Giải bài toán biệt thự bỏ hoang

Giá cả vẫn “neo” ở mức cao dù bỏ hoang

Các chuyên gia cho rằng có 3 nguyên nhân chính khiến các biệt thự bị bỏ hoang nhiều năm. Thứ nhất, về sự tiện lợi và khả năng liên kết vùng tại các khu vực này không hấp dẫn, kém thu hút người mua, trong khi đó giá cả lại chạy theo giá thị trường hiện hành. Do đó, nhiều người cho rằng với nhiều đặc điểm không mấy thuận lợi về hạ tầng giao thông hay văn hóa hì giá cả quá cao sẽ không rơi vào tầm ngắm của họ.

Nguyên nhân thứ hai và được coi là phổ biến nhất chính là hệ lụy của tình trạng đầu cơ, găm giữ nhà đất từ nhiều năm. Quay ngược lại những năm trước đây, tình trạng thu mua, xây dựng hàng loạt các biệt thự lớn diễn ra sôi nổi với mục đích đầu tư lướt sóng, đợi đến khi giá tăng cao mới chịu “thoát hàng”. Tuy nhiên, đối với thị trường nhiều biến động và khó lường như bất động sản thì sự xuất hiện của các sản phẩm biệt thự dù đủ điều kiện để ở nhưng vẫn đang bỏ hoang, để trống là điều dễ hiểu.

Thứ ba, đối với các dự án biệt thự bỏ hoang dù mang theo rất nhiều tiềm năng, tuy nhiên do chủ đầu tư xây dựng sai phép so với quy hoạch nên cơ quan chức năng buộc phải lập biên bản và quyết định đình chỉ thi công.

Nói về giá cả vẫn “neo” ở mức cao, chúng ta dễ nhận thấy rằng, khi toàn bộ thị trường bất động sản tăng giá thì các biệt thự dù có bỏ hoang vẫn tăng theo. Chẳng hạn giai đoạn 2007 - 2008, giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM đều tăng gấp 3 lần. Khi mặt bằng giá bất động sản tăng lên, các chủ sở hữu biệt thự tại những khu đô thị vẫn còn hoang hóa này cũng đẩy giá lên theo, dù thanh khoản thấp, không có người mua họ vẫn tăng giá.

Chúng ta không còn quá xa lạ với hiện tượng sốt đất ảo, sốt giá, đây được coi là quy luật của thị trường bất động sản. Nếu đây là hiện tượng mang tính tổng thể thì toàn bộ thị trường sẽ đồng loạt tăng giá, bất kể là sản phẩm không nổi bật.

Các đô thị “ma” vẫn nghiễm nhiên tọa lạc tại những đô thị lớn ngày nay để lại nhiều hệ lụy chung. Đầu tiên phải kể đến chính là lãng phí tài nguyên đất, sau đó là "làm hỏng" diện mạo đô thị, và khiến một lượng tiền lớn "chôn" theo.

Đơn cử tại TP.HCM, hàng loạt biệt thự trị giá hàng chục tỷ đồng tại khu dân cư Khang An, Thảo Điền rơi vào tình trạng bị bỏ hoang hàng chục năm nay và đang xuống cấp trầm trọng. Dự án được khởi công từ năm 2006 và hoàn thành vào năm 2011. Tuy nhiên, đến nay đã hơn 10 năm trôi qua, hiện tại vẫn còn hàng chục căn biệt thự được xây dựng xong phần thô rồi bỏ hoang khiến không gian nơi đây trở nên hoang tàn.

Bên cạnh đó, dãy biệt thự bỏ hoang nằm trong hẻm 215 Nguyễn Văn Hưởng (phường Thảo Điền, TP Thủ Đức) cũng đang tồn tại hơn 10 năm nay. Do không có người ở và người quản lý nên các khu vực kể trên đều nhuốm màu hoang tàn, đôi khi là tụ điểm tập trung của các thành phần tệ nạn trong địa bàn.

Còn tại Hà Nội, hàng loạt các khu đô thị, tòa nhà chung cư với mật độ dày đặc tại quốc lộ 32, Đại lộ Thăng Long, đường Lê Văn Lương, Tố Hữu… Tuy nhiên, khi các cơn sốt đất nguội lạnh, bất động sản tại những khu vực này rơi vào tình trạng ảm đạm kéo dài. Nhiều nhà đầu tư, đầu cơ đã "chôn" tiền vào những dự án "trên giấy", sau hàng chục năm vẫn chưa hoàn thiện hạ tầng, đi vào hoạt động. Tại các dự án vẫn chưa có nhu cầu ở thực, nếu có thì cũng không thể ở vì còn nhếch nhác, chưa hoàn thiện. Chính vì thế, tình trạng hoang hóa, xuống cấp ngày càng tăng nặng.

Nằm cạnh trục Đại lộ Thăng Long, khu đô thị Nam An Khánh đang có hàng trăm căn biệt thự, nhà liền kề được xây dựng phần thô xong rồi bỏ hoang, không người ở. Tiếp xúc với một nhà đầu tư thứ cấp tại dự án này, PV được biết, 10 năm nay dự án chưa đưa vào vận hành do hạ tầng chưa hoàn thiện. Thế nhưng, đã có nhiều cơn sốt đất diễn ra tại dự án, các nhà đầu tư mua bán sang tay, đẩy giá lên gấp nhiều lần so với trước đây.

Năm 2010, nhà đầu tư này mua gom 2 dãy biệt thự của dự án để đầu tư với giá gốc là 20 triệu/m2, bây giờ giá đã tăng lên hơn 60 - 90 triệu/m2 tuỳ vị trí. Nếu có nhiều giao dịch thì giá sẽ cao hơn nữa.

Gian nan đi tìm giải pháp trị dứt điểm

Dù cho đây chỉ là câu chuyện thuộc về quá khứ nhưng hệ lụy của nó vẫn kéo dài đến hiện tại và cả tương lai. Điều này không đồng nghĩa rằng tình trạng đổ tiền vào đầu tư biệt thự rồi lại bỏ hoang sẽ không tiếp tục tái diễn. Để ngăn chặn “lịch sử lặp lại”, có không ít các đề xuất được đem ra bàn luận hòng tìm ra lời giải trị dứt điểm tình trạng này.

Để xử lý dứt điểm tình trạng nhà liền kề, biệt thự bỏ hoang, theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, chúng ta phải triển khai quy hoạch đồng bộ trong đó, cần đẩy nhanh các dự án đầu tư công phát triển hạ tầng. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng cần phải có trách nhiệm trong việc hoàn chỉnh hạ tầng dự án, đảm bảo đủ điều kiện để hình thành cộng đồng dân cư, không gian sống đảm bảo chất lượng. Tránh tình trạng chỉ đầu cơ, "bán lúa non" thu lợi còn "bỏ quên" trách nhiệm kiến tạo hạ tầng, không gian sống.

"Nghị quyết 18-NQ/TW mới đây đã yêu cầu quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhà, đầu cơ đất. Đây là một chủ trương đúng đắn, bởi vì, đồng tiền đưa vào đất nằm yên nhưng đất vẫn tăng giá, nghĩa là việc sinh lời theo kiểu tiền ảo. Chúng ta phải đánh thuế cao đến mức để người ta không muốn đầu cơ nữa", ông Võ khẳng định.

Tuy nhiên, để có thể đánh thuế hiệu quả, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng, không thể cứ mãi đi theo lối cũ trong khi suốt thời gian qua biện pháp này vẫn chưa phát huy hết hiệu quả. Theo đó, cần quản lý chặt chẽ đầy đủ hồ sơ, số hoá được hồ sơ đưa vào quản lý bằng công nghệ, công khai thông tin, minh bạch… mới dễ dàng đánh thuế đúng. Tuy nhiên, để luật hóa được vấn đề đánh thuế cao đối với bất động sản đầu cơ, tích trữ cần có thời gian.

Ngoài ra, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ còn cho rằng, Quốc hội cũng nên giao cho Chính phủ nâng cấp hệ thống quản lý đất đai theo hướng đồng bộ trên phạm vi cả nước. Nếu mạng lưới quản lý đất đai chưa kết nối được với mạng lưới quản lý thuế thì khó mà đánh thuế.

“Còn trong tương lai, chúng ta cần thực hiện quy hoạch đồng bộ, đẩy nhanh các dự án hạ tầng, đầu tư công. Cần chuẩn bị kỹ lưỡng ngân sách mới phê duyệt dự án đầu tư, tránh tình trạng giới đầu cơ "ăn theo" dự án hạ tầng đó mà cả chục năm sau dự án vẫn chưa xong, dẫn đến các bất động sản "ăn theo" đó cũng bất động. Khi dự án có đủ điều kiện để ở thì sẽ bán được và không còn tình trạng bỏ hoang. Vì thực tế, người dân đang rất muốn mua nhà. Câu chuyện ở đây là hàng hoá chưa đủ điều kiện để cầu có thể mua”, ông Võ chia sẻ.