Căn hộ chung cư Hà Nội tiếp tục tăng mạnh

Sau giai đoạn chững lại đầu năm 2025, giá căn hộ tại Hà Nội đang quay lại đà tăng mạnh trong quý II. Theo giới chuyên gia, sự mất cân đối cung - cầu cùng loạt chi phí đầu vào neo cao là nguyên nhân chính khiến giá chung cư tiếp tục “leo thang”, đẩy người mua ở thực ngày càng xa khỏi giấc mơ an cư.

Theo báo cáo từ Công ty Bất động sản One Mount Group, trong quý II/2025, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý I và tăng tới 24% so với cùng kỳ năm 2024. CBRE Việt Nam cũng đưa ra số liệu tương đồng, cho biết giá căn hộ sơ cấp đạt khoảng 79 triệu đồng/m² thông thủy, tăng 6% theo quý và 33% theo năm.

Không chỉ dừng ở các con số thống kê, nhiều dự án mới trên địa bàn Hà Nội, từ khu trung tâm đến vùng ven, đều thiết lập mặt bằng giá mới, dao động trong khoảng 80–170 triệu đồng/m². Một số dự án điển hình như: Galia Hà Nội (Yên Sở) giá trung bình 80 triệu đồng/m²; Greenera Southmark (Thanh Trì) giá dự kiến 80–90 triệu đồng/m²; LongBien Central (Taseco Land) có giá thăm dò lên tới 118 triệu đồng/m²; The Matrix One giai đoạn 2 (MIK Group) đạt 116–166 triệu đồng/m²; Sun Feliza Suites (Cầu Giấy) do Sun Group phát triển dự kiến giá 160 triệu đồng/m².

Giá thứ cấp cũng quay đầu tăng mạnh

Theo khảo sát của PropertyGuru Vietnam, mặt bằng giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội cũng có xu hướng đi lên rõ rệt từ đầu quý II. Tại dự án An Bình Plaza, các căn hộ 2 phòng ngủ – 1 vệ sinh, thời hạn sở hữu 50 năm, tăng giá từ mức 3,3–3,5 tỷ đồng hồi tháng 2 lên 3,6–3,8 tỷ đồng hiện nay.

Tương tự, tại Home City, căn 2 phòng ngủ – 2 vệ sinh có diện tích trên 70m² đã tăng 200–350 triệu đồng chỉ trong vòng hơn một tháng, hiện dao động ở mức 6,5–6,7 tỷ đồng/căn. Dự án Hà Nội Center Point cũng ghi nhận giá bán ở ngưỡng 6 tỷ đồng/căn, cao hơn đáng kể so với mức phổ biến 5,7–5,8 tỷ đồng sau Tết Nguyên đán.

Nguyên nhân chính: Thiếu cung, thừa cầu và chi phí đầu vào đội giá

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, cho rằng giá chung cư Hà Nội tăng mạnh do sự mất cân bằng rõ rệt trong cơ cấu nguồn cung. Phân khúc trung cấp gần như vắng bóng trong quý II/2025, trong khi các dự án cao cấp và hạng sang chiếm phần lớn giỏ hàng với giá trung bình từ 80 triệu đồng/m² trở lên.

Theo ông Tiến, các dự án có mức giá dưới 65 triệu đồng/m² chỉ xuất hiện rải rác ở khu vực phía Đông hoặc vùng ven Hà Nội, trong khi nhu cầu lớn lại đến từ nhóm khách hàng tìm kiếm căn hộ có giá vừa túi tiền.

Ngoài ra, dòng tiền trên thị trường đang có xu hướng chuyển từ đất nền sang căn hộ đã bàn giao do tính thanh khoản, khả năng cho thuê và pháp lý ổn định. Điều này càng khiến giá căn hộ thứ cấp tăng trở lại, đặc biệt trong bối cảnh thị trường thiếu nguồn cung mới.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, nhận định phần lớn các dự án đang mở bán đều là hàng tồn kho hoặc dự án cũ, trong khi các dự án mới gần như chưa được phê duyệt. Sự ách tắc pháp lý kéo dài khiến nguồn cung trên thị trường gần như bị “đóng băng”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết nguồn cung căn hộ tại Hà Nội hiện rất hạn chế, không đáp ứng được nhu cầu nhà ở ngày càng tăng – đặc biệt từ các gia đình trẻ. Đồng thời, ông nhấn mạnh tình trạng mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm khiến giá căn hộ bị đẩy lên cao cả ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP.Invest – giá căn hộ hiện nay không phản ánh đúng giá trị thật. Ông cho biết các chi phí đầu vào như tiền thuê đất, vật liệu, nhân công dù cao nhưng không đủ để lý giải mức giá quá cao tại nhiều dự án hiện nay.

Chi phí đầu vào tăng cao, “neo” giá căn hộ ở mức cao khó giảm

Phân tích cơ cấu chi phí đầu tư, nhiều chuyên gia cho rằng việc giá căn hộ neo cao còn đến từ chi phí đầu vào tăng mạnh. Chi phí đất chiếm khoảng 25% tổng đầu tư, đặc biệt tại các vị trí trung tâm có thể chiếm tới 40–50% giá thành. Thủ tục đầu tư kéo dài khiến chi phí pháp lý đội lên 10–15%, chưa kể chi phí vốn, chi phí xây dựng và thuê lao động đều tăng mạnh do vật giá leo thang.

Từ bức tranh chi phí này, các chuyên gia nhận định: giá chung cư tại Hà Nội sẽ khó có khả năng giảm trong thời gian tới nếu không có thay đổi về chính sách và nguồn cung.

Tăng nguồn cung, tháo gỡ pháp lý, giảm chi phí đầu tư

Trước diễn biến tăng giá mất kiểm soát, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – cho rằng cần đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội, đồng thời cải cách quy hoạch, bố trí quỹ đất sạch để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư triển khai ngay khi có chủ trương.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – đề xuất cần ban hành quy trình chuẩn trong đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính. Đồng thời, các địa phương cần hạn chế việc yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần.

Ông Châu cũng khuyến nghị các doanh nghiệp giảm giá bán, hạ kỳ vọng lợi nhuận, tăng chiết khấu và khuyến mãi để kích cầu, đảm bảo dòng tiền và thanh khoản thị trường. Ngoài ra, cần điều chỉnh chiến lược đầu tư về phân khúc bình dân và nhà ở xã hội.

Với quan điểm tương đồng, ông Phạm Đức Toản cho rằng việc phát triển các khu đô thị nhà ở xã hội tại khu vực cửa ngõ Thủ đô sẽ giúp giảm giá nhà từ 30–40%. Ông nhấn mạnh Nhà nước nên sử dụng ngân sách để đầu tư vào các dự án này như một khoản chi vì mục tiêu an sinh xã hội, thay vì đặt mục tiêu lợi nhuận.