Hàng loạt resort, bến du thuyền rơi vào cảnh 'ế khách' dù đã rao bán nhiều lần

Điểm tên các dự án nằm trên đất vàng du lịch bị ngân hàng siết nợ

Thời gian qua, nhiều ngân hàng đã liên tục phát đi thông tin đấu giá các khoản nợ với tài sản đảm bảo là bất động sản du lịch có giá trị lớn lên tới hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng nhưng không có khách mua.

Đơn cử, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn (Agribank) là một trong các nhà băng có nhiều thông báo đấu giá khoản nợ và tài sản đảm bảo nhất hiện nay, trong đó bao gồm không ít các dự án du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng lớn. 

Ngân hàng này đã 4 lần thông báo đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH Suối Cát tại chi nhánh tỉnh Bình Thuận. Giá trị ghi sổ của khoản nợ tại Agribank tạm tính đến ngày 21/9/2023 là hơn 279 tỷ đồng, trong đó nợ gốc là hơn 189 tỷ đồng, nợ lãi là hơn 93 tỷ đồng. 

Tài sản bảo đảm cho khoản nợ là toàn bộ khu vui chơi giải trí Suối Cát toạ lạc tại xã Tiến Lợi, TP. Phan Thiết; 3 quyền sử dụng đất tại số 383 Trần Quý Cáp, xã Tiến Lợi, TP. Phan Thiết; giá trị tài sản hình thành trong tương lai khu vui chơi giải trí Suối Cát giai đoạn 2 trên tổng diện tích đất là 21.132m2 (bao gồm các công trình: tàu lượn cao tốc, vũ trường, bãi đậu xe, cổng bán vé, phao đụng, xe đụng, khu vườn cây ăn quả).

Ngoài ra khoản nợ còn được đảm bảo bằng tài sản hình thành trong tương lai khu vui chơi giải trí Suối Cát giai đoạn 2 trên tổng diện tích 6.570m2 (bao gồm các hạng mục: sân khấu ngoài trời có mái che và phần san lấp mặt bằng); tài sản hình thành trong tương lai khu vui chơi giải trí Suối Cát giai đoạn 2 (bao gồm các hạng mục: quảng trường trung tâm, khách sạn), cùng với một số tài sản hình thành trong tương lai khác tại dự án này.

Giá khởi điểm được Agribank đưa ra là 198 tỷ đồng, giảm hơn 12 tỷ đồng so với lần rao bán hồi tháng 10.

Agribank cũng đã nhiều lần thông báo đấu giá khoản nợ của các công ty liên quan tới Tập đoàn Tân Hoàng Minh với tài sản đảm bảo là các lô đất thuộc dự án khu du lịch Thiên Bảo Phú Quốc và Hoàng Hải Phú Quốc. 

Đây là hai dự án có vị trí liền kề nhau, tổng diện tích gần 34ha, thuộc xã Dương Tơ, TP. Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang. Tại khu du lịch phức hợp Hoàng Hải, Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại Mạnh Loan thế chấp 6 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. 

Cũng tại dự án này, Công ty TNHH thương mại và dịch vụ Mivi Việt Nam thế chấp 4 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; CTCP Hạ tầng cảnh quan Green-Art thế chấp 3 quyền sử dụng đất.

Tổng giá trị khoản nợ của 3 công ty trên tính đến ngày 4/8 là trên 210 tỷ đồng. 

Tại Khu du lịch Thiên Bảo Phú Quốc, Công ty TNHH Xuất nhập khẩu - Đầu tư kinh doanh và Dịch vụ thương mại Hà Nội thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với lô đất 2.641m2; Công ty TNHH dịch vụ xây dựng Xuân Nam thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với lô đất 1.884m2. Tổng giá trị khoản nợ của 2 công ty này tính đến ngày 4/8 là 109 tỷ đồng. 

Một dự án bất động sản nghỉ dưỡng khác ở TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà cũng đã được Agribank rao bán tới 5 lần. Đó là khoản nợ của Khách sạn Bến Du Thuyền với tài sản đảm bảo là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản đấu giá gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án “Trung tâm Bến Du Thuyền Hoàng Gia - Khu B" tại khu đô thị Vĩnh Hoà, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà, bao gồm 690 căn hộ và sân vườn penthouse tầng 36, tầng hầm và 35 tầng kinh doanh thương mại.

Dư nợ của Công ty Khách sạn Bến Du Thuyền tại Agribank là 1.145 tỷ đồng. Ngân hàng đã “đại hạ giá" khoản nợ gần 200 tỷ đồng trong lần đấu giá trước, tuy nhiên vẫn chưa phát mãi được. 

Tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank), nhà băng này cũng đã nhiều lần phát mãi khoản nợ CTCP Xây dựng Công nghiệp (Descon) với một trong những tài sản đảm bảo là quyền tài sản phát sinh từ dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Descon tại phường 10, TP. Đà Lạt. Ngoài dự án du lịch trên, tài sản đảm bảo của khoản nợ này còn bao gồm 20 lô đất và loạt hợp đồng thi công dự án.

Vì sao các dự án được ngân hàng rao bán lại liên tục vắng bóng khách mua?

Theo đánh giá của một số chuyên gia, việc thu giữ và thanh lý tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ từ trước tới nay không đơn giản với ngân hàng và ngày càng trở nên khó khăn.

Theo thông tin từ báo Tiền phong, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho rằng, với khoảng 70% tài sản đảm bảo là bất động sản, việc xử lý nợ xấu tại các ngân hàng phần nhiều phụ thuộc vào bất động sản. Rủi ro nợ xấu ngày càng gia tăng buộc ngân hàng phải liên tục rao bán hàng nghìn tài sản bảo đảm với mức chiết khấu hấp dẫn nhưng vẫn khó thanh khoản. Mua bất động sản phát mãi có thể là cơ hội để sở hữu món “hời", đồng thời cũng đầy rủi ro.

Theo ông Đính, hiện tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tại nhiều ngân hàng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Do đó, bất động sản thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do mà không trả được nợ.

Thời gian gần đây, tình hình kinh tế không mấy khả quan khiến hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ gặp khó, tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của khách hàng khiến rủi ro nợ xấu gia tăng.

Để cứu vớt các khoản nợ xấu, các ngân hàng phải “ráo riết” công bố danh sách ngày càng nhiều các bất động sản là tài sản thế chấp cho các khoản vay của khách hàng cần xử lý để thu hồi nợ với giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng. 

"Dù rao bán nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, nhiều bất động sản phát mãi vẫn khó thanh khoản. Một phần do các nguyên nhân khách quan của thị trường, của nền kinh tế. Phần còn lại do việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó", ông Đính chia sẻ.

Còn TS. Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính lại cho rằng có nhiều lý do khiến tài sản bất động sản được rao bán nhiều lần nhưng vẫn không thu hút người mua. Theo đó, phần lớn bất động sản phát mại đều là cao ốc văn phòng, đất nông nghiệp, nhà xưởng, kho bãi… của doanh nghiệp.

Những bất động sản này có giá trị lớn nhưng tính thanh khoản sẽ không cao bằng căn hộ, nhà phố. Nếu tài sản là nhà xưởng, máy móc gắn liền với bất động sản thì theo thời gian, các tài sản này sẽ xuống cấp, không còn hấp dẫn người mua.