Giải mã nguyên nhân khiến nhà ở xã hội ế khách giữa lúc nguồn cung đang thiếu hụt trầm trọng

Nguyên nhân chính đến từ tầm nhìn của chủ đầu tư

Theo thông tin từ Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), trong giai đoạn thực thi Luật Nhà ở 2014, một số chủ đầu tư đã chọn xây dựng nhà ở xã hội ở vị trí khá xa trung tâm của tỉnh, thành phố, không có đủ dịch vụ, tiện ích hay kết nối giao thông thuận tiện. Việc không đáp ứng đúng nhu cầu nhà ở của người dân dẫn đến nhiều dự án bán ế.

Đây không phải do lỗi của cơ chế chính sách mà nguyên nhân chủ yếu là do một số chủ đầu tư đã quyết định sai khi lựa chọn địa điểm để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội.

"Thường là chủ đầu tư sử dụng quỹ đất đang có sẵn của mình, mặc dù phù hợp với quy hoạch xây dựng nhưng lại chưa phù hợp với nhu cầu nhà ở của người dân", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA khẳng định.

Cũng theo ông Châu, việc thực thi các chính sách về nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2023 hiện nay sẽ đảm bảo phát triển nhà ở xã hội đáp ứng đúng nhu cầu nhà ở của người dân.

Chẳng hạn, quy định về "đất để phát triển nhà ở xã hội" tại Điều 83 Luật Nhà ở 2023 sẽ hình thành các khu nhà ở xã hội tại nhiều vị trí, địa điểm trên địa bàn cấp tỉnh.

Cụ thể, với quy định "UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, bao gồm quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập" phù hợp với quy hoạch đất đai, quy hoạch xây dựng, đô thị đã được phê duyệt.

Quy định này sẽ giúp hình thành các khu nhà ở xã hội độc lập có quy mô lớn, có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, có đủ các dịch vụ, tiện ích đô thị.

HoREA nhận thấy việc phát triển các khu nhà ở xã hội độc lập này sẽ thu hút các nhà đầu tư xây dựng các khu nhà ở thương mại với giá vừa túi tiền để hình thành các khu đô thị vệ tinh.

Chuyên gia đưa ra giải pháp cứu nguy cho thị trường nhà ở xã hội

Theo Chủ tịch HoREA, UBND cấp tỉnh cần cân nhắc kỹ hiệu quả đầu tư cả về mặt kinh tế và mặt xã hội khi quyết định quy hoạch, bố trí “quỹ đất công” tại khu vực trung tâm hoặc tại “những vị trí ở gần trung tâm nhưng lợi thế thương mại thấp” để xây dựng nhà ở xã hội chỉ nên để cho thuê, không nên bán, cho thuê mua.

Với quy định “tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội”, mà nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại lựa chọn giải pháp “dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội” thì sẽ hình thành các khu nhà ở xã hội nằm xen kẽ trong các dự án nhà ở thương mại xây dựng mới, thậm chí có thể tại khu vực trung tâm hoặc gần trung tâm nhưng giá thành loại nhà ở xã hội này rất cao do chi phí tạo lập quỹ đất rất cao và chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng (phân bổ) cũng cao hơn.

Chính vì lẽ này mà Điều 83 Luật Nhà ở 2023 đã cho phép chủ đầu tư “bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội” để có thể có nhiều nhà ở xã hội hơn và với mức giá hợp lý nhất.

Với quy định “nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” phù hợp với quy hoạch “được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội” thì sẽ hình thành các khu nhà ở xã hội đạt các tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng về “đơn vị ở” có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ có thể nằm trong hoặc nằm ngoài khu vực được cấp tỉnh “bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt”. Đây là cơ chế nhằm thực hiện chủ trương “xã hội hóa đầu tư” để huy động nguồn lực của các nhà đầu tư tự mình tạo lập quỹ đất phù hợp quy hoạch để xây dựng nhà ở xã hội.

Bên cạnh yêu cầu phải có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, có đủ dịch vụ và tiện ích về y tế, giáo dục, thể dục thể thao, vui chơi giải trí, công viên cây xanh trong dự án nhà ở xã hội thì vấn đề mấu chốt là dự án nhà ở xã hội phải được kết nối giao thông thuận tiện để người dân có thể đi lại đến nơi làm việc hoặc vào trung tâm đô thị bằng phương tiện giao thông công cộng với thời gian tốt nhất là không quá 1 tiếng đồng hồ,…

Theo báo cáo kết quả thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” của Bộ Xây dựng, ngay sau khi Đề án được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo đối với Bộ Xây dựng, các bộ, ngành, địa phương căn cứ theo thẩm quyền tập trung triển khai Đề án.

Đến cuối tháng 3/2024, cả nước đã quy hoạch 1.249 khu đất, với quy mô 8.390ha làm nhà ở xã hội, tăng thêm 5.031ha so với năm 2020. Kết quả triển khai thực hiện dự án nhà ở xã hội đến thời điểm này, cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai, với quy mô hơn 411.250 căn. Trong đó, đã hoàn thành 71 dự án, 37.868 căn; khởi công xây dựng 127 dự án, 107.896 căn; có 301 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, 265.486 căn.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng thống kê, bên cạnh một số địa phương có cách làm tốt, đẩy nhanh tiến độ các dự án theo Đề án, vẫn còn nhiều địa phương mặc dù có nhu cầu lớn về nhà ở xã hội do tập trung nhiều khu công nghiệp, đông công nhân, người lao động tập, nhưng việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn hạn chế so với mục tiêu đề ra.