Dòng tiền trở xấu, nợ vay của loạt DN bất động sản tăng mạnh
6 tháng đầu năm 2025, dù ghi nhận lợi nhuận khả quan, song dòng tiền kinh doanh của hàng loạt doanh nghiệp phát triển nhà ở lại trong tình trạng âm nặng. Hệ luỵ là các doanh nghiệp này tiếp tục “nai lưng” gánh khoản nợ vay ngày càng gia tăng.
Lãi sổ sách
Nhìn lại bức tranh kinh doanh 6 tháng đầu năm 2025 của các doanh nghiệp phát triển nhà ở, có thể thấy phần đa ghi nhận kết quả tích cực, thậm chí cực kỳ ấn tượng.
Chẳng hạn như Công ty Cổ phần Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam báo lãi sau thuế tới 15.240 tỷ đồng, tăng 85 lần so với cùng kỳ năm trước, đứng nhất toàn thị trường.
Các doanh nghiệp có mức tăng trưởng lãi sau thuế ấn tượng khác là: TTC Land (gấp 48 lần), BV Land (gấp 24 lần), Dịch vụ Hoàng Huy (gấp 13,8 lần), Vingroup (gấp 2,2 lần), Nam Long (gấp 2,1 lần), Đất Xanh (gấp 2 lần)…
Giá trị lãi sau thuế của các doanh nghiệp cũng ở mức khá cao, từ 100 tỷ đồng trở lên gồm có: Vinhomes (11.000 tỷ đồng), Vingroup (4.508 tỷ đồng), Dịch vụ Hoàng Huy (3.573 tỷ đồng), Đất Xanh (335 tỷ đồng), Khang Điền (314 tỷ đồng), BV Land (290 tỷ đồng), Nam Long (207 tỷ đồng), SJ Group (171 tỷ đồng), Văn Phú Invest (149 tỷ đồng), Phát Đạt (115 tỷ đồng)…
Tuy nhiên, lợi nhuận là một chuyện, dòng tiền lại là chuyện khác. Thống kê của VietnamFinance cho thấy rất nhiều doanh nghiệp không có dòng tiền kinh doanh dương, có thể kể đến như: DIC Group (-21 tỷ đồng), Hodeco (-24 tỷ đồng), Địa ốc Sài Gòn (-30 tỷ đồng), CIC Group (-49 tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (-93 tỷ đồng), BGI Group (-93 tỷ đồng), SJ Group (-130 tỷ đồng), C.E.O Group (-143 tỷ đồng), Sunshine Homes (-266 tỷ đồng), Dịch vụ Hoàng Huy (-347 tỷ đồng), An Gia (-655 tỷ đồng), Nam Long (-807 tỷ đồng).
Đặc biệt có những doanh nghiệp âm dòng tiền kinh doanh tới hàng nghìn tỷ đồng như: Phát Đạt (-1.331 tỷ đồng), Khang Điền (-2557 tỷ đồng), Novaland (-7.456 tỷ đồng)…
Điều này phản ánh một thực tế là lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp phát triển nhà ở chỉ nằm trên sổ sách. Về cơ bản, các doanh nghiệp đó vẫn trong tình trạng “khát” tiền.
Nợ vay gia tăng
Để bù đắp cho sự thiếu hụt tiền bạc từ hoạt động kinh doanh, phần lớn doanh nghiệp đã gia tăng vay mượn. Thống kê cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, giá trị nợ vay của nhiều đơn vị tăng lên rất mạnh mẽ, có thể kể đến như: Vinhomes (tăng 11%), TTC Land (tăng 12%), Vingroup (tăng 24%), SJ Group (tăng 29%), Khang Điền (tăng 29%), Văn Phú Invest (tăng 35%), BGI Group (tăng 78%), BV Land (tăng 2,9 lần)…
Nhìn trực tiếp hơn vào dòng tiền thu từ đi vay, có thể thấy rõ nét hơn mức độ “hút” nợ vay rất mạnh của các doanh nghiệp này. Chẳng hạn như Vingroup hút tới 129.757 tỷ đồng, tăng 81%; theo sau là Vinhomes với 36.510 tỷ đồng, tăng 19%; Novaland với 9.449 tỷ đồng, tăng 5,7 lần; Đất Xanh với 3.393 tỷ đồng, tăng 2,3 lần; Khang Điền 3.302 tỷ đồng, tăng 69%; Văn Phú Invest với 2.012 tỷ đồng, tăng 22%; Nam Long với 1.913 tỷ đồng, tăng 35%; Phát Đạt với 1.196 tỷ đồng, tăng 95%; Sunshine Homes với 314 tỷ đồng, tăng 100%; BGI Group với 531 tỷ đồng, tăng 2 lần…
Không phải ngẫu nhiên, kết quả thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy tính đến cuối tháng 6/2025, tín dụng toàn hệ thống tăng gần 10% so với cuối năm 2024, trong đó bất động sản có tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ hơn cả, gấp 2,4 lần, chiếm khoảng 18,5% tổng dư nợ toàn hệ thống.
Báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2025 của các ngân hàng thương mại hàng đầu cũng cho thấy tốc độ tăng trưởng “dữ dội” của tín dụng bất động sản. Ví dụ như Techcombank, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 21,5% so với cuối năm 2024, cao gần gấp đôi mức tăng trưởng cho vay của ngân hàng này (khoảng 11,6%). Tại HD Bank, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng 22%, tại SHB là 28,4%, tại PG Bank là 30%, tại TPBank là 32%, tại MB là gần 34%...
Việc các ngân hàng ào ạt “bơm” tiền vào bất động sản được nhìn nhận là một hiện tượng “hợp lý” khi thị trường trở nên sôi động, pháp lý các dự án được tháo gỡ, khiến doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn lớn để triển khai.
Dẫu vậy, hiện tượng ngân hàng tăng “bơm”, doanh nghiệp tích cực “hút” vốn vay cũng mang đến ít nhiều lo ngại cho giới quan sát, nhất là trong bối cảnh thanh khoản thị trường bất động sản đang có sự chông chênh và được dẫn dắt bởi lực cầu đầu cơ.
Song, mặt khác, hiện tượng này cũng mang lại một phản chiếu tích cực là số dư tiền của nhiều doanh nghiệp bất động sản đạt mức khá lớn, thậm chí rất lớn. Trong số đó, Vingroup là doanh nghiệp có nhiều tiền nhất, đạt 82.350 tỷ đồng, tăng 72%, theo sau là Vinhomes với 50.609 tỷ đồng, tăng 65% so với đầu năm.
Các doanh nghiệp tham gia vào nhóm có “nghìn tỷ đồng” là: Novaland (4.351 tỷ đồng), Nam Long (4.113 tỷ đồng), Đất Xanh (3.375 tỷ đồng), Khang Điền (2.831 tỷ đồng), C.E.O Group (1.743 tỷ đồng), Dịch vụ Hoàng Huy (1.565 tỷ đồng), DIC Group (1.252 tỷ đồng)…
“Khiêm tốn” hơn, song có số dư tiền mặt ở mức khá là: EverLand (788 tỷ đồng), TTC Land (525 tỷ đồng), CIC Group (353 tỷ đồng), Địa ốc Sài Gòn (327 tỷ đồng) Nam Mê Kông (216 tỷ đồng), SJ Group (176 tỷ đồng), Văn Phú Invest (162 tỷ đồng), Sunshine Homes (143 tỷ đồng)…
Như vậy, có thể thấy, bối cảnh hiện tại của các doanh nghiệp bất động sản đang bao hàm cả khía cạnh tích cực lẫn tiêu cực. Với hiện trạng phục hồi chưa đồng đều và tính phân hoá sâu của thị trường bất động sản, từ đây đến hết năm 2025, bức tranh tài chính của các doanh nghiệp nêu trên sẽ còn rất nhiều xáo trộn, trong đó không ngoại trừ khả năng “gánh nặng” nợ vay của nhiều đơn vị sẽ càng thêm “nặng nề”.
