Giải mã nguyên nhân sức cầu condotel thấp nhất 10 năm nhưng giá bán vẫn 'neo' cao

Theo báo cáo thị trường bất động sản 2023 của DKRA Group, sức cầu chung của condotel trong năm qua xuống mức thấp nhất 5 năm trở lại đây. Lượng tiêu thụ sơ cấp chỉ bằng một phần ba năm 2022. Hầu hết dự án đều chung cảnh bán hàng chậm, trong đó hơn một nửa dự án sơ cấp đóng giỏ hàng, không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Cụ thể, tại Đà Nẵng và vùng ven - khu vực từng là thủ phủ của loại hình condotel, sức cầu xuống mức thấp nhất trong 10 năm và chỉ bằng 3% năm 2022. Tính cả năm 2023, thị trường này chỉ có tổng 690 căn hộ biển mở bán thì chỉ có 13 căn được giao dịch.

Cũng trong năm vừa qua, nguồn cung căn hộ biển cũng chung cảnh ảm đạm, ít dự án mới tung ra thị trường. Chỉ 4 trong 45 dự án ra mắt năm qua có dự án mới.

Nguồn cung sơ cấp giảm hơn 3% so với năm 2022, chủ yếu ở những dự án cũ bán từ trước. 5 địa phương có tỷ trọng nguồn cung sơ cấp cao nhất gồm Quảng Ninh, Quảng Nam, Bình Định, Khánh Hòa và Bà Rịa - Vũng Tàu nhưng rổ hàng đều trong đà giảm 7-22% so với 2022. Trong khi đó, lượng tồn kho condotel trên thị trường vẫn lớn. Số lượng tồn kho lũy tiến trong năm 2023 đã tăng lên khoảng 50.000 căn.

Vì sao giá condotel vẫn "neo" cao?

DKRA cho biết thanh khoản thị trường ở mức rất thấp, tập trung ở những dự án hoàn thiện và có giá dưới 3 tỷ đồng một căn. Tuy nhiên, mặt bằng giá sơ cấp ít biến động, thậm chí vẫn neo ở mức cao. Trong đó, giá bán condotel cao nhất lên tới 155 triệu đồng/m2 tại phía Nam, còn miền Bắc và miền Trung cao nhất khoảng 124 triệu đồng/m2.

Trên thị trường thứ cấp, hiện tượng giảm giá 10-15% so với giá trên hợp đồng xuất hiện tại một số dự án tại Đà Nẵng và vùng ven, chủ yếu ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết thanh khoản căn hộ biển xuống thấp do nhiều dự án vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. Trong khi hàng tồn kho chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư mua trước đó.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group bổ sung nguyên nhân thiếu khung pháp lý là điểm yếu nhất của loại hình condotel khiến niềm tin và sức cầu của người mua xuống thấp. Bởi khi dự án có vấn đề và xảy ra tranh chấp, người chịu thiệt cuối cùng vẫn là khách hàng. Nghị định 10 nhằm cởi trói vấn đề cấp sổ hồng được kỳ vọng trở thành đòn bẩy giúp loại hình này phục hồi nhưng thực tế vướng mắc khi triển khai.

Tuy nhiên, giá bán căn hộ biển vẫn neo cao, theo ông Thắng, lý do là chi phí đầu vào của các doanh nghiệp liên tục tăng và thị trường ngày càng nhắm đến phân khúc căn hộ biển chất lượng cao.

Ngoài ra, các chương trình khuyến mãi, ưu đãi kích cầu được tung ra ồ ạt thời gian qua như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất song vẫn tính vào giá thành sản phẩm.

Ông Thắng cho hay nền kinh tế hiện tại chưa có nhiều chuyển biến tích cực, dòng tiền thu nhập từ du lịch khó tăng trưởng đột phá. Vì vậy, thị trường condotel có thể mất 5-7 năm tiếp theo để phát triển bền vững hơn. Nếu muốn "hóa giải" khó khăn, chuyên gia cho biết các yếu tố cần có là tháo gỡ rào cản về đầu tư xây dựng, cấp phép, cấp sổ hồng cũng như khơi thông nguồn vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng.