Khan hiếm nguồn cung: Câu chuyện muôn thuở của thị trường BĐS

Nguồn cung lại khan hiếm

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý II/2022, có 24 dự án nhà ở thương mại hoàn thành cung ra thị trường 5.608 căn, tăng 109% so với quý I/2022, bằng 70,6% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, khu vực miền Bắc dẫn đầu với 13 dự án, tương đương 2.343 căn. Xếp sau là khu vực miền Nam với 08 dự án, tương đương 2.304 căn. Cuối cùng là miền Trung chỉ với 03 dự án, tương đương 961 căn.

Số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới là 29 dự án, tương đương 6.753 căn, bằng 74,4% so với quý trước, bằng 42% so với cùng kỳ năm 2021. Miền Bắc cũng dẫn đầu với 17 dự án, tương đương 3.763 căn. Miền Trung có 09 dự án, tương đương 678 căn. Miền Nam có 03 dự án, tương đương 2.312 căn.

Từ số liệu Bộ Xây dựng cung cấp có thể thấy, nguồn cung nhà ở thương mại trong quý II/2022, cả dự án hoàn thành lẫn được cấp mới, vẫn chưa được cải thiện, đều không bằng số liệu so với cùng kỳ năm 2021, đặc biệt là số dự án được cấp mới chỉ bằng 42% so với cùng kỳ.

Về phân khúc nhà ở xã hội, số lượng dự án hoàn thành là 03 dự án với 1.134 căn tại Kon Tum và Ninh Thuận, chỉ bằng 75% so với quý I/2022 và tương đương với cùng kỳ năm 2021. 

Trái ngược với sự khan hiếm nguồn cung, Bộ Xây dựng cho biết, khả năng hấp thụ của thị trường lại ghi nhận tín hiệu khá tốt khi nhu cầu đầu tư và mua sử dụng thật của người dân vẫn cao.

Cụ thể, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ đạt 69.079 giao dịch thành công, bằng 340% so với quý I/2022 và bằng 230% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, khu vực miền Nam dẫn đầu về số lượng giao dịch thành công với 34.291 giao dịch, miền Trung đứng thứ hai với 19.565 giao dịch, cuối cùng là miền Bắc với 15.223 giao dịch. Riêng tại tại Hà Nội có 1.317 giao dịch thành công; tại TP.HCM có 8.284 giao dịch thành công.

Lượng giao dịch đất nền đạt 213.018 giao dịch thành công, bằng khoảng tăng 38,7% so với Quý I/2022. Trong đó, tại miền Bắc có 39.451 giao dịch, tại miền Trung có 69.088 giao dịch, tại miền Nam có 104.479 giao dịch.

Theo Bộ Xây dựng, ở các phân khúc như căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh hàng tồn kho. Tồn kho chỉ xuất hiện ở những dự án đầu tư thứ cấp và không có lợi thế về hạ tầng.

“Các dự án được mở bán hầu hết đều có thanh khoản tốt, chủ đầu tư không có sản phẩm tồn, không có giao dịch. Hiện nay, lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp”, Bộ Xây dựng nêu.

Cần những biện pháp “mạnh tay”

Theo GS. Đặng Hùng Võ, hiện tại nguồn cung các dự án nhà ở còn khá thấp dẫn đến nguy cơ xuất hiện bong bóng, sốt giá xuất hiện trên thị trường. Cụ thể, khi giá tăng các chủ đầu tư giữ hàng, nhà đầu cơ thì ráo riết “xuống tiền” thu mua bất động sản số lượng lớn. Điều này sẽ tạo ra những cơn “sốt” giá.

Ông Võ cho rằng, để giải quyết vấn đề thiếu hụt nguồn cung trên thị trường bất động sản cần hoàn chỉnh hệ thống pháp luật để tháo gỡ vướng mắc, tăng tốc độ phê duyệt dự án, qua đó thúc đẩy nguồn nguồn cung, giúp thị trường ổn định.

"Cách tốt nhất là chúng ta phải hoàn chỉnh hệ thống pháp luật. Mặc dù năm 2020 đã có những điều chỉnh đáng kể, nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc. Nếu năm nay tăng phê duyệt dự án, tăng cung bất động sản lên nhiều hơn thì mới giải quyết được vấn đề của thị trường. Cần nhanh tay, mạnh tay có những giải pháp để thúc đẩy nguồn cung, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn", ông Võ nói.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, tình trạng khan hiếm nguồn cung thời gian qua đã kéo theo tình trạng lách luật gom sổ chia lô, phá rừng san đồi để tách thửa bán kiếm lời, kèm theo các sai phạm trong hoạt động phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Do đó, việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là việc bắt buộc phải thực hiện.

Theo ông Đính, động thái siết dòng tín dụng bất động sản sẽ không khiến giá bất động sản “hạ nhiệt” mà chỉ làm thanh khoản sụt giảm và giá đi ngang. Theo đó, đối tượng bị ảnh hưởng nhiều nhất là doanh nghiệp bất động sản quá phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng. Ngoài ra, doanh nghiệp có dự án đang hình thành đang mở bán cũng bị ảnh hưởng do người mua nhà vào thế bị động, khó khăn hơn trong việc tiếp cận vốn vay.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh có quan điểm trái ngược. Theo vị chuyên gia này, việc kiểm soát dòng vốn tín dụng vào bất động sản quá đà sẽ khiến doanh nghiệp “kẹt” vốn, thiếu nguồn lực để tạo ra sản phẩm cung ra thị trường. Khi đó, tình trạng khan hiếm nguồn cung sẽ nghiêm trọng hơn, mặt bằng giá cũng sẽ tăng cao hơn trong bối cảnh nhu cầu của thị trường luôn cao.

Ngoài ra, đối với các doanh nghiệp đang triển khai dự án hoặc sắp hoàn thành bị “chặn” vốn buộc phải tạm ngừng dự án dở dang, chứ đừng nói đến triển khai thêm dự án mới. Hay các doanh nghiệp đang mở bán trên thị trường cần tiền phục vụ hoạt động quảng bá bán hàng, “giờ dừng lại đột ngột họ không bán được hàng, nợ vay ngân hàng trở thành nợ xấu".

Đấy là chưa kể người có nhu cầu mua nhà gặp khó khăn trong việc vay ngân hàng mua nhà. Khi ngân hàng cạn “room” tín dụng, người mua nhà nếu muốn vay phải chịu lãi suất cao, giấc mơ an cư khó thực hiện.

Theo ông Thịnh, việc kiểm soát cần xem xét chấn chỉnh dòng vốn vào bất động sản nào cho thấu đáo, cần cấm - mở ở lĩnh vực nào, đổ vốn vào đâu, cho vay ra sao chứ không nên siết tín dụng ồ ạt.