Hà Nội sẽ tiếp tục là “đầu tàu” của thị trường bất động sản trong thời gian tới?

“Sức nóng” của thị trường Hà Nội

Chia sẻ tại một hội thảo diễn ra mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam đánh giá, trong năm 2024, bất động sản có nhiều biến động nhưng vẫn là kênh được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Theo ông Kiệt, thị trường hiện nay vẫn sôi động nhất ở phân khúc nhà ở, cụ thể là căn hộ chung cư. Tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM đã có sự khác nhau rõ rệt. Trong quý 3, nguồn cung mới ở Hà Nội là 8.277 sản phẩm, trong khi đó ở TP HCM chỉ có khoảng 127 sản phẩm mở bán mới - thấp nhất so với 10 năm trở lại đây.

“Song, xét về số lượng chào bán thành công, kết quả khá bất ngờ khi TP HCM có lượng giao dịch thành công đạt hơn 2.000 sản phẩm, trong khi nguồn cung mới chỉ có hơn 100 sản phẩm. Chứng tỏ, nhu cầu thị trường vẫn đang duy trì ở mức ổn định, có sức hút nhất định. Tại TP Hà Nội có mức độ hấp thụ tương đương nguồn cung cho thấy thị trường này đang rất sôi động”, ông Kiệt nêu.

Về giá bán, dù nguồn cung tăng hay giảm thì giá vẫn có chiều hướng tăng. Mức giá tăng trung bình tại TP HCM hiện dao động khoảng 66 triệu đồng/m2, trong khi đó ở Hà Nội đã đạt 64 triệu đồng/m2.

Về nguồn cung dự kiến đến năm 2026, CBRE dự báo thị trường Hà Nội sẽ có 38.000 sản phẩm, trong khi tại TP HCM có khoảng 29.000 căn. Ông Kiệt nhận định trong giai đoạn tới, Hà Nội sẽ là thị trường bất động sản chủ lực "vượt mặt" TP HCM.

Về xu hướng thị trường trong thời gian tới, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho hay, ở góc độ là nhà đầu tư cá nhân, khi thị trường phục hồi với hành lang pháp lý thì nhà đầu tư sẽ tiếp cận được bất động sản dễ dàng hơn. Đồng thời, nhà đầu tư cũng có nhiều lựa chọn đối với sản phẩm có tiềm năng thực.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn đầu tư Savillls, cho rằng Hà Nội đang ở một chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ trong khi TP HCM vẫn loay hoay với bài toán phục hồi.

Không chỉ chiếm ưu thế về nguồn cung, yếu tố quan trọng hơn nữa theo ông Khương là Hà Nội có nền tảng phát triển hạ tầng khá tốt, quỹ đất đa dạng và dư địa mở rộng các đại đô thị lớn, tập trung ở phía Tây và cả phía Đông. Các chủ đầu tư phía Nam cũng đang Bắc tiến để tìm quỹ đất phát triển dự án, kéo theo đó là lượng lớn nhà đầu tư bất động sản đổ về thị trường này. Đây sẽ là động lực để tạo ra nhu cầu rất lớn đối với thị trường Hà Nội trong thời gian tới.

Còn với TP HCM, xét về nhu cầu nhà ở, nhất là nhà vừa túi tiền vẫn còn dư địa phát triển nhưng rào cản của thị trường này là nguồn cung và câu chuyện hạ tầng đầu tư công. Thời gian qua, chính quyền thành phố đã tích cực gỡ vướng pháp lý cho nhiều dự án, bên cạnh đó cũng vừa ban hành bảng giá đất điều chỉnh, giúp đẩy nhanh giải quyết khó khăn cho các dự án đầu tư công và hạ tầng, từ đó tạo tiền đề để thị trường bước vào chu kỳ mới.

"Dù vậy, thị trường TP HCM vẫn cần thêm thời gian, ít nhất là 2-3 năm để thẩm thấu các thay đổi về chính sách, có động lực phục hồi và lấy lại vị thế đầu tàu", ông nhìn nhận.

Phân khúc nào dẫn sóng?

Căn hộ chung cư là phân khúc dẫn sóng thị trường trong những năm gần đây, đặc biệt trong giai đoạn bất động sản đối mặt nhiều thách thức. Chính thách thức của thị trường đã làm bật các giá trị bền vững của dòng sản phẩm này. Hướng tới nhu cầu ở thực, hướng tới người dùng cuối, đáp ứng thanh khoản, dòng tiền và tiềm năng tăng giá – các yếu tố trên là nền tảng vững chắc cho sự lên ngôi và thăng hoa của căn hộ chung cư cả trên thị trường mua bán và cho thuê.

Bên cạnh đó, một thực trạng nan giải của bất động sản Hà Nội đã kéo dài nhiều năm nay là sự khan hiếm trầm trọng sản phẩm mới do vướng mắc thủ tục pháp lý, phê duyệt. Lực cầu của thị trường lại không ngừng tăng trưởng cùng tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ. Cung ít, cầu cao khiến các sản phẩm tốt của những chủ đầu tư uy tín, có thương hiệu khi ra hàng đều trở thành tâm điểm thị trường, tạo hấp lực mạnh với dòng tiền mua ở thực và đầu tư.

Theo dữ liệu của Savills, nguồn cung sơ cấp căn hộ trong quý 3 dù có cải thiện nhưng vẫn giảm 47% so với cùng kỳ năm trước. Theo đó, 9 tháng đầu năm 2024, Hà Nội ghi nhận hơn 12.000 căn hộ mới ra mắt, tập trung chính ở phía Tây và phía Đông thủ đô. Sức mua của thị trường rất khả quan khi tổng số căn bán được cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp trong 9 tháng lên tới 17.000 căn. Quý 3 áp đảo giao dịch với khoảng 7.000 căn, tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Đáng chú ý, khu Tây “thống lĩnh” thị trường khi chiếm đến 63% nguồn cung sơ cấp và 78% số lượng giao dịch trong quý.

Thực tế này tiếp tục đẩy giá nhà tại Hà Nội leo thang. Giá bán sơ cấp hiện đang ở mức 69 triệu đồng/ m2, tăng 6% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái. Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình của căn hộ trong quý 3/2024 là 51 triệu đồng/m2, tăng 10% so với quý trước và 41% so với năm ngoái. Giá thứ cấp trung bình tăng 17% mỗi năm kể từ năm 2020.

Cũng theo Savills, dự kiến trong quý cuối cùng của năm, Hà Nội đón nhận thêm 9.700 căn hộ mới, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án lớn, tập trung chính ở các đại đô thị ở phía Tây và phía Đông của thành phố. Như vậy. phía Tây và phía Đông Hà Nội tiếp tục xác lập vị thế ngôi vương về nguồn cung và giao dịch.