HoREA gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội hàng loạt kiến nghị nhằm khơi thông thị trường bất động sản

Trong bối cảnh nền kinh tế đang dần hồi phục, nhiều chuyên gia đã có hàng loạt kiến nghị, giải pháp tâm đắc gửi đến Chính phủ, các bộ ngành nhằm tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay để thị trường phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững hơn trong thời gian tới.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc chuyển nhượng dự án đang bị ách tắc mấy năm nay. Nguyên nhân là do Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và luật Đất đai 2013 chỉ cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có sổ đỏ hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong khi đó, việc chuyển nhượng dự án là một trong các giải pháp giải quyết những khó khăn cho từng dự án, góp phần khôi phục dự án, tiếp tục khởi công xây dựng lại đối với các dự án ngưng thi công, hoàn thiện công trình, đưa sản phẩm vào thị trường, giải quyết được hàng tồn kho.

Mới đây HoREA vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội 10 kiến nghị về sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Thứ nhất: Cần hoàn thiện Điều 65, Điều 66 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng thực hiện phổ biến phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư bảo đảm tính công khai, minh bạch giúp các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài được tiếp cận nguồn lực đất đai công bằng, đồng thời phát huy cao nhất nguồn lực từ đất đai và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng.

Thứ hai: Thực hiện cơ chế "tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại". Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không còn cho phép thực hiện cơ chế này nên không phù hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã định hướng.

Thứ ba: Sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở" thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Thứ tư: Không bắt buộc mà chỉ nên khuyến khích giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì việc bắt buộc không phù hợp với hệ thống pháp luật, chỉ sinh ra "đặc quyền, đặc lợi" cho các "sàn giao dịch" và không công bằng, không đảm bảo "quyền tự chủ kinh doanh" của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản. Cần nhất là cấp chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới, tránh tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch "ảo", tạo "khan hiếm giả tạo", gây ra các cơn "sốt ảo giá đất, giá nhà" trên thị trường.

Thứ năm: Chấp thuận cho UBND TP.HCM áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất" để tính tiền sử dụng đất tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả dự án sử dụng đất có giá trị trên 30 tỷ đồng.

Thứ sáu: Đề nghị thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích "đất công" nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo phương thức chủ đầu tư giao lại cho nhà nước khoảng 25-30% diện tích đất ở của dự án để nhà nước sử dụng cho các mục đích an sinh xã hội, hoặc đấu giá đất nhằm bổ sung ngân sách địa phương, như TP.HCM đã thực hiện từ hơn 15 năm trước đây.

Cách làm này rất minh bạch, bổ sung thêm nguồn thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là đất đai, rút ngắn thời gian làm thủ tục "định giá đất cụ thể". Qua đó, giúp cho cán bộ công chức không bị "rủi ro" pháp lý trong thi hành công vụ, vừa giúp nhà đầu tư tiên lượng được nghĩa vụ tài chính với nhà nước và sớm triển khai thực hiện được dự án.

Thứ bảy: Đề nghị giữ nguyên 2 điều kiện thu hồi đất tại khoản 8 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai.

Thứ tám: Trung ương sớm "có kết luận dứt điểm" các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay do phải thực hiện công tác rà soát pháp lý. Việc này giúp cho dự án được tiếp tục triển khai, góp phần phát triển kinh tế và tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản. 

Thứ chín: Cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ mười: Cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án nếu có nhu cầu để chủ đầu tư phục vụ cư dân dự án và người dân trong khu vực tốt hơn, như: công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí.