Thị trường bất động sản đang được “hồi sức” trở lại?

Nguồn cung dần khởi sắc trở lại

Theo thống kê của CBRE cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã có sự phục hồi nhất định sau 2 năm chậm phát triển vì dịch Covid-19. Trong đó, thị trường chứng kiến sự nổi lên nhanh chóng của căn hộ cao cấp, trung cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất. Đi cùng với sự thay đổi đó, giá bán bất động sản liên tiếp lập đỉnh mới.

Trên thị trường căn hộ, trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung mới dần phục hồi với dự dẫn dắt của phân khúc cao cấp. Sau khi lập đỉnh, kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung căn hộ ra thị trường đã sụt giảm do nhiều yếu tố dịch bệnh, pháp lý.

Trong nửa đầu năm 2022, nguồn cung vẫn ở mức thấp. CBRE ước tính thị trường Hà Nội tung ra khoảng 8.000 căn. Thị trường TP Hồ Chí Minh có sự phục hồi tốt hơn với khoảng 16.000 căn hộ, đã vượt qua cung của cả năm 2021.

Về phân khúc, căn hộ cao cấp hoàn toàn áp đảo. Tại Hà Nội, căn hộ trung cấp những năm qua luôn chiếm tỷ trọng cao, từ 65 – 70% tổng nguồn cung thị trường. Tuy nhiên, 2 năm trở lại đây, nguồn cung cao cấp ngày càng tăng, hiện đã chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung.

Tại TP Hồ Chí Minh, tỷ lệ này thậm chí còn cao hơn khi căn hộ cao cấp thường xuyên chiếm 85 -90% tổng nguồn cung thị trường.

Ở chiều ngược lại, sự xuất hiện của căn hộ bình dân ngày càng thưa thớt. Tại Hà Nội năm nay không còn căn hộ bình dân. Còn tại TP Hồ Chí Minh, căn hộ bình dân đã biến mất trong 3 năm trở lại đây và CBRE dự báo trong 3 năm tới cũng không xuất hiện trở lại.

Dự báo thị trường căn hộ, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cho biết, sau 3 năm khan hiếm, nguồn cung sản phẩm vào cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều sẽ rất dồi dào. Từ nay đến năm 2025, các chủ đầu tư sẽ tung ra thị trường những dự án mới mà họ đã chào bán. Giá sẽ tiếp tục tăng nhưng không quá cao. Chẳng hạn, giá trung bình căn hộ ở TP Hồ Chí Minh hiện là 58 triệu đồng/m2 nhưng đến năm 2024 chỉ khoảng 62 triệu/m2, tương ứng mức tăng trưởng 4%. Tại Hà Nội, mức tăng có thể cao hơn, khoảng 8%.

Cùng đưa ra dự báo xu hướng thị trường BĐS 6 tháng cuối năm, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi - Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính Bất động sản Đất Xanh Services nhận định, sự xuất hiện các dự án căn hộ siêu sang trong 2021 cũng như tăng giá bán do chi phí đầu vào tăng đã khiến mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội giữ xu hướng tăng trong 6 tháng đầu năm cũng như thời gian tới.

Nguồn cung 6 tháng cuối năm tại Hà Nội dự kiến đón nhận sự trở lại của phân khúc nhà thấp tầng tại khu Tây. Tại các thị trường BĐS vùng đô thị vệ tinh Hà Nội, dự kiến nguồn cung thời gian tới nhà thấp tầng vẫn là sản phẩm chủ đạo.

Trong khi đó, tại thị trường TP Hồ Chí Minh, 6 tháng cuối năm nguồn căn hộ dự kiến giảm so với 6 tháng đầu năm, tập trung triển khai ở các khu đô thị tại khu Đông và các dự án quy mô nhỏ tại khu Tây - Bắc. Thời gian tới, số dự án thấp tầng dự kiến tiếp tục hạn chế do ưu tiên quy hoạch phát triển dự án nhà cao tầng.

Nhận diện cơ hội đầu tư mới

Theo nhiều chuyên gia nhận định, trong thời gian tới, bất động sản đầu cơ, những loại hình hiến đất làm đường, phân lô tách sổ, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, những dự án đã tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ thổi giá sẽ hết đất diễn.

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển – Chủ tịch BHS Group, trong thời gian tới, xu hướng bất động sản phòng thủ sẽ lên ngôi, các bất động sản phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển. Theo đó, dòng tiền không dễ dãi nữa, nó sẽ không dễ chảy vào các thị trường dễ dãi, không tiềm năng.

Hiện tại thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng bất động sản tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững. Thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này, để vùng lên khi chính sách vĩ mô ổn định và tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong vài năm tới.

“Những ai đang tham gia vào thị trường bất động sản lúc này sẽ cần phải am hiểu hơn, mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để có những quyết định chính xác hơn. Tiền không tự nhiên sinh ra mà chuyển từ túi người này sang túi người khác. Cuộc chơi ko dành cho tất cả mọi người nữa như trong thời gian vừa qua"” ông Tuyển nhấn mạnh.

Đồng thời, vị chủ tịch BHS Group cũng khuyến nghị nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản ở những nơi có liên kết vùng, “thủ phủ” công nghiệp như: TP Hồ Chí Minh - Bình Thuận - Vũng Tàu; TP Hồ Chí Minh - Bình Dương - Đồng Nai; Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh; Hà Nội - Bắc Ninh - Bắc Giang. Trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nên quan tâm tới các sản phẩm của tương lai như mô hình homeliday (kết hợp “second-home” và “holiday”) tại các dự án ở những địa phương có điều kiện thời tiết, khí hậu tốt, kết nối thuận tiện với các đô thị lớn.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Đức Quân - Phó Tổng Giám đốc Nam Land, các thành phố lớn hiện rất khan hiếm quỹ đất sạch, nguồn cung bất động sản nhỏ giọt. Thị trường chuyển dịch ra các vùng ven, như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Bình Thuận… (giáp ranh TP Hồ Chí Minh), biến các khu vực này trở thành “điểm nóng” được nhà đầu tư săn đón, đặc biệt là những điểm đến tiềm năng, với lợi thế nhiều quỹ đất sạch, dư địa tăng trưởng tốt, hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư phát triển...

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam đưa ra nhận định, đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, trong giai đoạn năm 2024 – 2025 khi khung pháp lý hoàn thiện, thị trường này sẽ quay lại chu kỳ tăng trưởng mới tại cả thị trường cấp 1 (Đà Nẵng, Nha Trang, Khánh Hòa) và thị trường cấp 2 (Bình Định, Phú Yên, Bình Thuận, BR-VT…).

Đặc biệt bà Dung đánh giá cao thị trường Bình Thuận. “Bình Thuận tăng trưởng tốt nhờ có kết nối ngày càng tốt với TP Hồ Chí Minh. Tương tự ở phía Bắc, Quảng Ninh khi có sự kết nối tốt với các đường cao tốc từ Hà Nội, các chủ đầu tư đã tự tin hơn đưa ra các sản phẩm có mức giá cao. Tỷ lệ hấp thụ cũng ở mức cao từ 85 – 90%”, bà Dung chia sẻ.

Trong khi căn hộ nghỉ dưỡng chững lại, biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục tăng trưởng rất nóng, đặc biệt tại Phú Quốc.

Về sản phẩm nhà phố thương mại, dù mới ra mắt thị trường nhưng sản phẩm được tiêu thụ khá tốt khi đánh vào tâm lý nhà đầu tư không có diện tích quá lớn, đủ khả năng chi trả. Phú Quốc hiện dẫn đầu nguồn cung và có tỷ lệ hấp thụ rất cao, 80%. Tại các thị trường cấp 2, mức tiêu thụ khoảng 60%.

Tuy nhiên, nhược điểm là mức giá bán của sản phẩm này đang rất cao, có thể lên tới 6.000 USD/m2 tại các dự án ở Phú Quốc. Dư địa tăng giá các sản phẩm, do đó, cũng không còn nhiều.

Xem thêm: Chủ tịch BHS Nguyễn Thọ Tuyển: Nhu cầu về các sản phẩm “Homeliday” trên thị trường ngày càng lớn