"Làn gió mới” của thị trường bất động sản

“Làn gió mới” của thị trường bất động sản

Sau gần hai năm đối mặt với lãi suất cao, thanh khoản suy yếu và tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư, thị trường bất động sản đang dần hồi phục. Một trong những lực đẩy then chốt đang tạo “làn gió mới” chính là sự trở lại của “dòng tiền rẻ”, yếu tố từng tạo cơn sóng đầu tư địa ốc giai đoạn 2020–2021.

Từ giữa năm 2024 đến nay, mặt bằng lãi suất liên tục được điều chỉnh giảm. Hiện tại, nhiều ngân hàng thương mại triển khai các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 6–7%/năm cố định trong 12 tháng đầu, thấp nhất trong vòng ba năm qua. Một số ngân hàng còn tung ra gói vay ưu đãi kéo dài tới 3–5 năm, kèm theo chính sách ân hạn nợ gốc hoặc lãi suất trong thời gian đầu.

Ở chiều ngược lại, lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng hiện dao động trung bình quanh mức 5%/năm. Không chỉ lãi suất giảm, tín dụng cũng đang được khơi thông mạnh mẽ. Ngay từ đầu năm, Ngân hàng Nhà nước cũng đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm ở mức 16%, tương đương với 2,5 triệu tỷ đồng sẽ được bơm ra nền kinh tế.

Theo thống kê mới đây của Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng toàn ngành trong 6 tháng đầu năm 2025 đạt gần 10%, mức cao nhất kể từ năm 2022. Nếu tốc độ giải ngân được đẩy nhanh, thậm chí mức tăng trưởng tín dụng 18%, tức khoảng 3 triệu tỷ đồng bơm ra thị trường hoàn toàn khả thi. Điều này cũng đồng nghĩa, từ nay đến cuối năm, dòng tiền sẽ tiếp tục ồ ạt đưa ra thị trường.

Theo giới đầu tư, bất động sản luôn là lĩnh vực phản ứng mạnh nhất với các chính sách tiền tệ, đặc biệt là lãi suất. Thực tế thị trường cho thấy, mỗi chu kỳ nới lỏng chính sách khi lãi suất giảm, tín dụng được khơi thông đều kéo theo sự phục hồi rõ rệt trên thị trường địa ốc. Hiện nay, các tín hiệu tích cực đã dần xuất hiện: thanh khoản trên thị trường cải thiện, nhiều ngân hàng đã mở lại hạn mức tín dụng cho vay bất động sản.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn - đánh giá, năm nay có cơ chế để tăng tín dụng dành cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong đó, dòng vốn tín dụng phục vụ nhu cầu ở thực của người dân vẫn hạn chế, thiếu cơ chế rõ ràng.

Đại diện Batdongsan.com dự báo sắp tới, tín dụng vẫn ưu tiên vào những dự án hạ tầng và dự án bất động sản quan trọng. Nguồn cung bất động sản nửa cuối năm kỳ vọng cải thiện hơn nửa đầu năm. Trong đó, đối với thị trường lớn được ưu tiên dòng vốn thì tăng nhanh hơn. Dù vậy, lưu ý rằng rủi ro sẽ hiện hữu nếu tín dụng chảy vào khu vực phát triển quá nóng.

Bước đệm cho chu kỳ mới

Theo nhiều ý kiến đánh giá, với sự trở lại của dòng tiền rẻ và môi trường vĩ mô ổn định hơn, thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa cuối 2025 đang hội tụ nhiều yếu tố để phục hồi bền vững. Đây có thể là bước đệm để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026 trở đi.

Nhìn lại 6 tháng đầu năm 2025, thanh khoản thị trường đã cải thiện đáng kể ở nhiều phân khúc, đặc biệt là nhà ở thực và bất động sản công nghiệp. Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, lượng giao dịch thành công tại Hà Nội và TP.HCM tăng lần lượt 35% và 41% so với cùng kỳ 2024. Đáng chú ý, các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, giá hợp lý nhanh chóng được hấp thụ khi ra hàng.

Cùng với đó, mặt bằng lãi suất vay mua nhà tiếp tục xu hướng giảm. Nhiều ngân hàng tung gói ưu đãi 7–9%/năm cho vay trung dài hạn, giúp người mua nhà tiếp cận vốn dễ hơn. Sự trở lại của dòng vốn tín dụng cùng với việc nới room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản được xem là "bàn đạp" quan trọng cho giai đoạn tăng trưởng mới.

Không chỉ phục hồi về lượng, thị trường còn cho thấy sự dịch chuyển về chất. Nhà đầu tư lẫn người mua ngày càng ưu tiên sản phẩm có giá trị thực, chú trọng pháp lý, tiện ích, và khả năng khai thác bền vững. Điều này buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược, tập trung vào phát triển dòng sản phẩm chất lượng, phù hợp nhu cầu thực.

Ngoài ra, các phân khúc như bất động sản khu công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng gắn với du lịch nội địa, hay nhà liền thổ vùng ven cũng đang lấy lại sức hút nhờ hạ tầng được cải thiện và xu hướng dịch chuyển dân cư.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản thường vận động theo chu kỳ khoảng 5–7 năm. Sau giai đoạn "thoái trào" 2022–2023 và giai đoạn "tái cơ cấu" 2024–nửa đầu 2025, thị trường đang dần bước vào chu kỳ "phục hồi – tích lũy", trước khi chính thức tăng trưởng mạnh trở lại. Chu kỳ mới nhiều khả năng sẽ bắt đầu từ cuối 2025 và thực sự bứt phá từ năm 2026 nếu các điều kiện vĩ mô tiếp tục ổn định.

Tuy nhiên, để chu kỳ này phát triển bền vững, thị trường cần sự đồng bộ từ chính sách quy hoạch, kiểm soát rủi ro tín dụng, minh bạch pháp lý và sự chuyên nghiệp từ cả nhà phát triển lẫn nhà đầu tư.