Giá nhà tăng vượt xa thu nhập, các gói vay ưu đãi liệu có phải “phao cứu sinh”?

Giá nhà “bỏ xa” thu nhập

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, 36% - đây là tốc độ tăng của giá nhà chung cư trong vòng ba năm qua tại Hà Nội. Cùng thời gian này, tốc độ tăng lương của người lao động ở các ngành có thu nhập tốt như tài chính, ngân hàng, bảo hiểm chỉ là 11%. Nghĩa là tốc độ tăng giá nhà đang cao gấp hơn ba lần so với tốc độ tăng lương. Và giá nhà hiện đang gấp hàng chục lần thu nhập hàng năm của hàng chục triệu hộ gia đình tại Việt Nam.

Giả sử một hộ gia đình hai vợ chồng có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng (360 triệu đồng/năm), theo nguyên tắc tài chính, chi phí nhà ở không nên vượt quá 1/3 thu nhập, tức khoảng 120 triệu đồng/năm. Với 120 triệu đồng/năm, may mắn thì gia đình chỉ đủ mua chưa đầy 2m2 căn hộ mỗi năm. Rõ ràng, việc mua nhà đối với họ khá khó khăn.

Hệ lụy của việc giá nhà tăng cao vượt xa thu nhập bình quân đang làm nhiều người dân, nhất là những người có thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở

Ở các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, nhóm 20% dân số có thu nhập tốt là những người lao động trong các ngành nghề như: tài chính, ngân hàng, bảo hiểm… với mức thu nhập ở thời điểm hiện tại từ 13-18 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập như vậy, việc mua nhà vô cùng khó khăn, đặc biệt với những gia đình trẻ là khó khăn nhất.

Số liệu từ Tổng cục Thống kê, trong các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, mức chi phí sinh hoạt trung bình của một hộ gia đình dao động từ 12-20 triệu đồng/tháng. Cũng vì thế, nhóm người lao động có mức thu nhập thấp hơn, cơ hội sở hữu nhà gần như không còn, kể cả nhà đã qua sử dụng hàng chục năm.

Một người đang trú tại phố Đặng Tiến Đông, Hà Nội nêu ý kiến: “Mức lương của hai vợ chồng tôi được khoảng 25 triệu. Với mức thu nhập đó, để mà tiếp cận giá nhà đất bây giờ gần như không có cơ hội. Vì nhà ở trong ngõ cũng lên tới hơn 200 triệu/m2”.

Theo một khảo sát mới nhất dựa trên giá bán căn hộ bình quân và mức thu nhập bình quân một hộ gia đình tại thành thị, họ sẽ phải mất khoảng 24 năm đi làm liên tục, không ăn uống chi tiêu hay chi phí thuốc men ốm đau mới có thể mua được một căn hộ chung cư mức giá trung bình. Mức này gấp 1,6 lần so với mức bình quân chung của các nước trên thế giới.

Các gói vay ưu đãi là “phao cứu sinh”?

Hệ lụy của việc giá nhà tăng cao vượt xa thu nhập bình quân đang làm nhiều người dân, nhất là những người có thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống mà còn tiềm ẩn nguy cơ suy giảm năng lực cạnh tranh quốc gia. Trong bối cảnh đó, các chuyên gia, các gói vay ưu đãi như "phao cứu sinh" cho người trẻ, nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao, các gói vay ưu đãi như "phao cứu sinh" cho người trẻ. Ngân hàng quảng cáo mức trả lãi hàng tháng chỉ từ 4–5%, khiến việc sở hữu nhà dường như trong tầm tay. Ví dụ, khoản vay 1 tỷ đồng trong 25 năm có thể chỉ tốn 4–5 triệu đồng tiền lãi/tháng giai đoạn đầu. Chiến lược này đánh trúng tâm lý của thế hệ trẻ khao khát an cư nhưng hạn chế về nguồn vốn.

Tuy nhiên, điều khoản hợp đồng hé lộ sự thật: lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng trong 3–4 tháng đầu. Sau đó, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, phụ thuộc vào biến động thị trường hoặc lãi suất tham chiếu của ngân hàng.

Khi giai đoạn ưu đãi kết thúc, người vay đối mặt với thực tế phũ phàng. Lãi suất thả nổi có thể tăng vọt lên 12–15%/năm, đẩy số tiền lãi phải trả tăng gấp 3–4 lần. Với khoản vay 1 tỷ đồng, tiền lãi hàng tháng có thể nhảy vọt lên 10–12,5 triệu đồng, gây áp lực lớn. Đối với nhiều người trẻ, vốn có thu nhập không ổn định, mức tăng đột biến này dễ dẫn đến nợ xấu hoặc vỡ nợ.

Theo các chuyên gia, sự thiếu hiểu biết tài chính là yếu tố then chốt. Hiện, nhiều vẫn có rất nhiều người trẻ tập trung vào khả năng chi trả trước mắt mà không lường trước hậu quả dài hạn.

Khảo sát của Hiệp hội Bảo vệ Người tiêu dùng Tài chính Việt Nam (2023) cho thấy 65% người vay dưới 35 tuổi không thể giải thích chính xác cách vận hành của lãi suất thả nổi.

Hơn nữa, thu nhập bấp bênh của giới trẻ làm trầm trọng thêm rủi ro. Suy thoái kinh tế hoặc mất việc có thể khiến họ không thể đáp ứng khoản vay tăng vọt, dẫn đến mất tài sản thế chấp hoặc tổn hại điểm tín dụng.

TS.Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, cảnh báo: “Những khoản vay này là "con dao hai lưỡi". Lãi suất ưu đãi tạm thời chỉ là chiêu tiếp thị, người vay phải chuẩn bị cho chi phí thực sự”.

Ông Hiếu cũng khuyến cáo, khách hàng trẻ cần tính toán khả năng trả nợ trước khi ký hợp đồng.

Các gói vay ưu đãi có thể mở cánh cửa sở hữu nhà cho người trẻ, nhưng rủi ro tiềm ẩn không nhỏ. Trong khi ngân hàng hưởng lợi từ việc mở rộng thị phần, người vay phải gánh chịu bất ổn dài hạn. Hiểu biết tài chính và kế hoạch dự phòng là chìa khóa để tránh rơi vào bẫy nợ.