Huy động vốn trái phép tại các dự án BĐS: Cần có chế tài xử phạt đủ sức răn đe

Đặt cọc giữ chỗ nhà ở sai, bát nháo... có thể truy bị cứu hình sự

Bộ Xây dựng cho biết vừa nhận được kiến nghị của cử tri tỉnh Trà Vinh liên quan đến việc đặt cọc giữ chỗ tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, cử tri đề nghị quy định chế tài để xử lý việc đặt cọc giữ chỗ tại các dự án nhà ở khi đầu tư chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai để có cơ sở xử lý theo đúng quy định.

Trả lời kiến nghị trên của cử tri, Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định tại Khoản 5 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì một trong các hành vi bị cấm là: Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

Ngoài ra, tại Khoản 6 Điều 26 của Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm:Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, Bộ Xây dựng cho biết, tại Khoản 1 Điều 179 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định: Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

“Như vậy, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản đã có quy định cụ thể về hình thức, điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong việc huy động vốn không đúng quy định của pháp luật”, Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Còn đối với việc ký kết hợp đồng đặt cọc mà không nhằm mục đích huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

La liệt "hạt sạn" trên thị trường BĐS

Có thể thấy, tình trạng chủ đầu tư dự án bất động sản lách luật, huy động vốn trái phép thời gian qua diễn ra khá phổ biến tại nhiều địa phương, đặc biệt là các tỉnh phía Nam. Việc làm đó là vi phạm pháp luật, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng. Các chuyên gia pháp lý cho rằng, chế tài xử phạt hành vi này khá đầy đủ nhưng dường như vẫn chưa đủ sức răn đe để ngăn chặn vi phạm.

Cụ thể, mới đây cơ quan chức năng đã ra quyết định xử phạt hành chính Công ty TNHH Phát triển Đô thị Đông Bình Dương 40 triệu đồng với hành vi xây dựng không phép tại dự án Khu dân cư Thương mại Dịch vụ Đông Bình Dương (phường Tân Bình, TP.Dĩ An, tỉnh Bình Dương). Tại quyết định xử phạt, cơ quan chức năng cũng yêu cầu chủ đầu tư ngừng thi công và bổ sung giấy phép trong 60 ngày.

Sau khi cơ quan chức năng tỉnh Bình Dương tiếp tục đến kiểm tra dự án trên, thay vì tuân thủ thực hiện đầy đủ các thủ tục về triển khai dự án theo quy định pháp luật, thì Công ty TNHH Phát triển Đô thị Đông Bình Dương vẫn bất chấp, tiếp tục tổ chức thi công không có giấy phép xây dựng. Với hành vi "ngồi xổm trên pháp luật" này Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương tiếp tục ra quyết định xử phạt đối với Công ty TNHH Phát triển Đô thị Đông Bình Dương với số tiền 50 triệu đồng.

Ngoài ra, trên địa bàn TP. Dĩ An cơ quan chức năng tỉnh Bình Dương phát hiện tại dự án chung cư Metro Tower (thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương) do Công ty CP Đầu tư và Phát triển Đức Lợi làm chủ đầu tư như đã có hành vi vi vi phạm khác qua đó cơ quan chức năng nhưng đã ra quyết định xử phạt hành chính đối với Công ty CP Đầu tư và Phát triển Đức Lợi 40 triệu đồng, đồng thời yêu cầu khắc phục sai phạm.

Tương tự, cơ quan chức năng tỉnh Bình Dương phát hiện tại dự án Khu phức hợp Cham Plaza (phường Dĩ An, TP. Dĩ An) do Công ty TNHH DCT Pasters Việt Nam làm chủ đầu tư đã có hành vi xây dựng sai phép. Qua đó, cơ quan chức năng tỉnh Bình Dương đã lập biên bản hành chính ảnh và xử phạt chủ đầu tư với số tiền 40 triệu đồng. Đồng thời buộc chủ đầu tư thực hiện các biện pháp khắc phục.

Tiếp tục rà soát trên địa bàn TP. Dĩ An cơ quan chức năng đã phát hiện tại dự án Khu nhà ở thương mại Thiên An Nguyên tại phường An Bình và phường Bình Thắng do Công ty TNHH Thiên An Nguyên làm chủ đầu tư đã có hành vi xây dựng hạ tầng kỹ thuật không phép. Qua đó, cơ quan chức năng đã ra quyết định phạt Công ty Thiện An Nguyên với số tiền 80 triệu đồng. Đồng thời yêu cầu các biện pháp khắc phục hậu quả.

Tại thị trường bất động sản Bình Dương vừa xuất hiện nhiều quảng cáo về một dự án có tên gọi The Rivana, tọa lạc tại TP. Thuận An, do Công ty CP Đầu tư Đạt Phước làm chủ đầu tư. Hiện nay, nhiều sàn môi giới bất động sản như Công ty CP Đầu tư BĐS Mapleland, Công ty CP BĐS Hunter Land… đã tiến hành thu tiền của khách hàng thông qua “Phiếu yêu cầu tư vấn”.

Về vấn đề này, Thanh tra Sở Xây dựng Bình Dương cho biết, dự án này vẫn chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý để được phép đưa vào kinh doanh bất động sản. Thanh tra Sở đang yêu cầu Công ty CP Đầu tư Đạt Phước không được thực hiện các hình thức huy động vốn, không được nhận đặt cọc giữ chỗ tại dự án Khu căn hộ Rivana khi chưa hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Thanh tra Sở Xây dựng cũng đề nghị UBND phường Vĩnh Phú phối hợp kiểm tra việc đầu tư dự án Khu căn hộ Rivana, trường hợp phát hiện chủ đầu tư dự án có hành vi vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, kịp thời thông báo cho Thanh tra Sở Xây dựng để kiểm tra, xử lý theo quy định của pháp luật.

Cần Chế tài xử phạt chưa đủ sức răn đe

Trên thực tế, việc các chủ đầu tư dự ánbất động sảnchưa hoàn thành thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng, thậm chí là chưa được triển khai nhưng đã quảng cáo rầm rộ và rao bán trên thị trường đang diễn ra rất phổ biến. Nguyên nhân có thể do thiếu năng lực tài chính nên chủ đầu tư buộc phải lách luật mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện nhằm huy động vốn.

Chiêu trò mà các chủ đầu tư thực hiện để huy động vốn trái phép là đưa ra những lời quảng cáo “có cánh”, hứa hẹn những khoản lợi nhuận khổng lồ khi tham gia mua nhà, góp vốn rồi quảng cáo rầm rộ, công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Nhiều khách hàng vì hám lợi và thiếu hiểu biết đã đầu tư số tiền lớn tham gia dự án để rồi nhận lấy rủi ro về mình. Những vụ việc này, khi người dân tố giác, các cơ quan báo chí phản ánh, nhưng cơ quan chức năng thường chỉ xử phạt ở mức rất thấp, thậm chí chỉ là văn bản nhắc nhở.

Theo luật sư Lê Văn Lên - Giám đốc Hãng luật Capital, Đoàn Luật sư TP.HCM Về chế tài xử phạt hành vi huy động vốn trái phép tại các dự ánbất động sản, theo Điểm a, Khoản 3, Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanhbất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở, với hành vi vi phạm trên, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng.

Theo đó, cần phải có những chế tài nghiêm minh hơn nữa dành cho chủ đầu tư vi phạm. Bởi, mức phạt hiện tại là quá thấp so với số tiền mà chủ đầu tư huy động được từ việc rao bán căn hộ. Có tình trạng doanh nghiệp sẵn sàng “nhờn luật” nhằm đạt được mục đích, đẩy mọi rủi ro cho khách hàng gánh chịu.

Có thể thấy, tình trạng “bán lúa non”, huy động vốn trái phép tại các dự ánbất động sảnđã không còn là chuyện mới. Bên cạnh sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan chức năng thì khách hàng cần rất tỉnh táo khi tham gia mua nhà tại các dự ánbất động sảnđể tránh rơi vào tình trạng "tiền mất, tật mang".