Giá nhà đất sẽ hết “sốt” trong nửa sau năm 2022

Theo VNDirect Research, kỳ vọng hoạt động bán hàng được đẩy mạnh, trong khi việc mở rộng quỹ đất sẽ chậm lại. Đây là yếu tố sẽ kìm hãm đà tăng của giá bất động sản (BĐS) trong thời gian tới.

Báo cáo của VNDirect Research dẫn số liệu từ CBRE cho thấy xu hướng sụt giảm đáng kể trong nguồn cung nhà ở tại các thị trường lớn như TP.HCM và Hà Nội trong Quý I/2022.

Cụ thể, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM giảm 48% so với cùng kỳ (SVCK) còn 884 căn, mức thấp nhất theo quý kể từ năm 2013. Sự sụt giảm mạnh nguồn cung kéo theo sức tiêu thụ căn hộ sơ cấp giảm 53% svck, chỉ còn 1.247 căn.

Mặc dù số liệu ghi nhận giá trung bình căn hộ sơ cấp tăng 7,7% svck trong Quý I/2022, nhưng mức tăng này có dấu hiệu chững lại so với mức tăng 14,6% SVCK trong Quý I/2021 và 6,9% trong Quý IV/2021.

Đối với phân khúc nhà đất, giá thứ cấp trung bình một số khu vực giảm khoảng 5% SVCK trong quý I/2022. Tuy nhiên, trái ngược với xu hướng chung của thị trường, phần còn lại của thành phố là khu vực Tây Bắc TP.HCM lại ghi nhận giá nhà đất đang tăng mạnh.

Vndirect Research đưa ra dẫn chứng cụ thể, giá đất tại huyện Củ Chi đang tăng vọt, lần lượt 72,7% và 116,5% SVCK chỉ trong vòng hai năm qua sau khi huyện được đề xuất lên thành phố thay vì lên quận. Còn tại huyện Hóc Môn, giá đất nền cũng tiếp tục ghi nhận mức tăng hai chữ số trong quý 1/2022, tăng 13,5% SVCK (+51,8% trong vòng hai năm).

Thị trường nhà đất tại Hà Nội cũng diễn biến tương tự TP.HCM. Báo cáo cho thấy, nguồn cung mới nhà xây sẵn trong Quý I năm nay cũng sụt giảm đáng kể gần 25% SVCK còn 296 căn. Nguồn cung mới phân khúc căn hộ sơ cấp cũng giảm 20,3% còn 3.525, nhưng lượng tiêu thụ lại tăng 16% SVCK, kéo theo giá bán trung bình căn hộ sơ cấp cũng tăng ấn tượng 13,3% lên khoảng 1.655 USD/m2.

Đối với phân khúc nhà đất, giá thứ cấp của 12/15 quận, huyện tại Hà Nội ghi nhận giảm mạnh, trung bình giảm 7,7% so với quý trước, nhưng vẫn tăng 5,7% SVCK. Cá biệt, tại khu vực Long Biên và Bắc Từ Liêm, giá nhà đất ghi nhận mức giảm 10-15% so với quý trước sau khi tăng 20-25% SVCK trong năm 2021.

Phía VNDirect Research nhận định ngành BĐS đang gặp phải nhiều thách thức ảnh hưởng đến triển vọng tăng trưởng. Những thách thức này tới từ việc tăng lãi suất cho vay, siết tín dụng cho vay mua nhà, tăng cường giám sát việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) BĐS và giá nguyên vật liệu xây dựng tăng chóng mặt. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến quyết định mua nhà của người dân.

Từ những nguyên nhân kể trên, VNDirect Research đưa ra dự báo rằng, hoạt động bán hàng có thể được đẩy mạnh trong khi tốc độ mở rộng quỹ đất có chiều hướng chậm lại sẽ khiến giá nhà đất “nguội” bớt trong phần còn lại của năm 2022.

Nhận định về rủi ro của ngành, VNDirect Research đặt vấn đề về giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh, đặc biệt là tại khu vực ngoại thành khiến gia tăng các mối lo ngại và có thể vượt khả năng của người mua nhà.

Cùng với đó, chi phí xây dựng tiếp tục tăng cao trong Quý II/2022, đặc biệt giá thép (đã tăng hơn 20% SVCK) sẽ kéo theo giá nhà tăng vọt nếu giá nguyên vật liệu xây dựng tiếp tục duy trì ở mức cao như hiện tại trong hai năm tới.

Ngoài ra, lạm phát và lãi suất cho vay mua nhà tăng cao hơn dự kiến có thể gây ra các tác động tiêu cực đối với giao dịch căn hộ, đặc biệt là phân khúc trung cấp và bình dân.

Về chính sách pháp lý, VNDirect Research cho rằng việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 đã bị rời thời điểm trình Quốc hội lần thứ 4 (trước đó dự kiến trình vào tháng 05/2022). Tuy nhiên trong quá trình chờ sửa đổi, Chính phủ đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung 6 Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

“Nghị định mới này cùng với Nghị định 148 ban hành năm 2020, Thông tư 09 ban hành năm 2021 được kỳ vọng sẽ giải quyết được những nút thắt trong việc phê duyệt dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép. Thị trường có thể sẽ sôi động trở lại sau một thời gian dài ảm đạm và khó khăn”. VNDirect Research đánh giá.

Ngoài những yếu tố từ báo cáo của VNDirect Research, nhận định giá nhà đất “hạ nhiệt” còn được ủng hộ từ việc nhiều địa phương như Đà Nẵng, Vĩnh Phúc, Gia Lai... đã yêu cầu công an vào cuộc điều tra tình trạng đầu cơ, “thổi giá” nhà đất vô cùng nhức nhối trong thời gian vừa qua. Điều này được cho là sẽ giúp giá nhà đất trở về với giá trị thực.