúng tôi đang hiểu rằng các dự án kinh doanh bất động sản hiện nay khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án, chúng ta chỉ áp dụng theo Luật Kinh doanh Bất động sản theo điều 48 đến điều 51 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
Vấn đề đặt ra là Luật Đầu tư đã ôm trọn tất cả ba lĩnh vực đầu tư đấu giá, đấu thầu, quyết định chủ chương đầu tư không phân biệt dự án bất động sản hay dự án bình thường đều áp dụng Luật Đầu tư. Với những trường hợp hồ sơ chuyển nhượng dự án đã nộp trước ngày 01/01/2021 theo Luật Kinh doanh Bất động sản, vậy chúng ta sẽ xử lý như thế nào kể từ thời điểm đó trở đi?”
Vingroup đề xuất để đảm bảo tính đồng bộ của chính sách trong quá trình chuyển nhượng dự án, đề nghị cho doanh nghiệp tiếp tục thực hiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản và Nghị định 76.
Thứ tư, liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư.
Giai đoạn chưa có nhà đầu tư, ông Tuấn đánh giá đây là câu chuyện đã giải quyết rất nhiều vướng mắc trên thực tế trong thời gian vừa qua với những dự án đấu thầu có sử dụng đất. Tuy nhiên, có một vấn đề về mặt kỹ thuật. Khi triển khai trên thực tế, trao đổi với một số địa phương đều thấy các địa phương nêu vấn đề vướng mắc trong nội dung này.
“Trước khi đấu giá, đấu thầu chúng ta sẽ phải có thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong giai đoạn đó, chưa xác định được rõ nhà đầu tư, chỉ xác định trước quy mô, phạm vi, mục tiêu, địa điểm dự án. Vậy vấn đề là điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư giai đoạn trước khi đấu giá, đấu thầu là gì?”, ông Tuấn đặt vấn đề.
Trong điều 33.2 của Luật Đầu tư có quy định, hồ sơ chỉ có ba tài liệu đi kèm: Tờ trình, đề xuất dự án và những tài liệu cơ bản không gắn với những điều kiện cụ thể, chẳng hạn như về quy hoạch hoặc không có thông tin gì để đánh giá thêm. Trong khi đó, Nghị định 25 quy định, trước khi đấu thầu sẽ phải làm thủ tục phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất để tổ chức đấu thầu theo điều 13: Quy hoạch 1/2000 hoặc 1/5000, quy hoạch phân khu, danh mục dự án thu hồi đất theo nghị quyết của HĐND.
Hiện nay quy định, trước khi đấu thầu phải có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. Vậy điều kiện chấp thuận chủ trương đầu tư để UNBD tỉnh ra quyết định danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất ở đây là gì? Luật Đầu tư không có, Nghị định 25 cũng không có.
Trước những vướng mắc về thủ tục, Vingroup đề xuất có thể xem xét ngoài thành phần hồ sơ quy định tại điều 33.2, bổ sung thêm một thành phần hồ sơ để quy định rõ là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư giai đoạn trước khi có nhà đầu tư (trong trường hợp dự án đầu tư xây dựng có thêm quy hoạch phân khu 1/5.000 hoặc tỷ lệ 1/2.000 tùy trường hợp). Từ đó có căn cứ cho các cơ quan chức năng biết họ sẽ phải làm thủ tục đó ở giai đoạn nào và khi nào họ được làm việc đó.
Dự thảo Luật Đầu tư đang hướng dẫn đối với những dự án hai phần, dự án chuyển nhượng và dự án nhận chuyển nhượng. Dự án chuyển nhượng phải điều chỉnh nếu thuộc trường hợp theo điều 41. Dự án nhận chuyển nhượng 100%, theo dự thảo phải làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.
Quy định này có sự chưa đồng nhất giữa Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh Bất động sản. Tại điều 48, khoản 4 của Luật Kinh doanh Bất động sản quy định rất rõ nhà đầu tư nhận chuyển nhượng một phần dự án trong trường hợp không có thay đổi quy hoạch, không thay đổi thông tin sẽ được tiếp tục dự án và kế thừa các quyền, nghĩa vụ. Nhưng theo Luật Đầu tư, doanh nghiệp phải làm khá nhiều thủ tục và coi như phải lập lại hồ sơ để trình chấp thuận chủ trương đầu tư.
Ông Tuấn đề xuất: “Chúng tôi mong rằng cơ quan soạn thảo xem xét, có thể đi theo hướng tiếp cận giống như quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản và Nghị định 76 hay không”.
Thứ sáu, liên quan đến điều chỉnh dự án đầu tư.
Rất nhiều trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư (chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, góp vốn) bằng quyền sử dụng đất. Đây là những nội dung mới theo nội dung tại dự thảo nghị định. Tuy nhiên, những thủ tục này làm tạo ra không ít phức tạp cho nhà đầu tư.
Sau Nghị định 118, trường hợp chia, tách, sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp, theo điều 34, đối với nhà đầu tư trong nước chỉ cần làm thủ tục thay đổi đăng ký kinh doanh. Tuy nhiên, nếu theo nghị định mới thì coi như doanh nghiệp phải làm lại từ đầu.
“Chúng tôi xin đề xuất chúng ta kế thừa điều 34 của Nghị định 118, trong trường hợp tổ chức lại doanh nghiệp chia, tách, sáp nhập, hợp nhất kinh tế, nếu dự án đầu tư chỉ thay đổi về pháp nhân thì chúng ta không cần làm những thủ tục về đầu tư.
Đối với những dự án đã vận hành, dự án xây dựng đã nghiệm thu và đưa vào sử dụng. Nếu nhà đầu tư thay đổi, trong trường hợp đó chúng ta có thể đi theo một hướng tiếp cận mới. Đó là đi theo quy định về Luật Đất đai hoặc những quy định về bộ Luật Dân sự về chuyển nhượng tài sản. Chúng ta sẽ không làm điều chỉnh dự án đầu tư nếu dự án đầu tư đã được đi vào vận hành”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Trên thực tế, có những dự án của doanh nghiệp đã đi vào vận hành từ lâu, khi muốn chuyển nhượng hoặc tách một phần dự án hoặc tài sản trên đất cho nhà đầu tư khác, một số cơ quan ở địa phương vẫn yêu cầu nhà đầu tư phải tách dự án ra, chia phần dự án tách đó.
Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải làm thủ tục đăng ký đầu tư, nhà đầu tư từ chuyển nhượng lại phải làm thủ tục điều chỉnh dự án, trong khi đó các căn hộ về cơ bản đã bán hết.
Ông Tuấn bày tỏ: “Mong rằng ban soạn thảo có thể xem xét điều chỉnh theo hướng dễ dàng tiếp cận hơn. Với những dự án đã đi vào vận hành, nhà đầu tư điều chỉnh dự án theo quy định của Luật Đất đai và các quy định pháp luật khác có liên quan trong bộ Luật Dân sự”.
