Góc nhìn từ một dự án BT ở TP Hồ Chí Minh: Chậm tiến độ, doanh nghiệp tự ý chuyển nhượng, Nhà nước “gánh” lãi suất

Theo báo cáo số 25/BC-CP ngày 30/01/2019 của Chính phủ về tổng kết tình hình thực hiện dự án PP cho thấy, cả nước đã có 336 dự án PPP (đầu tư đối tác công tư), trong đó có 99 dự án BT với tổng số vốn đầu tư khoảng 117.421 tỷ đồng cùng 3 dự án theo hình thức khác.

Tính đến thời điểm năm 2021, Kiểm toán Nhà nước đã kiến nghị xử lý tài chính 1.128,46 tỷ đồng, trong đó có 01 dự án BOT thời gian thu phí hoàn vốn sau khi cập nhật lại kết quả kiểm toán giảm 23 tháng so với phương án ban đầu. Cùng với đó, kiến nghị xử lý tài chính 1.801,86 tỷ đồng của 10 dự án BT, trong đó 01 dự án kiểm toán có tỷ lệ xử lý trên 49% giá trị được kiểm toán và 01 dự án có tỷ lệ xử lý trên 20% giá trị được kiểm toán.

Kiểm toán Nhà nước chỉ ra rằng, các dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BT gồm các lỗi cơ bản, như: việc lập và phê duyệt thương mại điện tử chưa chính xác, chưa kịp thời câp nhập chỉ số giá để tính lại chi phí dự phòng khiến tổng mức đầu tư dự án tăng. Nhà đầu tư góp không đủ vốn theo hợp đồng BT, phương án tài chính điều chỉnh được phê duyệt có một số chi phí được gọi là tạm tính và một số chi phí khác chưa được cập nhật chính xác.

Ngoài ra, tương tự như các dự án BOT thì các dự án BT thanh toán bằng quỹ đất bộc lộ một số vấn đề về công bố dự án, lạm dụng chỉ định thầu hay công tác giám sát lỏng lẻo gây bức bối trong xã hội.

Việc xác định giá trị nghiệm thu thanh toán áp dụng giá vật tư, xăng, dầu, cát vàng,… không đúng tại thời điểm thi công làm tăng giá trị ảo cho dự án. Hơn nữa, đã có nhiều dự án đầu tư mặc dù được phê duyệt nhưng không có báo cáo đánh giá tác động môi trường.

Dự án BT chậm tiến độ hàng năm trời, thành phố thiệt đơn thiệt kép

Cụ thể, khu đất vàng công sản hơn 10.000m2 ở trung tâm Q.10, TP Hồ Chí Minh dù đang thuộc quản lý Nhà nước nhưng đã bị liên doanh CTCP Văn Phú – Bắc Ái (được UBND TP Hồ Chí Minh lựa chọn làm nhà đầu tư dự án BT) ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng cho một doanh nghiệp khác với giá 370 tỷ đồng.

Theo Hợp đồng BT ký ngày 25/11/2016, UBND TP Hồ Chí Minh dự kiến sẽ dùng 5 khu đất để thanh toán chi phí cho nhà đầu tư gồm: 234 Lý Tự Trọng, Q.1, rộng 643 m2; khu đất 129 Đinh Tiên Hoàng Q.Bình Thạnh, 7.200 m2; khu đất 582 Kinh Dương Vương, Q.Bình Tân, 12.240 m2; khu đất 132 Đào Duy Từ, Q.10, rộng 10.618,5 m2; khu đất 12 Kỳ Đồng, Q.3, rộng 940 m2; khu đất 42 Trương Định, Q.3, 807 m2.

Dự án BT (xây dựng – chuyển giao) tuyến kết nối đường Phạm Văn Đồng với nút giao thông Gò Dưa (TP. Thủ Đức) dài 2,75km với tổng mức đầu tư hơn 2.700 tỷ đồng. Dự kiến tuyến đường sẽ được đưa vào sử dụng sau 24 tháng thi công. Nhưng đã 5 năm kể từ khi thi công đến nay, công trường dự án vẫn chỉ là bãi đất trống với hàng trăm khối bê tông, sắt thép đã gỉ. Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng thậm chí còn chưa được hoàn tất.

Theo thống kê sơ bộ thì Ngân sách Nhà nước cũng chịu thiệt hại hơn 10 tỷ đồng mỗi tháng (tiền lãi ngân hàng) nếu dự án vẫn đình trệ như hiện nay. Thực tế cho thấy, nhà đầu tư Văn Phú Bắc Ái đang gặp rất nhiều khó khăn và kiến nghị để sớm được thanh toán quỹ đất, giảm áp lực tài chính cho các bên liên quan.

Cùng với đó là kiến nghị của Ban Quản lý Công trình giao thông – Sở GTVT TP Hồ Chí Minh với mong muốn sớm hoàn tất công tác thẩm định giá để tham mưu đề xuất báo cáo cho UBND TP Hồ Chí Minh. Qua đó xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ về quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư

Như vậy, tính đến thời điểm này phía Văn Phú Bắc Ái vẫn chưa được UBND TP Hồ Chí Minh giao đất, trong đó có khu đất vàng 132 Đào Duy Từ, phường 6, quận 10. Tuy nhiên, theo tài liệu thu thập cho thấy, khu đất nói trên đã được CTCP Văn Phú Bắc Ái nhận tiền, ký Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng cho Công ty TNHH Joming với giá trị ghi trên Hợp đồng là 370 tỷ đồng, chia làm 04 đợt thanh toán cụ thể gồm: Các đợt 1,2,3 đặt cọc với số tiền mỗi đợt 74 tỷ đồng và đợt thanh toán cuối cùng là 148 tỷ đồng.

Vấn đề được đặt ra là CTCP Văn Phú Bắc Ái của ông Trần Đức Thắng và phía đối tác Công ty TNHH Joming do ông Vòng Pảy Pắn làm đai diện pháp luật căn cứ vào đâu để phát sinh các cam kết giao dịch chuyển nhượng đất nêu trên trong lúc UBND TP Hồ Chí Minh còn chưa trình Thủ tướng chấp thuận quỹ đất thanh toán Hợp đồng BT. Đồng thời, UBND TP Hồ Chí Minh và các đơn vị tham mưu, giám sát có nắm được việc này hay không?

CTCP Văn Phú Bắc Ái dĩ nhiên không thể chỉ căn cứ vào việc khu đất 132 Đào Duy Từ được đưa vào Hợp đồng BT làm quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư để cam kết chuyển nhượng cho bên thứ 3 ngay khi dự án BT còn chưa kịp khởi công. Và số tiền Văn Phú Bắc Ái nhận được từ Joming được gọi là gì, phải chăng là hình thức dùng đất công để huy động vốn cho chính doanh nghiệp này trong khi hàng ngày Ngân sách vẫn đang trả lãi hàng trăm triệu đồng cho các khoản vay liên quan đến dự án BT?

“Vồ vập” chuyển nhượng khu đất vàng cho một Công ty còn non trẻ

Theo giá trị chuyển nhượng 370 tỷ đồng thì mỗi m2 của khu đất thuộc dạng “vàng mười” này chỉ có giá chưa đến 35 triệu đồng/m2. Đó là chưa kể khu đất được thoả thuận quy hoạch xây dựng căn hộ cao cấp kết hợp thương mại lên đến 25 tầng.

Đối chiếu các giao dịch chuyển nhượng bất động sản tại khu vực này cho thấy, trung bình mỗi m2 đất thời điểm hiện tại có giá trị dao động vào khoảng hơn 250 triệu đồng/m2. Đây là con số quá “khiêm tốn” so với giá trị chuyển nhượng các bất động sản cùng khu vực. Câu hỏi đặt ra là tại sao Văn Phú Bắc Ái lại “vồ vập” chuyển nhượng khu đất vàng này cho một Joming còn non trẻ, vừa được thành lập hơn 2 tháng với giá rẻ bèo như thế – phải chăng, ngoài thỏa thuận này còn có một Hợp đồng nào khác?

Nhân viên tòa nhà tại Công ty TNHH Joming số 253 Điện Biên Phủ cho biết, hiện tại không có bất kỳ công ty nào đang thuê hoặc làm việc tại phòng 01, lầu 02 như trong giấy phép đăng ký kinh doanh của Joming. Tiếp tục tìm hiểu theo địa chỉ ghi là “trụ sở chính” của Joming trong Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng khu đất 132 Đào Duy Từ, Q.10 tại tầng 15, Toà nhà Lim II Tower, Q.3 thì bộ phận quản lý khẳng định chưa từng nghe nhắc đến tên công ty này. Hiện tại địa chỉ này đang do một doanh nghiệp khác thuê làm văn phòng.

Theo một số thông tin về hoạt động kinh doanh của Cty TNHH Joming, cho thấy, hầu như không phát sinh hoạt động nào khác ngoài Hợp đồng đã ký kết với CTCP Văn Phú Bắc Ái liên quan khu đất 132 Đào Duy Từ, Q.10.

Đây là vấn đề rất cần được làm rõ trong bối cảnh Đảng, Nhà nước và Chính phủ đang tập trung tối đa nguồn lực để xử lý dứt điểm các tồn đọng liên quan sai phạm về tham nhũng, trục lợi đất công/ tài sản công, gây thất thoát Ngân sách Nhà nước, giữ vững và ổn định niềm tin trong nhân dân.

Tại Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng, khu đất 132 Đào Duy Từ được xác định có giá trị là 370 tỷ đồng, trong đó đã bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất. Như vậy, Văn Phú Bắc Ái sẽ xử lý thế nào nếu giá trị khu đất được UBND TPHồ Chí Minh định giá cao hơn gấp nhiều lần so với con số 370 tỷ đồng vào thời điểm giao đất,liệu có chấp nhận “chịu thiệt” bỏ tiền túi ra thêm để trả cho thành phố?