HoREA báo cáo gì trong cuộc họp với Chính phủ, Bộ Xây dựng?

Tình thế của thị trường bất động sản năm 2022

Trong văn bản “Kiến nghị một số giải pháp cấp bách để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, cân bằng, hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước” của Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho hay, cơ cấu sản phẩm nhà ở bất hợp lý, số nhà ở thương mại có giá phù hợp với đa số người dân còn thiếu, nhà ở xã hội, nhà công nhân cũng thiếu, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp, trung bình “còn thiếu trầm trọng”. Giá nhà cao hơn nhiều so với thu nhập của người dân. Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào bất động sản chưa chặt chẽ, tiềm ẩn rủi ro.

Cơ cấu nguồn vốn bất động sản còn hạn chế. Nguồn cung vốn trung và dài hạn cũng chưa có. Trong quý 3/2022, người mua nhà gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở phù hợp với nhu cầu. Vẫn còn tình trạng đầu cơ, găm hàng bất động sản. Thị trường bất động sản còn thiếu công khai, minh bạch do hệ thống thông tin chưa được cập nhật đầy đủ.

Hiệp hội nhất trí với ý kiến của Ông Nguyễn Thanh Nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc, nếu thực hiện đồng bộ các giải pháp thì thị trường bất động sản sẽ dần cải thiện, ổn định, hướng tới mục tiêu phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và đặt ra mục tiêu đến năm 2025 thực hiện được 570.000 căn hộ nhà ở xã hội.

HoREA nhận thấy, hiện nay thị trường bất động sản đang rất khó khăn, đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái nếu Nhà nước không sớm ban hành các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời và hiệu quả, nhưng phải đi đôi với nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu của từng doanh nghiệp bất động sản về đầu tư, sản phẩm hướng đến nhu cầu thực của thị trường bất động sản.

Bởi lẽ hiện nay, đã có một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cũng đang rất khó khăn; lợi nhuận sụt giảm mạnh, thậm chí bị lỗ; một số cổ phiếu bất động sản “nằm sàn”, đặc biệt là “rủi ro” bị sụt giảm sâu thanh khoản, có thể bị mất thanh khoản.

Theo HoREA, tình thế rất khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản có một số điểm tương đồng, nhưng cũng có điểm khác biệt so với thời điểm “tiền khủng hoảng” đã dẫn đến thị trường bất động sản bị “khủng hoảng đóng băng” trong giai đoạn 2008 - 2013 (trừ khoảng thời gian phục hồi ngắn ngủi từ cuối năm 2009 - 2010).

Dựa trên số liệu so sánh với các giai đoạn trước, HoREA nhận thấy, năm 2008 và năm 2011, Chính phủ thực hiện “chính sách tiền tệ thắt chặt đột ngột” dẫn đến thị trường bất động sản ngay lập tức rơi vào “khủng hoảng đóng băng”.

Năm 2022, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo thực hiện “chính sách tiền tệ thận trọng, linh hoạt, không siết chặt tín dụng bất động sản bất hợp lý, quyết liệt kiểm soát lạm phát đi đôi với chống suy thoái kinh tế, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế và hỗ trợ nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng”.

Năm 2007, năm 2009, Chính phủ thực hiện chính sách “tiền tệ nới lỏng” đi đôi với gói tín dụng “kích cầu đầu tư” tương đương 1 tỷ USD nhưng do chưa kiểm soát thật chặt chẽ nên đã kích thích thị trường bất động sản quay trở lại “bong bóng” năm 2007 và năm 2010.

Năm 2013, Chính phủ đã thành công với gói tín dụng “kích cầu tiêu dùng” quy mô 30.000 tỷ đồng (thực chi là 34.826 tỷ đồng) chủ yếu để hỗ trợ người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn (tăng “tổng cầu” nhà ở) với lãi suất vay ưu đãi 6% trong năm 2013, từ năm 2014 áp dụng lãi suất 5%/năm; cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chia căn hộ lớn thành các căn hộ nhỏ; cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; hỗ trợ vốn vay ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để hoàn thành các dự án nhà ở “dở dang” vừa khắc phục tình trạng dự án nhà ở “trùm mền” giải quyết được hàng tồn kho, vừa có thêm sản phẩm nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu thị trường với kết quả là đã có 56.112 cá nhân mua được nhà ở, giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013 đến nay.

Năm 2022, Quốc hội và Chính phủ có gói 350.000 tỷ đồng để hỗ trợ nền kinh tế phục hồi sản xuất, kinh doanh sau đại dịch CoViD-19, trong đó có 40.000 tỷ đồng hỗ trợ 2% lãi vay và 15.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà ở xã hội, người thuê phòng trọ, nhưng phần lớn gói này dành để phát triển kết cấu hạ tầng, đường giao thông là chính sách rất đúng đắn, tạo điều kiện cho nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển trong trung, dài hạn.

Giải pháp tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Từ các nghiên cứu, phân tích so sánh tình thế của nền kinh tế và thị trường bất động sản năm 2022, dự báo năm 2023 - 2025 so với tình thế của các năm 2007 - 2008, 2011 - 2013, Hiệp hội kiến nghị một số giải pháp cấp bách nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư như sau:

Giải pháp lớn nhất, bao quát nhất và có tính quyết định nhất là thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng “Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất” nhằm “phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững”, góp phần thực hiện mục tiêu đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào năm 2045.

Đi đôi với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và “một số luật liên quan” trong năm 2023 đồng thời xem xét sửa đổi Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN, Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự… để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Bên cạnh đó, để tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, HoREA kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ do Phó Thủ tướng Lê Minh Khái chủ trì và Tổ công tác do Bộ trưởng - Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ chủ trì phối hợp chặt chẽ với nhau và với các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương và các địa phương sớm xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc “đất công”, hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay, hoặc do thực hiện công tác rà soát pháp lý, trong đó thành phố Hồ Chí Minh có 64 dự án, để tăng nguồn cung nhà ở và tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án.

Trong quá trình xử lý các dự án thuộc diện rà soát pháp lý đề nghị thực hiện chủ trương “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực” và các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) vào ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế và tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục chỉ đạo các Sở, ngành tập trung xem xét, tháo gỡ “vướng mắc” của hơn 116 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố, để tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường, nhất là nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Hiệp hội cũng đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét lựa chọn khoảng 10 Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn có nhiều dự án bị “vướng mắc” pháp lý phải dừng thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, dừng thực hiện thi công, dừng các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng để tập trung tháo gỡ, tạo niềm tin và “cú huých” cho thị trường bất động sản.

Cùng với đó, đề nghị xem xét tháo gỡ “vướng mắc” thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất để tăng nguồn cung nhà ở xã hội; Xem xét chỉ đạo các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng “quy trình chuẩn” về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại…

Để tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại đã “tạm nộp tiền sử dụng đất” hoặc đang được “rà soát xác định tiền sử dụng đất bổ sung” do các dự án này không thể hoàn chỉnh pháp lý vì không ai dám định giá đất dẫn đến doanh nghiệp không thể hoàn thành nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước và để đảm bảo tính thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, các dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhất là các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, có dự án đảm bảo yếu tố pháp lý, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có sản phẩm bán tốt, có thanh khoản tốt, giúp làm tăng nguồn cung nhà ở.

Xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất cho 04 ngân hàng thương mại BIDV, Vietcombank, Vietinbank, Agribank đã được Ngân hàng Nhà nước chỉ định để cho đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Ngoài ra, Hiệp hội đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 ngàn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định. Chính sách này sẽ thu hút nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội và giúp cho người dân có thêm kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, nhất là Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã có các quy định rất chặt chẽ đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Đồng thời, xem xét, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn, có uy tín thương hiệu, công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán được xếp hạng tín nhiệm thì được phát hành riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp”.

Trước mắt, để đảm bảo cho các nhà đầu tư cá nhân chưa đủ điều kiện “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” có thể tham gia đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, Hiệp hội đề nghị quy định cho phép các nhà đầu tư cá nhân này được ủy thác cho công ty chứng khoán, các tổ chức đảm bảo năng lực bằng các hợp đồng thương mại để đầu tư trái phiếu theo quy định. Như vậy thì mới phát huy được hiệu quả nguồn vốn đầu tư trái phiếu, cũng như đảm bảo “rủi ro” cho các nhà đầu tư cá nhân (không đủ điều kiện) khi ủy thác đầu tư thông qua các tổ chức chuyên nghiệp có năng lực theo quy định.

Đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường trình Chính phủ cho phép cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch, gọi chung là condotel) trên đất thương mại, dịch vụ mà trước đây đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gắn với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” trái pháp luật đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận.