Hàng vạn tỷ 'ngủ đông' đến bao giờ?

Xót xa nhà tái định cư bỏ hoang

Số liệu từ Sở Xây dựng TP. HCM cho thấy, trên địa bàn thành phố có khoảng 11.681 căn hộ và nền đất tái định cư. Trong đó, khoảng 4.000 căn hộ, nền đất đã được phân bổ cho quận, huyện để phục vụ tái định cư. Hơn 2.500 căn hộ, nền đất (1.274 căn hộ và 1.303 nền đất) dùng làm quỹ dự phòng. Còn gần 5.000 căn hộ và nền đất (4.927 căn hộ và 41 nền đất) để hoang nhiều năm nay đang tiến hành thủ tục bán đấu giá.

“Mục sở thị” nhiều dự án nhà tái định cư, Tạp chí Đầu tư Tài chính ghi nhận, có hàng nghìn căn hộ tái định cư ở các dự án đang bỏ hoang. Điển hình nhiều khối chung cư ở khu tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) cỏ dại mọc um tùm, cửa đóng then cài nằm phơi sương gió, bong tróc, bụi đóng lớp dày trên nền gạch. Nguyên nhân chính là khu chung cư này nằm khá xa trung tâm, đường đi lại bất tiện nên người dân không mặn mà.

Tương tự, khu tái định cư tại Bình Khánh (Thủ Thiêm) đã hoàn thành từ năm 2015 nhưng đến nay vẫn không có dân về ở. Nguyên nhân là giá bán những căn hộ này, vốn dành cho người dân có nhu cầu tái định cư, rất cao, lại không phù hợp với nhu cầu sử dụng, thói quen sinh hoạt của các hộ dân bị di dời, chủ yếu là nhiều năm sống ven kênh rạch.

“Giá thành căn hộ, từ năm 2020 đã là 32-53 triệu đồng/m2, cao hơn giá thành của căn hộ thương mại cùng vị trí và khu vực đang bán trên thị trường. Bố tôi lại không quen ở chung cư nên gia đình tôi không mua, chấp nhận lấy tiền đền bù”, anh Hà Văn Tình, một cư dân ở Bình Khánh cho hay.

Tiền “chôn” trong dự án

Chính thức đưa vào sử dụng từ năm 2011, khu Vĩnh Lộc B có vốn đầu tư ban đầu khoảng 1.062 tỷ đồng gồm 45 lô chung cư với gần 2.000 căn hộ và 559 nền đất. Còn khu tái định cư Bình Khánh có giá trị đầu tư khoảng 12.450 tỷ đồng cho 5.600 căn hộ. UBND thành phố tính ra phải chi tiền trả cho các nhà thầu lên tới trên 8.000 tỷ đồng.

“Nên nhớ là số tiền này đã chi cách đây cả 10 năm, vậy mà số vốn này đã ‘chôn’ trong dự án. Đó là chưa kể để chăm sóc, bảo trì cho các căn hộ bỏ hoang này, mỗi năm thành phố phải chi khoảng 71 tỷ đồng”, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nói.

“Nếu tiếp tục giữ lại các căn hộ tái định cư để tính toán bố trí cho những năm tiếp theo thì UBND thành phố phải tiếp tục vay tiền của các tổ chức tín dụng để thanh toán cho rất nhiều khoản chi phí. Điều này sẽ tạo áp lực về tiền vay và lãi suất phát sinh rất lớn. Sau đó còn phải tốn kinh phí quản lý, duy tu, bảo dưỡng nhằm tránh xuống cấp khi chưa đưa vào sử dụng”, một cán bộ của Ban quản lý dự án Thủ Thiêm bình luận.

Lúng túng xử lý nguồn vốn “ngủ đông”

Dẫu vậy thì việc “giải cứu” nguồn vốn ngủ đông không dễ dàng. UBND TP. HCM đã nhiều lần đưa ra đấu giá, nhưng bất thành. Năm 2017, TP. HCM bán đấu giá 3.790 căn khu tái định cư Bình Khánh với mức giá khởi điểm 8.800 tỷ đồng. Năm 2018, đấu giá lần thứ 2 với mức giá khởi điểm 9.100 tỷ đồng và lần thứ 3 vào năm 2019 với giá khởi điểm 9.900 tỷ đồng. Nhưng cả 3 lần đều không thành công. Mới đây nhất, 2.220 căn hộ được đưa ra đấu giá, nhưng vẫn không có doanh nghiệp nào tham gia.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết tại thời điểm TP. HCM công bố chủ trương bán đấu giá hơn 3.700 căn hộ tái định cư ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, doanh nghiệp này đã xem xét, nhưng thấy giá khởi điểm đưa ra khá cao, nên không tham gia. “Các chủ đầu tư dự án thương mại phải tính toán để chi phí đầu tư rẻ hơn và quản lý được chất lượng tòa nhà ngay từ đầu. Hơn nữa, khách hàng cũng không thích căn hộ tái định cư so với nhà ở thương mại, nên rất khó bán”, ông Nghĩa nói.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, việc TP. HCM đưa hàng nghìn căn tái định cư ra đấu giá sẽ giúp tăng thêm lượng lớn nguồn cung, song do số lượng căn hộ quá lớn, không chia thành nhiều gói nhỏ, nên không có nhiều doanh nghiệp đủ năng lực tài chính tham gia. Đó là chưa kể, mức giá căn hộ tái định cư được đưa ra quá cao so với chất lượng của công trình.

Ông Lê Hoàng Châu chia sẻ, năm nay, nếu đấu giá hàng nghìn căn hộ tái định cư Thủ Thiêm sẽ gặp nhiều điều kiện không thuận lợi. Thứ nhất, thanh khoản thị trường kém, sức mua yếu. Thứ hai, dòng vốn đang tắc nghẽn, các nhà đầu tư tổ chức khó sắp xếp vốn để tham gia, trong khi đó nhà đầu tư cá nhân hoặc người có nhu cầu ở thật nếu mua căn hộ cũng gặp khó khăn trong việc thanh toán một lần cho tài sản giá trị lớn giữa lúc lãi suất cao. Thứ ba, dự án đã bị bỏ hoang trong thời gian dài, khó tránh khỏi tình trạng xuống cấp và cần bảo trì, bảo dưỡng mới có thể vận hành đưa vào sử dụng. Điều này có thể tạo rào cản tâm lý cho khách mua, phần diện tích khối đế thương mại cũng khá lớn, giá trị cao, không dễ để tìm khách mua.

Ông Lê Hoàng Châu cho hay, ông từng khuyến nghị trước đây, nếu đấu giá không thành công, trong thời hạn một tháng sau đó, thành phố nên giảm giá 10% hoặc điều chỉnh hạ giá trong biên độ vừa phải. Việc này vẫn nằm trong quyền tự quyết của thành phố, được pháp luật cho phép. “Nếu vẫn giữ cách đấu giá như cũ: lô lớn, giá cao hoặc đấu giá lẻ nhưng thiếu chính sách hỗ trợ người mua, sẽ là một thách thức lớn cho khu tái định cư trên đất vàng Thủ Thiêm vì khó tiếp cận được khách hàng mục tiêu”, ông Châu nói.

Một người dân tại kh vực Thủ Thiêm, chị Bùi Hà Anh cho rằng, khu tái định cư này nên được thẩm định giá lại theo hướng giảm, có chính sách bán hàng hợp lý đồng thời đặt trong bối cảnh có khấu hao giá trị căn hộ do thời gian bỏ hoang khá dài. “Một điểm trừ khá lớn khiến người mua không mặn mà là do tên gọi dự án nhà tái định cư, khó tránh khỏi bị định kiến chất lượng kém, không bằng nhà thương mại nên sẽ không hút khách”, chị Hà Anh nhận xét.

Câu chuyện nghịch lý về nhà tái định cư khu Thủ Thiêm bỏ hoang trong khi bên cạnh đó, các chung cư thuộc Thảo Điền, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi thuộc dạng “phố nhà giàu” của khu Đông Sài Gòn người ta lại “săn lùng”, mãi là niềm trăn trở của những người tâm huyết với việc góp ý sửa đổi chính sách.

“Lâu nay, việc tái định cư đang tiếp cận theo hướng ‘top-down’, tức là cách tiếp cận theo hướng từ trên xuống, nên thay đổi sang hướng ‘bottom-up’ là cách tiếp cận theo hướng từ dưới lên. Nếu chỉ đơn thuần áp dụng ‘top-down’ thì khuynh hướng mang ý chí của nhà quản lý, còn kết hợp với ‘bottom-up’ thì nhà quản lý sẽ lắng nghe ý kiến, nguyện vọng cũng như mong muốn của người dân”, TS Nguyễn Thị Anh (Trường Kinh tế luật và Quản lý nhà nước - Trường Đại học Kinh tế TP. HCM) chia sẻ.

Mới đây, góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do đoàn đại biểu Quốc hội TP. HCM tổ chức, nhiều đại biểu nhấn mạnh tới các giải pháp bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư cần nắm bắt nguyện vọng cụ thể của người dân ở khu vực trong diện thu hồi đất, cần có tiêu chí cụ thể hóa cụm từ như thế nào là “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” từ đó xác định người dân lựa chọn hình thức tái định cư nào. Từ thực trạng “chôn” vốn ngân sách trong các dự án nhà tái định cư bỏ hoang, các đại biểu cho rằng cần rút ra bài học kinh nghiệm nhằm tránh lãng phí nguồn lực đất đai và dòng vốn đầu tư vào các dự án nhà tái định cư nói riêng và lĩnh vực đầu tư bất động sản nói chung.