Góc nhìn chuyên gia: Nguyên nhân tạo “sốt” đất, đầu tư thế nào để an toàn?

Tại buổi tọa đàm diễn ra sáng ngày 6/4, bà Nguyễn Thị Kim Dung – Quản lý cấp cao của Batdongsan.com.vn bày tỏ những lo ngại xung quanh câu chuyện bong bóng BĐS khi thị trường “nóng sốt”. Cụ thể, trong tháng 3/2021, Batdongsan.com.vn ghi nhận số người dùng mới tăng kỷ lục với 5 triệu người, trong đó có khoảng 3,9 triệu người dùng mới. So với trung bình của năm 2020, số người dùng mới tăng hơn 60%. Điều này đặt ra giả thuyết rằng, những nhà đầu tư cá nhân, F0 tham gia thị trường rất đông đảo. Liệu thị trường hiện tại có đáng lo ngại về bong bóng không, nhà đầu tư cá nhân nên làm gì?

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, khi lãi suất giảm, người dùng thường rút tiền khỏi ngân hàng và tìm kiếm kênh đầu tư tốt hơn. Chứng khoán đã có giai đoạn đón mạnh dòng tiền đầu tư và hiện tại là BĐS. Trước làn sóng đầu tư mạnh mẽ, nhiều người quan ngại rủi ro, điều đầu tiên cần làm là tìm kiếm thông tin, từ truyền thông, từ dữ liệu nghiên cứu thị trường… Nhưng nếu chỉ có thông tin một chiều và muốn nhanh chóng hưởng lợi nhuận là điều rất khó, trong khi những nhà đầu tư mới thường đầu tư theo cảm tính, nhiều khi mua BĐS chỉ vì thấy nó thân quen, gần nơi mình ở… Do đó cần tìm hiểu thông tin nhiều chiều, nắm chắc được xu hướng thị trường và thận trọng trong giao dịch. Ngoài ra, nhà đầu tư nên lựa chọn chủ đầu tư, đơn vị phát triển BĐS uy tín, tránh đi theo nhà đầu tư nhỏ lẻ, thông tin không đủ tin cậy.

Còn theo ông Nguyễn Thành Dũng – Chủ tịch Bất động sản Thiên Khôi, xét ở góc độ vĩ mô thì không cần phân biệt nhà đầu tư F0 hay F1 bởi vì thị trường luôn có người thất bại thì cũng có nhiều người thành công, tiền từ túi người này chảy sang túi người kia. Suy cho cùng trên thương trường người giỏi là người giàu, tiền tập trung về người giàu thì hiệu quả dòng tiền càng cao. Với góc độ của nhà đầu tư nhỏ lẻ, mọi người thường hay nhìn vào quá khứ hơn là nhìn vào tương lai để hành động, cụ thể là nhìn thấy người khác thành công thì làm theo. Trong kinh doanh hơn nhau là ở chỗ đi trước một bước. Muốn vậy phải có tầm nhìn, mà tầm nhìn đến từ chính bản thân mỗi người. Do đó, theo ông Dũng, trước khi tham gia vào thị trường, nhà đầu tư nên học hỏi, tìm hiểu để nhìn thấy giá trị thực sự của tài sản, thay vì nhìn thấy các khu vực xung quanh phát triển rồi mới đầu tư theo, hay đầu tư theo cảm tính… Đừng vội đầu tư chỉ vì đọc được ở đâu đó thông tin mà không có khả năng phân tích. Ngay cả những thông tin trên truyền thông cũng cần được đánh giá lại, đâu là thông tin tổng hợp và đâu là tin “lái” để bán hàng…

Giải thích về nguyên nhân gây sốt đất, ông Vũ Đức Ngọc – Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Kosy cho biết, thời gian vừa rồi sốt đất đã diễn ra ở nhiều địa phương. Nguyên nhân đơn giản chỉ là do lãi suất ngân hàng đang rất thấp nhằm giúp các doanh nghiệp khôi phục sản xuất, kinh doanh. Lãi suất thấp nên người gửi rút tiền đầu tư BĐS, chứng khoán để tăng giá trị dòng vốn. Như vậy vốn rót vào BĐS hiện nay chủ yếu là vốn thật chứ không phải tiền đi vay để đầu tư. Thị trường tín dụng dành cho BĐS hiện nay cũng không được khuyến khích như trước, nhà nước cũng đang có rất nhiều chính sách để khôi phục nền kinh tế, trong khi dòng tiền mua BĐS là tiền thật nên ít có khả năng bong bóng ở thời điểm này.

Đối với nhà đầu tư mới tham gia thị trường, ôngVũ Đức Ngọc khuyên nên tìm sự hỗ trợ từ người tư vấn có kinh nghiệm, đơn vị bán hàng uy tín, cung cấp thông tin sâu, nhiều chiều về dự án, về sản phẩm mở bán. Chỉ có chủ đầu tư mới có nhiều thông tin, hiểu rõ nhất về sản phẩm họ bán, nhưng ngược lại người mua cũng cần xác nhận thông tin đó đúng sai đến đâu. Hiện tại thị trường BĐS không còn câu chuyện lướt sóng nữa, không thể có chuyện hôm nay bỏ 100 triệu cuối tuần bán được 150 triệu, điều này rất ít xảy ra. Do đó, nhà đầu tư F0 phải đầu tư bằng tiền thật, bằng những hiểu biết, những thông tin tự tìm hiểu.

Cũng chia sẻ về nguyên nhân dẫn đến sốt đất thời gian qua, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng một nguyên nhân khác dẫn đến các cơn sốt đất là do tác động của Luật Đất đai 2013 mở rộng quy định về phân lô bán nền. Tại nhiều quốc gia trên thế giới, hình thức phân lô bán nền là để giải quyết nhà ở đô thị, không đưa vào thương mại. Thế nhưng tại Việt Nam, việc đưa phân lô bán nền vào thương mại đã đẩy giá đất tăng cao và gây nên những cơn sốt đất. Ông Võ nhấn mạnh đầu tư bất động sản đợi tăng giá rồi bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế. Việc đầu tư phải khai thác giá trị đầu tư trên đất mới mang lại hiệu quả cho nền kinh tế.

Trên thực tế, từ năm 2016-2020, trong khoảng thời gian này, Chính phủ đã chỉ thị 4 lần về sửa đổi Luật Đất đai. Nhưng đến nay, Luật Đất đai vẫn chưa được sửa. Những bất cập lớn của Luật Đất đai đang cản trở sự phát triển của kinh tế Việt Nam. “Tôi cho rằng có lẽ phải đến 2023, Bộ Luật này mới có thể thực hiện sửa”, ông Võ cho biết.