Giá nhà tăng quá cao, nhà đầu tư vẫn “ngại xuống tiền”?

Tiền vẫn “trực chờ” vào bất động sản

Những tháng gần đây, các ngân hàng liên tục tung ra các gói vay lãi suất ưu đãi với bất động sản để kích cầu tín dụng. Điều này rất dễ hiểu, bởi bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục tín dụng của nhiều ngân hàng.

Số liệu của Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho thấy, tính tới cuối tháng 6/2024, tổng dư nợ tín dụng bất động sản tăng 4,6%, trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 10,29%, nhưng tín dụng tiêu dùng bất động sản (cá nhân vay mua, sửa nhà) chỉ tăng 1,15%. Như vậy, cầu vay mua nhà đã thoát khỏi cảnh tăng trưởng âm, song vẫn ở mức thấp. Đây là lý do khiến các ngân hàng sốt ruột liên tiếp ra các chương trình kích cầu tín dụng.

Từ đầu năm đến nay, tăng trưởng tiền gửi vào hệ thống ngân hàng luôn trong tình trạng tháng sau cao hơn tháng trước và đang đạt mức kỷ lục hơn 6,7 triệu tỷ đồng. Dòng tiền này vẫn đang chực chờ cơ hội để rót tiền vào các kênh đầu tư cũng như vào sản xuất, kinh doanh.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính - ngân hàng, bất động sản vẫn là một trong các kênh đầu tư tiềm năng nhất hiện nay. Trái với khủng hoảng thừa cung tại Trung Quốc, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với tình trạng thiếu cung, nhất là các dự án hạng B và hạng C. Chính vì vậy, cơ hội phục hồi và dư địa phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam là rất lớn, vấn đề là có được cơ chế hài hòa lợi ích giữa các bên để tạo nguồn cung giá hợp lý cho thị trường.

Theo tổng hợp của Bộ Xây dựng, tính tới cuối quý II/2024, giá nhà tăng bình quân 25% so với cùng kỳ, không chỉ ở những dự án mới mở bán, mà còn ở nhiều căn hộ cũ đã được qua sử dụng nhiều năm. Tuy nhiên, tình trạng này có dấu hiệu chững lại vào cuối quý do giá đã ở mức cao và tâm lý người mua ở trạng thái chờ đợi.

Một người tại quận 1, TP HCM đang có nhu cầu mua nhà cho biết ngân sách dành mua nhà tầm 3 tỷ đồng, trong đó tiền tiết kiệm khoảng hai tỷ và vay thêm ngân hàng một tỷ đồng. Chị muốn mua căn hộ 2 phòng ngủ ở khu vực quanh quận 7. Sau một tuần khảo sát, chị thấy có mấy chung cư đáp ứng được tiêu chí đề ra (giá khoảng 3 tỷ đồng, đã có sổ để thế chấp vay), nhưng lại lăn tăn vì cho rằng giá vẫn cao so với giá trị thực của căn hộ.

"Có thể do lúc này thiếu hụt nguồn cung nên giá nhà bị đẩy lên cao. Tôi muốn chờ thị trường tốt lên, nguồn cung đa dạng hơn để có thêm lựa chọn", chị nói về lý do chưa chốt mua lúc này.

Giá nhà cao là nguyên nhân chính

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội, TP HCM quý II tăng lần lượt 58% và 27% so với năm 2019. Hơn 80% nguồn cung mở bán năm nay giá từ 50 triệu đồng mỗi m2 trở lên. Giá bất động sản các khu vực ngoại ô dao động 40-80 triệu đồng mỗi m2, trung tâm lên đến hơn 100 triệu đồng mỗi m2.

Để vay mua một căn hộ thuộc phân khúc bình dân dưới 2 tỷ đồng, theo VARS, mỗi gia đình phải có thu nhập ít nhất 35-40 triệu đồng một tháng mới đảm bảo việc chi trả nợ vay và chi phí sinh hoạt hàng tháng. Trong khi mức thu nhập hiện nay của các gia đình ở đô thị chỉ từ 10-20 triệu đồng mỗi tháng. Giá và thanh khoản thấp là rào cản khiến dòng tiền chưa thể đổ về với bất động sản như kỳ vọng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, phân tích thêm động lực tăng trưởng tín dụng phụ thuộc vào bất động sản, đặc biệt là cầu vay mua nhà. Vì vậy để kích cầu vay ở lĩnh vực này cần có các chính sách điều hòa giá nhà đất cho phù hợp với mức thu nhập của người dân. Ngoài ra, cần tháo gỡ pháp lý để doanh nghiệp giảm chi phí và linh hoạt hơn về điều kiện cấp tín dụng nhằm kích thích dòng vốn chảy trở lại bất động sản.

Về phía người vay, các chuyên gia kinh tế cũng khuyến nghị cần tính toán thận trọng khi xuống tiền mua bất động sản giai đoạn này. Theo Chuyên gia bất động sản cá nhân Lê Quốc Kiên, khi vay vốn mua nhà, trước hết người vay phải có thu nhập ổn định từ lương và có vốn tự có ít nhất 40-50%, phần còn lại nhờ ngân hàng hỗ trợ tài chính để có thể duy trì khả năng trả nợ, tránh nợ xấu.

Theo TS. Cấn Văn Lực, bên cạnh tâm lý thận trọng trong bối cảnh nền kinh tế chưa thực sự phục hồi, giá nhà neo cao thời gian qua là yếu tố khiến nhiều người e dè khi đi vay mua nhà.

"Tôi nghĩ nhu cầu vay mua bất động sản vẫn còn rất lớn, chỉ là người dân khó tìm được sản phẩm phù hợp với túi tiền", ông Lực chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property) cũng cho rằng, không chỉ người dân mà nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản cũng đang "ngại" vay vốn ngân hàng.

Tuy nhiều ngân hàng đã giảm lãi suất cho cả khoản vay mới và cũ nhưng chưa quá sâu và sẽ theo lộ trình. Những nhà đầu tư có khoản vay cũ phần lớn "hết lực", không còn nguồn thu nhập khác để duy trì. Do đó, dù lãi suất giảm nhưng họ cũng vẫn rất khó xoay xở. Trong khi đó, những người chưa vay ngân hàng đều thấy mức lãi suất sau ưu đãi hiện nay vẫn rất cao, nếu dùng đòn bẩy tài chính sẽ rất rủi ro.