Khan hiếm căn hộ trên dưới 2 tỷ đồng dọc Xa lộ Hà Nội dù Metro sắp hoạt động

Giá bán tăng cao

Thị trường căn hộ dọc tuyến Xa lộ Hà Nội thời gian qua liên tục chứng kiến “cơn sốt giá” đặc biệt sau chủ trương thành lập TP Thủ Đức và dự án Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) dự kiến đi vào hoạt động năm 2023. Phân khúc căn hộ giá trên 50 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ thấp, đặc biệt là các dự án được đẩy giá với biên độ lớn.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, phần lớn nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư hiện nay tập trung chủ yếu tại khu Đông. Lượt tìm kiếm tập trung vào căn hộ có khoảng giá trên dưới 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ phân khúc vừa túi tiền ngày càng khan hiếm khiến người dân khó có cơ hội sở hữu nhà, đặc biệt với nhóm người trẻ từ 30-35 tuổi. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu nhà ở cao nhất, nhưng họ không biết mua như thế nào, tìm ở đâu để mua.

Theo khảo sát của Fili, hiện giá căn hộ tại thị trường sơ cấp đang dao động trong khoảng từ 50-120 triệu đồng/m2. Trong đó, khu vực Thủ Đức và Quận 9 có mức tăng trưởng trần từ 140-192%, vượt qua cả “phố nhà giàu” Quận 2 với mức tăng giá cao nhất khoảng 130%. Mặt khác, giá thứ cấp của nhiều dự án dọc tuyến Xa lộ Hà Nội cũng tăng đáng kể với mức giá chào bán lại cao hơn từ 25-75% so với giá khởi điểm.

Đại diện của bất động sản An Gia cho biết, nguồn cung chào bán thấp khiến thị trường căn hộ khu vực này liên tục tăng giá ở hầu hết các phân khúc. Chưa kể, dự án Metro số 1 cùng loạt hạ tầng mới, kết nối trực tiếp đến tuyến Xa lộ Hà Nội như nút giao Tân Vạn, đường Vành Đai 3… được đầu tư triển khai là những lý do khiến giá bất động sản ngày càng tăng cao.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm đã bắt đầu có sự phân hoá mạnh mẽ về thanh khoản giữa các phân khúc sản phẩm. Các chính sách thắt chặt tín dụng khiến nhiều dự án trong phân khúc cao cấp, hạng sang có tỷ lệ tiêu thụ kém. Diễn biến này cũng xảy ra tương tự trên thị trường thứ cấp, các giao dịch chậm lại. Mặt khác, việc tăng giá bán nhằm tối ưu hóa lợi nhuận của chủ đầu tư đã làm giảm đi cơ hội kiếm lời của nhóm khách hàng đầu tư, dẫn đến thu hẹp phạm vi khách hàng.

Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân quanh khu vực này ngày càng lớn, đặc biệt là tại Thủ Đức và khu vực giáp ranh như Dĩ An (Bình Dương), Biên Hòa (Đồng Nai) do ngưỡng giá còn “mềm”.

Người mua liệu còn cơ hội sở hữu nhà?

Theo đại diện HoREA, thị trường bất động sản TP.HCM thời gian gần đây đang chứng kiến tình trạng "lệch pha cung - cầu", thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

Đáng nói, tình trạng "lệch pha phân khúc thị trường", trong đó lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, đặc biệt rất thiếu nguồn cung nhà ở có giá vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội. Điều này, theo HoREA, tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Đại diện HoREA cho biết, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại TPHCM năm 2020 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và hiện nay không còn nhà ở vừa túi tiền (0%); trong lúc nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, còn lại 26% là nhà ở trung cấp.

Trong báo cáo thị trường, CBRE nhận định, sau thời gian dài, thị trường căn hộ vẫn là kênh đầu tư bền vững cho các nhà đầu tư trung và dài hạn tại TP.HCM. Sau quý I trầm lắng, thị trường chứng kiến nguồn cung mới tăng vọt với hơn 15,500 căn từ 12 đợt mở bán mới, vượt qua số lượng của cả năm trước.

Khu Đông TP.HCM, đặc biệt khu vực TP.Thủ Đức đóng góp đến 88% nguồn cung mới của cả thị trường. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp chiếm ưu thế với 93% nguồn cung mới quý này. Căn hộ trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất một đợt mở bán mới, còn phân khúc bình dân vẫn tiếp tục mất hút kể từ đầu năm 2019.

Riêng khu vực dọc tuyến Xa lộ Hà Nội, dù rất ít các dự án mới được mở bán, giá thành của rổ hàng này vẫn chênh so với phân khúc trung cấp một khoản rất lớn. Hiện nhiều chủ đầu tư cũng tích cực thâu tóm các quỹ đất tốt quanh khu vực này để nhanh chóng triển khai dự án mới.

Dẫu vậy, thị trường nhà ở hiện nay vẫn cho thấy tình trạng lệch pha cung cầu khi số lượng căn hộ cao cấp chiếm lĩnh rổ hàng còn số lượng căn hộ vừa túi tiền không đáp ứng đủ nhu cầu thực của người dân. Mặt khác, sự mất cân đối không chỉ nằm ở số lượng mà còn ở giá bán. Giá các căn hộ đang tăng quá cao, không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của người dân và nhà đầu tư. Đó là lý do doanh số bán hàng trên thị trường căn hộ không theo kịp đà tăng giá bán, tỷ lệ hấp thụ các dự án mới gần như không thay đổi theo năm, chỉ ở mức 70%.