Giải pháp nào giúp phục hồi thị trường bất động sản TP.HCM?

Việc kiểm soát tín dụng được nhắc đến nhiều trên thị trường bất động sản thành phố kể từ đầu tháng 4/2022, khi nhiều ngân hàng bắt đầu thắt chặt giải ngân cho vay bất động sản.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cho biết trong bối cảnh siết tín dụng, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững mới có thể tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững sẽ gặp nhiều khó khăn.

Còn xét về khía cạnh người mua nhà, bà Khánh Trang cho rằng việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư khi đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tăng sẽ cân nhắc chuyển hướng sang phân khúc nhà ở bình dân, xã hội vốn đang bị sụt giảm nguồn cung, góp phần giúp cân bằng thị trường.

Tuy nhiên, động thái kiểm soát tín dụng cũng đang khiến thị trường bất động sản TP.HCM có dấu hiệu chững lại.

Bà Trang cho biết, tỷ lệ bán trong quý II giảm so với quý I vì lãi suất tăng và khó tiếp cận nguồn vốn, trong khi đó, giá bán vẫn lập đỉnh khiến nhà đầu tư cá nhân ngần ngại giao dịch, nhất là với sản phẩm có giá trị lớn.

Tại báo cáo thị trường bất động sản của DKRA Việt Nam cho thấy, từ giữa quý 2 đến nay, thanh khoản bất động sản giảm tốc trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, đặc biệt là với căn hộ chung cư.

Ghi nhận ở thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu), trong tháng 7 vừa qua, TP.HCM chỉ bán được 819 căn hộ chung cư thuộc rổ hàng mới, giảm một nửa so với tháng 6 và tháng 4 (lần lượt đạt 1.995 căn và 1.698 căn) đồng thời kém 7 lần so với mãi lực căn hộ hồi tháng 5 (bán được 5.928 căn).

Tháng 7 cũng đánh dấu cột mốc tỷ lệ hấp thụ căn hộ trên thị trường sơ cấp của TP.HCM xuống thấp nhất kể từ đầu năm nay. Ghi nhận ở thị trường thứ cấp, giá chào bán bất động sản cũng như thanh khoản trong tháng 7/2022 đều trên đà giảm, phần lớn đến từ điểm nghẽn phê duyệt giải ngân hồ sơ vay mua nhà.

Trong số dự án mở bán có khoảng 10 dự án mới tại TP.HCM và các tỉnh lân cận nhưng tỷ lệ hấp thụ không vượt qua mức 50% nguồn hàng, nhiều dự án còn ghi nhận tỷ lệ tiêu chỉ ở mức 30 - 40%

Có những dự án từng ghi nhận thanh khoản nổi bật ở các tháng đầu năm cũng xác nhận tỷ lệ bán hàng đi xuống so với các tháng trước đó. Thậm chí có dự án đã chạy thị trường từ đầu tháng 6, nhưng đến hiện tại chỉ ghi nhận tỷ lệ giao dịch chưa đến 30%, phải “đóng rổ” hàng chờ chuyển biến tích cực hơn mới có kế hoạch mở bán tiếp.

Theo DKRA, thanh khoản bất động sản yếu dần ở các phân khúc sơ cấp lẫn thứ cấp cho thấy phản ứng tâm lý phòng thủ của người mua nhà trước áp lực từ việc kiểm soát tín dụng và sự e ngại về diễn biến vĩ mô không hỗ trợ thị trường bất động sản trong thời gian tới, khiến nhiều nhà đầu tư dù tích lũy đủ tài chính mua nhà vẫn chọn quan sát và không xuống tiền tại thời điểm này, còn người có nhu cầu ở thực lo khó tiếp cận vốn vay.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, Công ty DKRA Việt Nam, dự báo trong 6 tháng cuối năm, sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời.

Đặc biệt, việc kiểm soát tín dụng tác động mạnh vào tâm lý nhóm khách hàng mua nhà lần đầu, chủ yếu là căn hộ chung cư. Do đó, thị trường nhà chung cư sẽ bước vào đợt sàng lọc mạnh mẽ trong nửa cuối năm.

Để giảm tác động tiêu cực lên thị trường bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét tăng trần dư nợ tín dụng năm 2022 thêm 1 - 2% so với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% đã xác định trước đây cho 4 ngân hàng quốc doanh và các ngân hàng thương mại đạt chuẩn Basel 2, nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản có dự án khả thi, có uy tín thương hiệu, có tài sản bảo đảm được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia, các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản không nên quá trông đợi vào việc nới lỏng tín dụng mà nên tìm những phương án giúp giảm bớt sự lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng như: dịch chuyển sang nguồn vốn từ huy động trái phiếu, tăng tốc việc đa dạng nguồn vốn vay trong nước và nước ngoài, tạo điều kiện cho người mua bằng cách điều chỉnh kỳ hạn thanh toán phù hợp với hạn mức tín dụng từ các ngân hàng…