Loạt căn hộ cũ TP.HCM tăng giá mạnh nhờ tháo gỡ pháp lý

Giá tăng mạnh sau tín hiệu gỡ vướng pháp lý

Thị trường căn hộ thứ cấp tại TP.HCM đang có những chuyển biến đáng chú ý khi nhiều dự án từng "nằm im" suốt thời gian dài do chưa hoàn thiện pháp lý nay bắt đầu có thông tin sắp được cấp sổ hồng.

căn hộ diện tích 80 m² tại dự án Saigon Royal (quận 4 cũ) hiện được rao bán với giá 7,1 tỷ đồng, tăng khoảng 30% so với mức 5,5 tỷ đồng hồi giữa năm 2024, sau khi có thông tin dự án chuẩn bị được cấp sổ.

Tương tự, tại The Pegasuite (quận 8 cũ), một căn hộ với giá 2,8 tỷ đồng đến giữa năm nay, khi thông tin pháp lý được xác nhận, giá rao bán đã tăng lên 3,4 tỷ đồng

Theo khảo sát, hàng loạt dự án khác cũng ghi nhận mức tăng giá thứ cấp ấn tượng sau khi có thông tin gỡ pháp lý. Đơn cử: Saigon Royal: từ 80 triệu đồng/m² (tháng 7/2024) lên 105 triệu đồng/m² (tăng hơn 20%); The Tresor: từ 60 triệu lên 85 triệu đồng/m² (tăng 24%); The Sun Avenue: tăng 50%, từ 56 triệu lên 80 triệu đồng/m²; Kingston Residence: tăng từ 66 triệu lên 81 triệu đồng/m² (24%); Lucky Palace: từ 49 triệu lên 54 triệu đồng/m².

Ở phân khúc vừa túi tiền, giá cũng nhích đáng kể. Căn hộ tại Sài Gòn Gateway tăng từ 26–35 triệu đồng/m² lên 35–42 triệu đồng. Dự án The Park Residence từ mức 30–33 triệu đồng/m² nay lên 40–43 triệu đồng. Chung cư TDH Riverview tăng từ 28–32 triệu lên 33–36 triệu đồng/m².

Theo báo cáo của JLL Việt Nam, giá bán thứ cấp căn hộ tại TP.HCM trong quý II/2025 đã đạt gần 100 triệu đồng/m², tăng 9,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Chuyên trang Batdongsan ghi nhận mức tăng trung bình 20–33%, đặc biệt mạnh tại khu Đông và các tuyến trục giao thông chính như Xa lộ Hà Nội và Thủ Thiêm.

Bộ Xây dựng cũng cho biết giá căn hộ trung bình tại TP.HCM trong quý vừa qua đạt 89 triệu đồng/m² – mức cao nhất trong gần một thập kỷ. Giá thứ cấp ghi nhận mức tăng 5–9% ở các dự án đã được gỡ vướng pháp lý sau nhiều năm “đóng băng”.

Theo giới môi giới, thông tin pháp lý tác động mạnh mẽ đến hành vi định giá của chủ căn hộ. Anh Trần Nam, môi giới tại khu Nam TP.HCM, cho biết: “Chỉ cần có thông tin sắp ra sổ, nhiều chủ nhà lập tức yêu cầu tăng giá từ 200–500 triệu đồng. Nhiều môi giới chưa kịp cập nhật đã phải điều chỉnh lại toàn bộ giá rao.”

Chị Lê Thị Như – môi giới tại Thủ Thiêm – cũng xác nhận: “Chỉ cần có văn bản xác nhận hồ sơ pháp lý đã được nộp lên sở, giá đã tăng 10–15%. Chủ nhà gỡ tin cũ, đăng lại giá mới ngay.”

Sổ hồng – “chìa khóa” tháo điểm nghẽn thị trường

Theo ông Phan Công Chánh, Tổng Giám đốc Công ty Phú Vinh, việc được cấp sổ hồng là yếu tố pháp lý quan trọng nhất tác động đến quyết định xuống tiền của người mua. Ông ví sổ hồng như “chiếc chìa khóa tháo nút thắt lớn nhất” giúp thị trường chuyển từ tâm lý chờ đợi sang hành động.

Tuy nhiên, ông Chánh cũng cảnh báo: không ít chủ căn hộ tận dụng tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) để đẩy giá vượt xa giá trị thực. “Dù nhu cầu thật có, nhưng việc đẩy giá quá nhanh mà không có sự cải thiện rõ rệt về chất lượng hay vị trí có thể khiến thị trường méo mó,” ông nhận định.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, phân tích rằng chỉ cần có thông tin sắp được cấp sổ, giá đã có thể tăng 5–10%. Khi có sổ thực tế, mức tăng có thể lên 20–30% tùy vị trí và phân khúc. Đây là hiện tượng rõ rệt tại các dự án cao cấp ở khu Đông và Nam TP.HCM – nơi nguồn cung từng bị “tắc nghẽn” nhiều năm.

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng cảnh báo nếu giá bị đẩy quá nhanh trong khi thanh khoản chưa theo kịp, thị trường có thể đối mặt với những rủi ro ngắn hạn.

Việc gỡ vướng pháp lý tại nhiều dự án căn hộ cũ là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản TP.HCM, giúp khơi thông nguồn cung và giải tỏa tâm lý cho người mua. Tuy nhiên, trong bối cảnh thanh khoản chưa phục hồi hoàn toàn, sự tăng giá quá nhanh có thể tạo ra những hệ lụy không mong muốn nếu không được kiểm soát hợp lý.