Khắc phục tồn tại, hạn chế trong Luật Kinh doanh bất động sản

Trình bày Tờ trình về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 được Quốc hội khóa 13 thông qua năm 2014 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015 có vị trí rất quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Sau khi được ban hành, Kinh doanh bất động sản đã hoàn thiện hơn về khuôn khổ pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đưa ra các quy tắc kinh doanh, giao dịch cho các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản; thiết lập nền tảng, cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành.

Tuy nhiên, Bộ trưởng cũng nêu rõ, sau gần 08 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.

Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng đã nêu: “Cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên đất để đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao”; “Phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản; thị trường quyền sử dụng đất”; “Vận hành đồng bộ thị trường quyền sử dụng đất, thị trường lao động, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ, thị trường tài chính…theo chuẩn mực của nền kinh tế thị trường đầy đủ, hiện đại, hội nhập quốc tế”

Bên cạnh đó, Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021-2030 có nêu: “Trọng tâm là thị trường các yếu tố sản xuất, nhất là thị trường quyền sử dụng đất…”; “Phát triển đầy đủ và đồng bộ thị trường các yếu tố sản xuất, nhất là các thị trường quyền sử dụng đất, ...”; “Xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường...”. Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh, đây là những cơ sở chính trị quan trọng cho việc xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trên cơ sở việc đánh giá chi tiết, Quốc hội đã thống nhất sự cần thiết ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và bổ sung dự án Luật này vào Chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 nhằm hoàn thiện thể chế pháp luật về kinh doanh bất động sản để phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở quản lý chặt chẽ, bảo đảm an toàn, lành mạnh, ổn định và vận hành thông suốt; cơ cấu lại thị trường bất động sản; sử dụng nguồn lực tiết kiệm, hiệu quả; xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; phát triển đô thị, các dự án bất động sản gắn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, có tính đến thời điểm thực hiện quy hoạch, kế hoạch để cân đối cung cầu, tạo mặt bằng giá bất động sản phù hợp, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Dự án luật được kỳ vọng sẽ khắc phục những tồn tại, hạn chế sau 08 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khắc phục sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định của Luật này với các luật khác có liên quan để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, việc xây dựng dự án luật luôn bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, văn bản khác có liên quan của Chính phủ để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trường bất động sản; đảm bảo kế thừa, sự ổn định của hệ thống pháp luật; sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế trong chính sách, pháp luật đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Dự án luật được xây dựng trên quan điểm giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng. Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương về thị trường bất động sản. Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành các quan hệ về kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Ủy ban Kinh tế nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản. Dự thảo Luật phù hợp với quy định của Hiến pháp năm 2013, tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.

Về tính thống nhất trong hệ thống pháp luật, Ủy ban Kinh tế cho rằng cần tiếp tục rà soát dự thảo Luật, đối chiếu với các dự thảo Luật có liên quan. Việc sửa đổi các dự thảo Luật này cần bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, bám sát định hướng chính sách chung, không tạo ra rào cản về chính sách đối với sự phát triển kinh tế - xã hội.

Ủy ban Kinh tế cho rằng hoạt động kinh doanh bất động sản được điều chỉnh theo Luật Kinh doanh bất động sản phải đáp ứng đầy đủ bản chất, nội hàm của hoạt động kinh doanh nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận, phù hợp với khái niệm về kinh doanh theo Luật Doanh nghiệp. Những trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 10 có bản chất, nội hàm hoàn toàn khác với hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân có ngành nghề kinh doanh bất động sản, hiện đang thực hiện ổn định trong thực tế và được điều chỉnh theo Bộ luật Dân sự và các Luật chuyên ngành.

Ủy ban Kinh tế đề nghị sửa đổi quy định rõ các trường hợp tại khoản 3 Điều 10 không phải tuân thủ điều kiện về bất động sản, dự án bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Đề nghị quy định rõ hơn khái niệm “kinh doanh bất động sản” tại khoản 1 Điều 3 để phân biệt rõ ràng giữa hoạt động kinh doanh bất động sản với các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 10. Đề nghị bổ sung quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản tại Điều 1 dự thảo Luật, bảo đảm tính thống nhất trong nội tại của dự án Luật và phù hợp với Luật Đầu tư.

Cùng với đó, Ủy ban Kinh tế đề nghị tiếp tục rà soát, chỉnh lý Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thống nhất về khái niệm và theo nguyên tắc những nội dung về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất có đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản thì quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản; các luật khác có liên quan không nhắc lại quy định đó mà dẫn chiếu theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Về áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan, Ủy ban Kinh tế đề nghị bỏ quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 5 dự thảo Luật vì đã được quy định tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Về khoản 2 Điều 5, Ủy ban Kinh tế đề nghị Cơ quan soạn thảo rà soát kỹ lưỡng, xác định có nội dung thực sự đặc thù trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì quy định tại Điều 5 về trường hợp Luật khác ban hành sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành có quy định về nội dung đặc thù đó khác với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì phải xác định cụ thể nội dung thực hiện hoặc không thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản, nội dung thực hiện theo luật khác đó.

Phát biểu tại phiên thảo luận tổ, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết, đây là lần trình đầu tiên của dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do đó bên cạnh việc cho ý kiến vào các điều khoản cụ thể thì điều quan trọng là việc bảo đảm các nguyên tắc, quan điểm chính sách thiết kế của Luật để làm cơ sở, khung định hình cho việc quy định các nội dung cụ thể. Cho ý kiến về một số vấn đề lớn cần được quan tâm đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản, Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần rà soát kỹ lưỡng toàn bộ Luật để thể chế hóa đầy đủ chủ trương, chính sách của Đảng về thị trường bất động sản.

Chủ tịch Quốc hội gợi nhắc Luật Kinh doanh bất động sản ban hành cách đây 10 năm khi đất nước chịu tác động trễ của khủng hoảng tài chính tiền tệ thế giới 1997 -1998. Đến năm 2011-2012, Chính phủ đã phải ban hành nghị quyết để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đến nay có những nội dung còn nguyên giá trị. Do đó, trong lần sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này, trong bối cảnh thị trường trong nước cũng gặp nhiều khó khăn thì luật mới có phát huy được những kết quả đã đạt được và góp phần để tháo gỡ được những vướng mắc, đảm bảo cho thị trường phát triển lành mạnh, lâu dài. Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh quan điểm sửa đổi luật phải được xác định rõ ràng, phải tính toán kĩ lưỡng, bởi đây không phải chỉ là xem lại một số điều chưa thấy hợp lý thì sửa.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị trên cơ sở đánh giá tổng kết 10 năm thi hành luật để nhận diện những gì đạt được, những gì chưa thực hiện được, nội dung bất cập để có tính toán quy định lâu dài.

Chủ tịch Quốc hội cũng cho biết, dự án Luật Kinh doanh bất động sản gắn bó với nhiều dự án luật khác trong đó có những luật đang được Quốc hội thảo luận như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, ngoài ra còn có Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Bộ luật Dân sự…Do đó cần rà soát kỹ để tránh xung đột trong hệ thống pháp luật. Việc sửa đổi hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản phải trên cơ sở hệ thống pháp luật hiện có, đang được vận hành cơ bản thông suốt và phân định rạch ròi nội dung nào quy định trong luật nào, nội dung nào của Luật Đất đai, nội dung nào của của Luật Nhà ở, nội dung nào của luật này.