Giải mã nguyên nhân biệt thự, liền kề vùng ven Hà Nội liên tục tăng giá?

Giá khu vực nội đô tăng mạnh

Phân khúc nhà thấp tầng (biệt thự, liền kề...) đang có nhiều dấu hiệu hồi phục ấn tượng ngay từ đầu năm nay.

Theo báo cáo của Savills về thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2024 được công bố mới đây, về phân khúc biệt thự, liền kề, nguồn cung mới đạt 128 căn, tăng 38% theo quý nhưng giảm 2% theo năm. Nguồn cung mới chủ yếu đền từ hai dự án hiện hữu ở Hà Đông.

Tại thị trường sơ cấp, nguồn cung trong quý 2 đạt 608 căn từ 16 dự án, giảm 9% theo quý và 24% theo năm. Trong đó, biệt thự là loại hình chiếm ưu thế với 39% nguồn cung sơ cấp do có nguồn cung mới trong quý này.

Lượng giao dịch đã chứng kiến đà giảm trong quý 2/2024. Theo đó số lượng giao dịch trong quý này đạt 111 căn, giảm 40% theo quý nhưng tăng 5% theo năm, tỷ lệ hấp thụ theo quý cũng chỉ đạt 18%. Tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới cũng giảm 15% theo quý và 3% theo năm, đạt 48%.

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, các giao dịch sơ cấp chủ yếu đến từ khu vực quận Hà Đông chiếm 61% nhờ thông tin các dự án cơ sở hạ tầng sắp hoàn thiện dự kiến đi vào hoạt động trong quý 4 tới. Tiếp đến là khu vực quận Hoàng Mai và huyện Hoài Đức với 14%, huyện Thường Tín là 9%.

Xét về giá bán, giá sơ cấp loại hình biệt thự cũng ghi nhận đà tăng lên tới 178 triệu đồng/m2 đất, tăng 9% theo quý. Theo Savills, giá sơ cấp loại hình này tăng là do nguồn cung biệt thự các dự án có mức giá cao. Trong khi đó, giá liền kề lại giảm 2% xuống còn 188 triệu đồng/m2 đất bởi nhiều căn có giá cao đã giao dịch thành công và chỉ còn lại những căn giá thấp.

Việc giá sơ cấp neo cao được Savills cho là sẽ tiếp tục thúc đẩy thị trường thứ cấp. Theo đó, giá bán thứ cấp hiện nay thấp hơn thị trường sơ cấp là 8%, trong khi giá liền kề lại thấp hơn 5%.

Theo đánh giá của các công ty nghiên cứu thị trường, thị trường biệt thự/liền kề Hà Nội trong 2 quý đầu năm 2024 khan hiếm nguồn cung khiến giá vẫn neo ở mức cao. Nguồn cung mới hạn chế đến từ nguyên nhân một số dự án hiện hữu phải tạm dừng mở bán khi chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng khi 3 luật mới có hiệu lực, các dự án sẽ sớm được tháo gỡ để gia tăng thêm nguồn cung cho thị trường.

Vùng ven Hà Nội cũng tiếp tục tăng giá

Từ đầu năm 2024, thị trường bất động sản khu vực phía Tây Hà Nội, đặc biệt là các dự án biệt thự, liền kề dọc các trục vành đai 3,5 và 4 đang được xây dựng nhanh chóng, đã ghi nhận sự sốt giá mạnh mẽ. Tại các huyện ven đô như Hoài Đức và Đan Phượng, giá biệt thự và liền kề đã vượt 200 triệu đồng/m2.

Ở khu vực phía Nam, dọc theo các trục vành đai, giá bất động sản tại Thường Tín và Thanh Trì cũng tăng nhanh, đạt từ 100-150 triệu đồng/m2. Nhiều dự án mới vừa mở bán đã nhanh chóng hết hàng.

Mặc dù giá bất động sản Hà Nội đang tăng cao, người mua và nhà đầu tư vẫn lo lắng về việc giá có thể tiếp tục leo thang khi các luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, và Luật Nhà ở có hiệu lực, dẫn đến tăng chi phí hình thành sản phẩm. Tình trạng cạn kiệt nguồn cung cũng làm gia tăng giá của các dự án hiện hữu.

Ngoài yếu tố hạ tầng và các luật mới, các chuyên gia cho rằng phân khúc thấp tầng ở các quận huyện vùng ven Hà Nội sẽ tiếp tục tăng giá do sự tập trung của các nhà đầu tư. Sau thời gian đầu tư rộng rãi, nhiều nhà đầu tư lớn đang quay lại Hà Nội để tìm cơ hội, đẩy giá bất động sản lên cao hơn.

Các khu vực như: Long Biên, Đông Anh, Đan Phượng, Hoài Đức, và Gia Lâm đã chứng kiến mức tăng giá hơn 100% trong ba năm qua, và dự kiến sẽ tiếp tục tăng khi Đông Anh và Gia Lâm lên quận vào năm 2025, còn Hoài Đức, Đan Phượng, và Thanh Trì lên quận vào năm 2026.

Huyện Thường Tín cũng đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư nhờ vào định hướng phát triển công nghiệp mạnh mẽ và quy hoạch sân bay thứ hai của Hà Nội. Một môi giới kỳ cựu cho biết, giá bất động sản tại Thường Tín đã tăng đáng kể từ cuối năm 2023 và tiếp tục leo thang từ đầu năm 2024, đặc biệt là các sản phẩm shophouse thấp tầng đang giao dịch sôi động trên thị trường thứ cấp.

Giá biệt thự, liền kề ở vùng ven Hà Nội vẫn tăng mạnh chủ yếu nhờ vào nhu cầu ngày càng cao từ người mua. Với sự phát triển nhanh chóng của cơ sở hạ tầng và giao thông, đặc biệt là sự hoàn thiện của các tuyến metro và đường cao tốc, các khu vực ngoại ô trở nên kết nối thuận tiện hơn với trung tâm thành phố. Điều này làm gia tăng sự hấp dẫn của các dự án nhà ở tại vùng ven, vì người mua có thể hưởng lợi từ môi trường sống xanh, không khí trong lành, và giá cả hợp lý hơn so với khu vực nội thành.

Hơn nữa, chính sách phát triển đô thị của Hà Nội cũng góp phần vào sự gia tăng giá nhà ở vùng ven. Các dự án phát triển đô thị và khu công nghiệp mới đang mọc lên nhanh chóng, tạo ra nhiều cơ hội việc làm và thu hút cư dân từ các khu vực khác đến sinh sống và làm việc. Sự gia tăng dân số và nhu cầu về nhà ở trong các khu vực này thúc đẩy giá trị bất động sản cao hơn.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng đang đẩy mạnh việc phát triển các dự án nhà ở thấp tầng tại vùng ven với các tiện ích đồng bộ, như trường học, bệnh viện, và trung tâm mua sắm. Sự đầu tư vào các tiện ích này không chỉ nâng cao chất lượng cuộc sống mà còn tăng giá trị bất động sản. Điều này tạo ra một vòng lặp tích cực, khi các dự án mới và cơ sở hạ tầng tốt thu hút thêm người mua, kéo theo giá nhà tiếp tục tăng.

Cuối cùng, tình hình thị trường bất động sản hiện tại cũng phản ánh tâm lý tích cực của người mua. Dù giá nhà ở khu vực trung tâm đã tăng cao, nhiều người tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các khu vực ngoại ô với giá cả hợp lý hơn và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Tâm lý này, kết hợp với sự phát triển nhanh chóng của các khu vực ven đô, là lý do chính khiến giá biệt thự, liền kề ở những vùng này tiếp tục tăng mạnh.