Giá căn hộ vượt ngưỡng, Hà Nội chính thức đắt đỏ hơn TP.HCM: Nguồn cung giá rẻ gần như “biến mất”
Thị trường căn hộ chung cư trên cả nước tiếp tục ghi nhận đà tăng giá rõ nét trong 9 tháng đầu năm 2025, trong đó Hà Nội trở thành tâm điểm khi lần đầu tiên vượt TP.HCM về mức giá trung bình, chạm ngưỡng trên 60 triệu đồng/m².
Giá tiếp tục leo thang, Hà Nội chính thức vượt TP.HCM
Theo báo cáo thị trường căn hộ toàn quốc của Biggee, mặt bằng giá căn hộ trung bình tiếp tục xu hướng đi lên tại nhiều tỉnh, thành. Đáng chú ý, Hà Nội ghi nhận mức tăng gần 12% so với đầu năm 2025 – mức tăng cao thứ hai sau Khánh Hòa (gần 17%) và vượt qua TP.HCM (gần 8%), Hưng Yên (hơn 7%).
Kể từ tháng 2/2025, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đã chính thức vượt TP.HCM và hiện đạt trên 60 triệu đồng/m². Báo cáo cũng cho biết, xu hướng tăng giá hiện nay không còn đến từ các đợt "sốt nóng" như trước, mà là sự gia tăng bền vững do nguồn cung mới hạn chế, trong khi nhu cầu vẫn lớn.
Căn hộ giá rẻ biến mất, chung cư hạng sang lập mặt bằng mới
Khảo sát dữ liệu tin đăng bán (đã loại bỏ tin ảo và trùng lặp) cho thấy, căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như không còn hiện diện trên thị trường Hà Nội. Tỷ trọng giao dịch trong phân khúc này hiện chỉ còn 2,7%. Tại Hưng Yên – khu vực giáp ranh thủ đô – tỷ lệ này cũng chỉ còn dưới 5%.
Ngay cả với ngân sách 3 tỷ đồng – mức từng được xem là “rộng tay” cho người mua nhà ở Hà Nội, thì nay chỉ còn đáp ứng được 12% nguồn cung. Trong khi đó, tại TP.HCM, người mua với mức tài chính này vẫn có thể tiếp cận tới 27% thị trường.
Sự phân hóa trở nên rõ rệt hơn khi xét tới nhóm tài chính 5 tỷ đồng. Với mức này, người mua gần như có thể chọn mua phần lớn các dự án tại các tỉnh như Đồng Nai, Bắc Ninh, Bình Dương hay Hải Phòng. Tuy nhiên, tại Hà Nội, 5 tỷ đồng chỉ đủ để lựa chọn chưa đến 50% sản phẩm có trên thị trường – một minh chứng cho tình trạng giá cao và thiếu vắng nguồn cung phù hợp túi tiền tại Thủ đô.
Biggee chỉ rõ, xu hướng tăng giá căn hộ diễn ra trên diện rộng, không chỉ tại hai thành phố lớn. Khánh Hòa dẫn đầu với mức tăng gần 17%, trong khi các địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Hưng Yên… cũng ghi nhận mức tăng từ 7% trở lên.
Đi kèm với đà tăng giá là sự dịch chuyển về nhu cầu – từ căn hộ giá rẻ sang trung cấp và cao cấp. Báo cáo cho biết: “Nguồn cung căn hộ giá rẻ gần như biến mất, trong khi người mua buộc phải linh hoạt tài chính hơn để đáp ứng mức giá ngày càng cao”.
Tại Hà Nội, theo số liệu từ Bộ Xây dựng, giá căn hộ trung bình hiện đạt mức 80 triệu đồng/m² – tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều dự án mở bán với giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m² đang ngày càng phổ biến. Tiêu biểu như: The Nelson Private Residences: 120–180 triệu đồng/m²; Noble Crystal: 120–150 triệu đồng/m²; The Matrix One: 120–150 triệu đồng/m².
Ở TP.HCM, giá bán trung bình cũng không kém cạnh với mức 89 triệu đồng/m², đặc biệt là tại các dự án hạng sang – nơi mặt bằng giá mới đã được thiết lập. Một số dự án mới mở bán chạm mốc từ 163 đến 200 triệu đồng/m².
Xu hướng phân hóa sâu, bài toán lớn cho cả người mua lẫn chủ đầu tư
Bức tranh thị trường cho thấy sự phân hóa rõ ràng giữa các khu vực: Một bên là giá cao kỷ lục với nguồn cung khan hiếm (như Hà Nội, TP.HCM); bên còn lại là nguồn cung dồi dào nhưng sức hấp dẫn còn hạn chế (như các tỉnh vùng ven).
Điều này đặt ra yêu cầu lớn đối với các chủ đầu tư trong việc phát triển sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả thực tế của người dân. Đồng thời, người mua cũng cần chuẩn bị kế hoạch tài chính linh hoạt và dài hơi hơn nếu muốn sở hữu nhà tại các đô thị lớn trong giai đoạn tới.
Đà tăng giá mạnh và sự vắng bóng của căn hộ giá rẻ đang định hình lại thị trường bất động sản căn hộ tại Việt Nam. Hà Nội với mức giá trung bình vượt TP.HCM đang nổi lên như một “tâm điểm mới” – vừa thu hút sự quan tâm, vừa đặt ra không ít thách thức về khả năng tiếp cận nhà ở của số đông người dân đô thị.
