Giá nhà đất tăng cao có thiệt hại đến nền kinh tế?

Vào thế kỷ 20, chủ đề về khoảng cách giàu nghèo nhờ buôn bán đất được các học giả quan tâm hơn. Từ sau khủng hoảng tài chính toàn cầu, họ bắt đầu quay lại tranh luận nhiều hơn về vấn đề này. Nhiều chuyên gia lo ngại bảng cân đối kế toán của các ngân hàng yếu đi và khả năng chi trả của của người mua nhà giảm có thể dẫn đến suy thoái kinh tế. Đặc biệt, giai đoạn bất động sản ở Mỹ vào 2007-2009 đã được nghiên cứu khá nhiều.

Vài năm gần đây, một loạt nghiên cứu khác đã xuất hiện. Giống như nhiều nhà kinh tế - chính trị học trước đây, nhiều kết luận ngày nay cũng chỉ ra tác động của thị trường bất động sản đến nền kinh tế.

Theo đó, giá bất động sản tăng cao sẽ gây ra nhiều tác động xấu, như giảm hiệu quả đầu tư và dẫn đến phân bổ vốn sai. Trong những trường hợp cực đoan nhất, đây còn có thể là nguyên nhân khiến năng suất tăng trưởng chậm suốt thời gian dài. Phần lớn nghiên cứu có kết luận như vậy dựa trên trường hợp bùng nổ bất động sản kéo dài tại Trung Quốc.

Bất động sản được ngầm hiểu là loại tài sản lớn nhất trên thế giới. Năm 2020, nó chiếm khoảng 68% tài sản phi tài chính của thế giới (gồm nhà máy, máy móc và các tài sản vô hình như sở hữu trí tuệ). Đất, chứ không phải các công trình được xây dựng trên nó, chiếm hơn một nửa trong số 68% đó.

Các chuyên gia cho rằng, khi định giá tăng lên, tỷ trọng đất đai trong các tài sản phi tài chính càng tăng mạnh ở một số quốc gia. Ví dụ, ở Anh, tỷ lệ này đã tăng từ 39% năm 1995 lên 56% năm 2020.

Bắt nguồn từ lý do đất đai có thể dễ dàng được định giá và không thể bị che giấu hoặc phá hủy, nó là tài sản thế chấp tốt để đi vay. Vì vậy, khi giá tăng lên, hiệu quả ban đầu là thúc đẩy cho vay và các hoạt động kinh tế.

Việc thế chấp đất cũng có tác hại, đặc biệt là ở những nơi mà các ngân hàng đóng vai trò lớn trong việc cung cấp tài chính cho doanh nghiệp. Khả năng đi vay của các doanh nghiệp thường được xác định bởi tài sản hiện hữu của họ, hơn là tiềm năng sản xuất. Vì thế, những công ty sở hữu đất đai dễ dàng vay ngân hàng hơn nhiều so với những doanh nghiệp có nhiều tài sản vô hình.

Giá bất động sản tăng cũng có thể kéo theo vốn bị phân bổ sai. Khi thị trường nhà đất bùng nổ, các ngân hàng có xu hướng cho vay thế chấp nhiều hơn. Tuy nhiên, vì các nhà băng bị áp hạn chế về dư địa tín dụng, họ sẽ phải giảm cho vay doanh nghiệp.

Một nghiên cứu năm 2018 cho thấy trong giai đoạn 1988-2006, với mỗi chi nhánh ngân hàng tại Mỹ, khi giá nhà ở địa phương đó lên cao, tăng trưởng cho vay doanh nghiệp của chi nhánh này có thể giảm tới 42%. Tổng vốn đầu tư của các công ty bị ảnh hưởng vì thế giảm 21%.

Tác động này cũng xuất hiện ở nhiều nơi khác. Ví dụ, các ngân hàng ở những nước giàu đều đã tăng cho vay thế chấp. Ở 17 nền kinh tế tiên tiến trên thế giới, tỷ trọng của vay thế chấp trong dư nợ của các nhà băng đã tăng từ 32% năm 1952 lên 58% năm 2016.

Riêng với Trung Quốc, quy mô vấn đề này còn lớn hơn, do các nhà đầu tư của đất nước này có nhu cầu rất lớn đối với bất động sản. Một loạt nghiên cứu gần đây cho thấy giá đất cao tại Trung Quốc đang khiến các nhà băng ít cho vay doanh nghiệp sở hữu ít bất động sản, đồng thời làm giảm chi tiêu cho nghiên cứu và phát triển của các công ty niêm yết.

Một nghiên cứu năm 2019 bởi Harald Hau từ Đại học Geneva và Difei Ouyang từ Đại học Kinh doanh và Kinh tế Quốc tế ở Bắc Kinh đã chứng minh điều này. Dựa trên dữ liệu từ các nhà sản xuất tại 172 thành phố của Trung Quốc, họ kết luận rằng giá bất động sản tăng 50% sẽ làm tăng chi phí đi vay, giảm đầu tư và năng suất, dẫn đến giảm 35,5% sản lượng giá trị gia tăng của các công ty.

Nhìn chung, trang The Economist cho rằng giá bất động sản cao và liên tục đi lên có thể tác động đến sức khỏe một nền kinh tế. Điều này có ý nghĩa lớn về chính sách cho các nhà quản lý trong việc quản lý đầu tư vào nhà đất.