Giấc mơ NƠXH và làn sóng đầu tư mới dọc miền Trung

Cơn khát nhà ở giữa làn sóng công nghiệp hóa

Từ năm 2023, sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP và triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng dành cho NOXH. Làn sóng đầu tư vào phân khúc nhà ở này bắt đầu lan rộng tại Bắc Trung Bộ và cả nước.

Thanh Hóa là địa phương đi đầu với hơn 20 dự án NOXH được phê duyệt, tổng quy mô gần 13.000 căn hộ. Tại thành phố Thanh Hóa và các khu vực vùng lân cận như Quảng Xương, Hoằng Hóa và đặc biệt là Khu kinh tế Nghi Sơn, hàng loạt dự án đang đồng loạt được đầu tư. Dự án số 1 trung tâm TP Thanh Hóa tại phường Đông Hương và phường Đông Hải do Tập đoàn Vingroup phát triển, Khu NOXH phường Nam Ngạn do Liên danh Công ty cổ phần Vinaconex, Công ty cổ phần Viet Incons và Công ty cổ phần Đầu tư và thương mại Hà Nội… đang dần hiện thực hóa mục tiêu “an cư cho công nhân” của tỉnh.

Tại Nghệ An cũng đang chứng kiến một bước chuyển lớn về chiến lược phát triển nhà ở. Gần 10 dự án đang được triển khai tại khu vực đô thị Vinh, Cửa Lò và vùng lân cận như Hưng Nguyên... Trong đó, Khu nhà ở công nhân tại VSIP Nghệ An do Cienco4 Land đầu tư được đánh giá là mô hình mẫu khi tích hợp đồng bộ các tiện ích như siêu thị, nhà trẻ, công viên và dịch vụ nội khu. Một dự án khác là Khu NOXH Thành phố Vinh do Công ty cổ phần Tập đoàn VIASG làm chủ đầu tư đang được thi công, dự kiến hoàn thành trong thời gian tới.

Theo Sở Xây dựng Nghệ An, từ năm 2021 đến nay, trên địa bàn tỉnh Nghệ An có 41 dự án có quy hoạch NOXH đang thực hiện, với tổng diện tích đất 107 ha, dự kiến khi hoàn thành sẽ đáp ứng khoảng 36.000 căn hộ. Tỉnh Nghệ An đặt mục tiêu hoàn thành 28.500 căn NOXH, trong đó có 19.500 căn dành cho lao động nhập cư, công nhân trẻ và các gia đình chưa có chỗ ở ổn định.

Hà Tĩnh tuy phát triển NOXH chậm hơn nhưng lại có cú hích từ Khu kinh tế Vũng Áng – nơi tập trung hàng chục nghìn lao động trong các ngành công nghiệp nặng. Các dự án NOXH tại phường Kỳ Thịnh (do Vingroup đề xuất), xã Kỳ Lợi (T&T Group) hay Khu NOXH Nam Hà Tĩnh gần 500 căn đang được lập hồ sơ đầu tư, thể hiện nỗ lực nhập cuộc mạnh mẽ.

Vấn đề mấu chốt của Hà Tĩnh hiện tại là đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, hoàn thiện cơ chế ưu đãi đầu tư và phân bổ tín dụng đúng đối tượng. Lãnh đạo Sở Xây dựng tỉnh cảnh báo, nếu không triển khai NOXH kịp thời, nguy cơ hình thành các khu nhà trọ tự phát, ổ chuột hóa vùng ven khu công nghiệp là hoàn toàn có thể xảy ra.

Tại Quảng Trị, chính quyền địa phương xác định rõ NOXH là cấu phần quan trọng trong hệ sinh thái đô thị mới. Các khu vực như Đông Hà, Gio Linh, Hải Lăng, Khu công nghiệp Quán Ngang, đặc biệt là vùng phụ cận Cảng Mỹ Thủy… đang được quy hoạch quỹ đất sạch cho NOXH. Trong đó, dự án Khu nhà ở đô thị kết hợp nhà ở xã hội Khu công nghiệp Nam Đông Hà với hơn 1.200 căn NOXH đang hoàn thiện hồ sơ, dự kiến khởi công năm 2026. Với lợi thế hạ tầng đang phát triển mạnh, mặt bằng giá đất còn thấp, Quảng Trị được đánh giá là điểm đến đầy tiềm năng cho mô hình NOXH quy mô lớn.

Tại Thừa Thiên Huế, đô thị di sản lựa chọn hướng đi khác biệt: gắn phát triển NOXH với chương trình giãn dân khỏi khu vực I di tích Kinh thành.

Những dự án tại An Vân Dương, Thủy Thanh và An Đông không chỉ đơn thuần là nơi ở, mà còn là chiến lược tái cấu trúc đô thị, giảm tải dân số vùng lõi, bảo tồn giá trị văn hóa. Dự án NOXH Khu B – đô thị mới An Vân Dương do Aranya Việt Nam đầu tư là một ví dụ tiêu biểu, với kiến trúc thân thiện, không gian xanh, quy hoạch đồng bộ, hướng đến đối tượng là cán bộ công chức, giáo viên và công nhân khu công nghiệp Phú Bài.

Để “giấc mơ an cư” thành hiện thực

Làn sóng đầu tư xây dựng NOXH đang dần “nóng” lên từng ngày ở khu vực Bắc Trung Bộ khi hàng loạt dự án đã và đang sắp triển khai nhưng thực sự cũng là một thách thức cho ngững người dân thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở.

Về chính sách, trên toàn vùng Bắc Trung Bộ, các căn hộ NOXH đang có giá từ 400 đến 600 triệu đồng, diện tích phổ biến 35 – 50m², được hỗ trợ vay ưu đãi tới 70% giá trị hợp đồng với lãi suất khoảng 4,8–5%/năm trong thời gian 20 – 25 năm. Một số tỉnh như Thanh Hóa, Nghệ An đã áp dụng hệ thống đăng ký, xét duyệt hồ sơ trực tuyến trên cổng dịch vụ công nhằm góp phần minh bạch hóa quy trình, hạn chế tiêu cực và giúp người dân thuận tiện theo dõi tiến độ.

Tuy nhiên, không ít thách thức vẫn hiện diện. Một bộ phận lớn người lao động tự do vốn chiếm tỷ lệ không nhỏ tại các tỉnh thì không thể chứng minh thu nhập, không có hợp đồng lao động, dẫn đến không đủ điều kiện xét duyệt hay vay vốn.

Trong khi đó, nhiều dự án mới chỉ nằm trên giấy, chậm giải phóng mặt bằng, hoặc gặp rào cản trong thủ tục đầu tư công. Chất lượng thi công cũng là mối lo thường trực: một số công trình phản ánh dùng vật liệu rẻ, thiết kế đơn điệu, cách âm kém, thiếu hạ tầng tiện ích như nhà trẻ, chợ dân sinh, bãi đỗ xe... khiến người mua rơi vào cảnh “có nhà mà không có đời sống”.

Theo TS. Nguyễn Quang – nguyên Giám đốc Chương trình Định cư con người Liên Hợp Quốc (UN-Habitat) tại Việt Nam, phát triển NOXH phải đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị. Không gian NOXH không chỉ giải quyết chỗ ở, mà còn tái cấu trúc đô thị theo hướng bền vững, gắn kết lao động – hạ tầng – dịch vụ. Bắc Trung Bộ có cơ hội xây dựng mô hình phát triển toàn diện nếu các dự án NOXH được lồng ghép quy hoạch thông minh ngay từ đầu”.

Ông Lê Văn Thưởng – Chuyên gia thuộc Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam nhấn mạnh: “Nếu không kiểm soát chặt khâu xét duyệt đối tượng và tiến độ triển khai, NOXH có thể bị lợi dụng thành kênh đầu cơ, làm sai lệch mục tiêu an sinh ban đầu. Vấn đề không chỉ là xây bao nhiêu, mà là xây đúng người, đúng chỗ và đúng chất lượng”.

Rõ ràng, phát triển NOXH là một thử thách của hệ thống chính sách trong việc kết nối công bằng xã hội với phát triển kinh tế. Sự phát triển của hàng loạt dự án NOXH tại Bắc Trung Bộ là minh chứng cho một mô hình đô thị công bằng đang hình thành. Khi những căn hộ nhỏ mọc lên ở Đông Vệ (Thanh Hoá) Hưng Tây (Nghệ An), Vũng Áng (Hà Tĩnh) hay An Vân Dương (Huế), đó không chỉ là nơi che mưa che nắng mà còn là thông điệp của một chính quyền không bỏ lại người lao động phía sau trong hành trình công nghiệp hóa.

Muốn giấc mơ an cư trở thành hiện thực, cần sự đồng hành của ba lực lượng: Nhà nước giữ vai trò điều tiết và giám sát chặt chẽ; doanh nghiệp không chạy theo lợi nhuận thuần túy mà đề cao trách nhiệm xã hội; người dân, đặc biệt là cộng đồng thụ hưởng, phải được lắng nghe, tham gia phản biện. Khi lực lượng này hội tụ, giấc mơ tưởng chừng xa xôi của hàng vạn người lao động miền Trung sẽ dần trở thành hiện tực từ những viên gạch đầu tiên của những khu NOXH đang mọc lên mỗi ngày.