Kéo giá nhà về thực tế: Bài học nhìn từ thị trường bất động sản Trung Quốc

Đưa giá nhà về thực tế đã trở thành bài toán cần giải quyết trên thị trường bất động sản Việt Nam bởi nguy cơ kéo giãn cung - cầu quá có thể tạo ra sự đổ vỡ cho lĩnh vực có giá trị vốn hoá cao.

Các kết quả báo cáo gần đây của những tổ chức nghiên cứu bất động sản đều cho thấy, bất chấp diễn biến phức tạp của dịch bệnh Covid-19, giá nhà ở vẫn tiếp tục gia tăng. 

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại Hà Nội, 9 tháng qua, có gần 8.000 sản phẩm căn hộ chung cư mới được chào bán ra thị trường. Giá căn hộ phân khúc trung, cao cấp gần như đi ngang, phân khúc bình dân tăng nhẹ khoảng 3 - 5%. Mặc dù chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng chưa có doanh nghiệp nào giảm giá bán. Nhiều dự án có nhu cầu thu hồi vốn đã đưa ra các giải pháp như khuyến mại, hỗ trợ tiền vay, tuy vậy, mức giá hầu như không biến động nhiều ở cả 3 phân khúc.

Sự gia tăng của giá nhà đã đặt ra nhiều lo ngại về kéo giãn khoảng cách cung - cầu, báo động nguy cơ đổ vỡ của thị trường. Trong khi đó, nguồn cầu trên thị trường bất động sản không được giải quyết và hỗ trợ sẽ dẫn tới ứ đọng, tồn kho hàng hóa. Trước những diễn biến đó, việc thị trường mất thanh khoản là một kịch bản hoàn toàn có thể xảy ra.

Đến thời điểm hiện tại, nhiều chuyên gia kinh tế độc lập đã đặt ra kiến nghị về bài toán kéo giá nhà về thực tế, đến tay người tiêu dùng, bình ổn thị trường bất động sản.

Liên quan đến vấn đề này, trong khuôn khổ của bài viết, Reatimes xin chia sẻ bài học nhìn từ kinh nghiệm đưa giá nhà về giá trị thực, ổn định thị trường bất động sản của Trung Quốc.

Giá nhà leo thang và nguy cơ vỡ bong bóng trên thị trường bất động sản Trung Quốc

Năm 2014, với chính sách nới lỏng mua nhà, thị trường bất động sản Trung Quốc bước vào giai đoạn bùng nổ khi hoạt động giao dịch ngày càng sôi động hơn. Khi đó, Trung Quốc ghi nhận một số khu vực có mức giá nhà đắt vào ngưỡng bậc nhất thế giới.

Giá nhà đất tại Trung Quốc tăng cao không ngừng trong thời gian đó tại hầu hết các thành phố, nhất là các thành phố lớn. Một thống kê cho thấy, giá nhà trung bình tại 70 thành phố lớn của Trung Quốc (tháng 8/2016) tăng 9,2% so với cùng kỳ năm 2015. Tại những thành phố lớn, giá nhà còn tăng mạnh hơn: Bắc Kinh tăng 23,5%, Thượng Hải tăng 31,2%.

Tỷ lệ giữa giá nhà với thu nhập của hộ gia đình ở các đô thị loại 1 là 14,7 lần vào cuối năm 2015. Mức tăng này còn lên tới khoảng 18 - 20 lần trong cơn sốt nhà đất năm 2016. Điều đó đã khiến cho giá nhà ở tại thị trường Trung Quốc đại lục đắt gần bằng thị trường Hong Kong và cao hơn cả thị trường London - những nơi có giá nhà đắt đỏ nhất thế giới. 

Một so sánh cho thấy, giá nhà ở Trung Quốc cao hơn giá nhà tại Nhật Bản thời kỳ bong bóng bất động sản cuối những năm 1980 và gần bằng với Hoa Kỳ trong thời kỳ cuộc khủng hoảng nhà đất năm 2008.

Phân tích về thị trường bất động sản Trung Quốc khi đó, nhiều học giả cho rằng, sự thị trường đang rơi vào tình trạng mất kiểm soát, khi lệch pha cung - cầu. Đáng lo ngại hơn, thị trường bất động sản Trung Quốc chưa phát triển về chất khi khả năng đánh giá thị trường của người dân còn kém. 

Theo một cuộc khảo sát của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, trong quý III/2016, 53,7% người được hỏi cho rằng, giá nhà ở tại Trung Quốc hiện nay “rất cao và khó chấp nhận được”, chỉ có 42,9% cho rằng “chấp nhận được”, 23,1% dự báo giá nhà sẽ tiếp tục tăng và 11,9% dự báo giá sẽ giảm. 16,3% là số người “sẵn sàng mua nhà”. Việc người tiêu dùng không sẵn sàng tham gia vào giao dịch trong khi giá cả không ngừng tăng cao sẽ càng làm tăng khoảng cách giữa cung - cầu và đặt ra lo ngại rủi ro cho thị trường.

Lo ngại về bức tranh thiếu tươi sáng của thị trường bất động sản Trung Quốc còn tiếp tục gia tăng khi tình trạng tăng trưởng tín dụng bất động sản ở mức cao và các khoản vay thế chấp dưới chuẩn cũng không ngừng tăng lên.

Các dự báo từ các học giả kinh tế Trung Quốc đặt ra rằng, nếu các khoản vay trên trở thành khoản vay khó đòi, khi bong bóng bất động sản nổ ra thì nhiều người dân, ngân hàng và các nhà đầu tư sẽ rơi vào tình thế khó khăn và thậm chí phá sản. Bong bóng nhà đất tại Trung Quốc sẽ bị tiếp sức bởi bong bóng nợ, khi các khoản vay mua nhà thế chấp dưới chuẩn vào tháng 8/2016 tăng 21% so với cùng kỳ năm 2015.

Đây được cho là một cái bẫy thanh khoản và nếu không có giải pháp kịp thời, thị trường sẽ khủng hoảng bất cứ lúc nào. Việc gia tăng số lượng các khoản vay thế chấp dưới chuẩn làm mức độ rủi ro của các khoản nợ cao hơn, nguy cơ theo đó tăng lên.

Cứu thị trường bất động sản: Động thái của chính quyền 

Về cơ bản, giá nhà đất tại Trung Quốc tăng cao là do chính sách tín dụng cho vay mua nhà lỏng lẻo, cộng với các chính sách khuyến khích mua nhà của chính quyền trung ương và địa phương cũng như một số chính sách về quản lý hành chính như có hộ khẩu mới được đăng ký học tại các trường công… 

Để giải quyết tình trạng giá nhà vượt quá nhu cầu của người dân, cẩn trọng vỡ bong bóng bất động sản, các cơ quan quản lý của Trung Quốc đã đặt nhiều giải pháp về tài chính và hành chính, tạo sự bình ổn về thị trường.

Tránh nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản, chính quyền Trung Quốc triển khai những biện pháp nhằm hạn chế hoạt động mua bán bất động sản thiếu minh bạch.

Từ ngày 01/01/2017, Trung Quốc bắt đầu thực thi hàng loạt các biện pháp nhằm kìm hãm đà tăng nóng của thị trường bất động sản, trong đó biện pháp hiệu quả nhất là nâng lãi suất đối với các khoản vay mua nhà. 

Ngày 03/02/2017, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc tăng lãi suất từ 2,25% lên 2,35% và tăng lãi suất qua đêm đối với các khoản vay ngắn hạn thuộc cơ chế cho vay thường trực từ 2,75% lên 3,1%. 

Quyết định điều chỉnh tăng lãi suất đã khiến doanh số bán nhà ở Trung Quốc sụt giảm mạnh ngay trong tháng 01/2017, giảm tới 36,7% so với tháng 12/2016 (tính theo diện tích sàn) và giảm 27,3% so với cùng kỳ năm 2016. Doanh số bán nhà tại hai thị trường lớn của Trung Quốc là Bắc Kinh và Thâm Quyến đã giảm gần 50%.

Về hành chính, chính quyền trung ương đã yêu cầu hơn 20 thành phố sửa đổi các quy định liên quan đến thị trường bất động sản và chính quyền các địa phương cũng có những chính sách riêng để đối phó với tình trạng trên. 

Theo đó, TP. Thượng Hải và Thâm Quyến đặt ra hạn mức mua bán bất động sản. TP. Hàng Châu không cho phép bán bất động sản cho người ngoại tỉnh. Hai TP. Túc Châu, Hạ Môn cũng thực hiện tương tự. Các TP. Nam Kinh và Vũ Hán quy định tăng mức tiền đặt cọc khi vay mua nhà để tránh tình trạng đầu cơ. Chính quyền tại ít nhất 21 thành phố, trong đó có thủ đô Bắc Kinh, các thành phố Thâm Quyến, Tô Châu… siết chặt các quy định thanh toán đặt cọc đối với việc mua nhà, như yêu cầu thanh toán 35% giá trị của căn nhà được mua đầu tiên và 70% đối với căn nhà thứ hai. 

Động thái của chính quyền Trung Quốc đã bắt đầu tạo ra những kết quả khả quan khi mức giá nhà bắt đầu giảm dần. Những nguy cơ ủi ro trên thị trường đã được cơ bản khống chế phần nào. Tuy nhiên, lượng tồn kho lớn về nguồn cung vẫn khiến thị trường bất động sản Trung Quốc tiềm ẩn nhiều rủi ro và thị trường này cũng cần nhiều thời gian để bình ổn trở lại.