Giá bất động sản vùng ven tăng “chóng mặt”, chuyên gia cảnh báo “sốt ảo”

Nhà đầu tư bắt đầu "săn đất"

Từ thời điểm đầu năm 2024, nhà đầu tư bất động sản có nhu cầu mua đất đã bắt đầu lên kế hoạch đi săn. Song, dù chủ đất rao bán cắt lỗ, giảm giá tới 20 - 30% nhưng thực tế giá vẫn khá cao so với bối cảnh hiện tại.

Nhiều ý kiến đánh giá, năm nay nhà đầu tư quan tâm đến mua đất sớm vì lãi suất hiện chạm đáy, trong khi các kênh đầu tư khác như chứng khoán, trái phiếu đều rất bấp bênh và mạo hiểm. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư lại quay lại với đất để vừa đầu tư giữ tiền, vừa cho thuê sinh dòng tiền hàng tháng.

Một nguyên nhân nữa là nhiều nhà đầu tư mua đất nền với mục đích "đón sóng" chính sách.

Cụ thể, hàng loạt quy định mới tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025. Theo đó, trong Luật này đã quy định về phân lô bán nền theo hướng chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành được dư luận, đặc biệt là giới buôn đất quan tâm.

Đón "sóng" chính sách mới này, không ít nhà đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm buôn đất cũng bắt đầu tìm kiếm đất nền tại những khu vực cấm phân lô bán nền theo quy định mới. Đặc biệt, trong bối cảnh này, thị trường đất nền đang có dấu hiệu chững, có nơi giảm giá sâu và cắt lỗ.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường thứ cấp cũng ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực với nhiều hơn các phân khúc, khu vực có dấu hiệu “vượt đáy".

Vị Chủ tịch VARS cho biết, lãi suất được điều chỉnh giảm rõ rệt tiệm cận về mức đầu năm 2022, dòng tiền nhàn rỗi trong dân, dù chưa nhiều, đã bắt đầu rục rịch quay trở lại đầu tư bất động sản.

Nếu như, thời gian trước, giao dịch thứ cấp chỉ xuất hiện chủ yếu ở phân khúc đất nền, nhà trong dân tầm giá dưới 3 tỷ đồng thì gần đây, những thông tin tích cực hơn từ thị trường, lực cầu được cải thiện với nhiều lựa chọn khi nguồn cung đa dạng hơn được bổ sung từ các sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư, từ tài sản đảm bảo là bất động sản do Ngân hàng phát mãi,....

"Đã có nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu hành trình “săn” đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá “hời”, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai. Tiến trình phục hồi của thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau.

Dự báo, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi do niềm tin nhà đầu tư đang được củng cố, lãi suất giảm, thị trường có nhiều hơn nguồn cung phù hợp”, ông Đính nói.

Một nhà đầu tư bất động sản có nhiều năm kinh nghiệm ở Hà Nội chia sẻ, thời gian gần đây, giá chung cư tăng cao nên chị bắt đầu đi một số tỉnh ven Hà Nội để tìm đất nền. Thị trường đất nền hiện tại vẫn trầm lắng nhưng nhà đầu tư có thể lựa chọn được một số lô đất đẹp, giảm giá sâu.

"Giá một căn hộ chung cư ở khu vực huyện ven trung tâm Hà Nội cũng khoảng 2,5-2,9 tỉ đồng. Với số tiền này, có thể đầu tư vào một số lô đất khu đô thị ở các tỉnh có quy hoạch đồng bộ hoặc một lô đất ven đô”, nhà đầu tư này chia sẻ.

Vị này nói thêm, nhu cầu đầu tư của chị trong thời gian này sẽ tập trung vào những lô đất nền nhỏ và vừa. Giá trị đầu tư các lô đất nền khoảng dưới 3 tỉ đồng trở lại.

Cẩn trọng sốt giá ảo

Câu chuyện bất động sản tăng giá trong thời gian qua được nhắc đến rất nhiều mà ở đó xuất hiện nhiều ý kiến trái chiều về sự tăng giá nhanh chóng này. Nhiều người cho rằng, giá bất động sản tăng cao thời gian qua là hoàn toàn bình thường do quy luật cung – cầu. Song cũng có không ít chuyên gia cho rằng nhiều nơi tăng giá vô căn cứ. Do đó để an toàn, nhà đầu tư nên hết sức cẩn trọng với tình trạng sốt ảo có thể diễn ra.

Nói về thị trường đất nền vùng ven và mức tăng giá trong thời gian gần đây, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes, cho rằng, không ít nhà đầu tư bắt đầu quá trình đi “săn” đất tại vùng ven các thành phố lớn, những địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Theo ông Chung, với các thửa đất có giá dưới 2 tỷ đồng tại vùng ven, có pháp lý đảm bảo, hạ tầng tiện ích có sẵn cho thấy mức giá tăng tới 40%. Còn phân khúc thấp tầng có mức giá dưới 10 tỷ đồng, phục vụ nhu cầu ở chỉ ghi nhận mức tăng giá khoảng 3%. Phân khúc đất thổ cư cũng đang nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư tại các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở, mức giá khoảng 3-5 tỷ đồng tại trung tâm thành phố và trên dưới 2 tỷ đồng tại các vùng ven. Căn hộ chung cư giá dưới 3 tỷ đồng, mức tăng khoảng 5-10%.

“Thị trường một số nơi đang có hiện tượng giá tăng giá một cách vô căn cứ. Do đó, nhà đầu tư cần lưu ý để tránh cuốn theo những cơn sốt ảo”, ông Chung cảnh báo.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, mức giá giao dịch thành công của đất nền giảm từ 20-30% so với đỉnh “sốt”. Hiện giá bán đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm. So với quý IV/2023, giá đất đã tăng khoảng 5%. Riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp, giá tăng 10-20%.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, trong bối cảnh nền kinh tế vẫn chưa thực sự thoát khỏi khó khăn, mới có dấu hiệu phục hồi, thu nhập, việc làm của người dân chưa ổn định, nhưng ngay trong các tháng đầu năm, thị trường ghi nhận hiện tượng tăng giá căn hộ chung cư, đất nền, thổ cư cục bộ ở một số khu vực là điều bất thường.

“Mức giá tăng nóng trong thời gian ngắn, không có cơ sở, được nhận định có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ các nhóm đầu cơ đẩy giá, thổi giá nhằm trục lợi. Do đó, người mua và các nhà đầu tư bất động sản cần tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo, tuyệt đối không lao theo các cơn sốt”, ông Đính khuyến cáo.