Giá bán neo cao, căn hộ cao cấp áp đảo nguồn cung khiến sức mua gặp áp lực

Nguồn cung cải thiện, thị trường chuyển mình tích cực

Thị trường bất động sản dân dụng Việt Nam đang trải qua một giai đoạn chuyển biến mang tính bản lề. Theo bà Nguyễn Thị Quỳnh Giao – chuyên gia tại Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), thị trường đang dần thoát ra khỏi đáy chu kỳ kéo dài trong những năm vừa qua. Dù năm 2025 được đánh giá là thời điểm khởi đầu cho sự phục hồi, nhưng mức cải thiện vẫn ở giai đoạn đầu, chưa đủ để tạo nên sự bứt phá mạnh mẽ như kỳ vọng.

Tín hiệu đáng chú ý là nguồn cung căn hộ đã bắt đầu tăng trở lại. Dự kiến, TP.HCM – thị trường lớn nhất cả nước – sẽ đón nhận hơn 6.000 căn hộ mới trong nửa cuối năm 2025. Nhiều dự án thuộc các doanh nghiệp niêm yết, cùng với sự góp mặt của những chủ đầu tư lớn như Masterise, Gamuda, Vạn Phúc và Khải Hoàng Land, được kỳ vọng sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn cung, đáp ứng nhu cầu ở thực cũng như đầu tư.

Ngoài ra, việc điều chỉnh địa giới hành chính tại TP.HCM mở ra thêm không gian phát triển mới, thúc đẩy loạt dự án mở rộng từ quý II trở đi, đặc biệt tại các khu vực vùng ven đang trở thành tâm điểm quan tâm của thị trường.

Hà Nội – TP.HCM: Giá bán neo cao, sức hấp thụ có dấu hiệu chững lại

Tại Hà Nội, thị trường căn hộ ghi nhận sự tham gia tích cực của các “ông lớn” như Vingroup, Masterise và một số chủ đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến giá sơ cấp duy trì ở mức cao và tạo áp lực lên khả năng hấp thụ.

Số liệu từ Savills cho thấy, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý II/2025 đạt khoảng 79 triệu đồng/m² – tăng 6% so với quý trước và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Trong khi đó, theo CBRE, giá bán tại TP.HCM trung bình là 82 triệu đồng/m² – tăng 7% so với quý trước và tăng 29% so với cùng kỳ.

Khoảng cách giá giữa hai đô thị lớn đang được rút ngắn đáng kể. Nhiều dự án mới tại Hà Nội hiện dao động từ 65–75 triệu đồng/m², thậm chí tiệm cận mức 80 triệu đồng/m² ở một số vị trí đắc địa. Dù vậy, mặt bằng giá cao vẫn là yếu tố khiến thị trường chưa thể tăng tốc về thanh khoản, đặc biệt ở nhóm khách hàng mua để ở.

Đất nền sôi động cục bộ, đầu tư chuyển hướng thận trọng

Ngoài căn hộ, phân khúc đất nền tại một số tỉnh phía Bắc như Bắc Giang, Hải Dương, Ninh Bình và khu vực phía Nam như Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng ghi nhận mức độ quan tâm tăng đáng kể trong giai đoạn cuối quý I, đầu quý II/2025. Tuy nhiên, theo bà Giao, đây chủ yếu là những đợt tăng giá ngắn hạn, sau đó thị trường nhanh chóng ổn định trở lại – phản ánh xu hướng đầu tư ngày càng cẩn trọng, không còn mang tính “lướt sóng” như trước.

Chính sách và tài chính: Những yếu tố chi phối chủ đạo

Bên cạnh yếu tố thị trường, chính sách và pháp lý tiếp tục đóng vai trò chi phối rõ rệt. Một bước tiến đáng chú ý khác trong nửa đầu năm là việc Bộ Xây dựng đề xuất thí điểm cơ chế phát triển nhà ở thương mại thông qua hình thức thỏa thuận quyền sử dụng đất. Khoảng 442 dự án đã được đưa vào danh sách thí điểm. Theo bà Giao, cơ chế này sẽ góp phần tháo gỡ các vướng mắc pháp lý kéo dài, từ đó thúc đẩy tiến độ dự án và mở rộng nguồn cung, nhất là tại các đô thị lớn.

Cũng theo bà Giao, ngoài khu vực trung tâm, các vùng lân cận TP.HCM đang dần nổi lên như những điểm sáng mới, thu hút cả nhà đầu tư và người mua có nhu cầu ở thực – tạo nên bức tranh thị trường đa dạng hơn về sản phẩm và mức giá.

Bên cạnh đó, nửa đầu năm 2025 ghi nhận các động thái siết chặt giám sát giao dịch, yêu cầu minh bạch hóa nguồn gốc và giá trị chuyển nhượng – hướng tới một thị trường minh bạch, lành mạnh hơn.

Theo bà Giao, những điều chỉnh này đã ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý nhà đầu tư, đặc biệt trong thị trường thứ cấp, buộc nhiều người chuyển sang chiến lược đầu tư dài hạn và tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh.

Ở góc độ tài chính, ông Trần Trung Hiếu – chuyên gia tại VDSC – cho biết, dù thị trường chứng khoán có những giai đoạn dao động, nhưng dòng tiền vẫn đang có xu hướng quay lại với nhóm cổ phiếu bất động sản. Sự cải thiện thanh khoản và sự tham gia trở lại của nhà đầu tư cá nhân đang tạo lực đỡ tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản dân dụng.

Chu kỳ mới: Cơ hội và thách thức đan xen

Tổng thể, bất động sản dân dụng Việt Nam đang bước vào giai đoạn đầu của một chu kỳ phục hồi mới. Nguồn cung được cải thiện, pháp lý đang dần minh bạch hơn và dòng tiền vẫn có xu hướng hỗ trợ thị trường. Tuy nhiên, áp lực từ mặt bằng giá cao và tốc độ hấp thụ chậm đang là những rào cản đáng lưu ý.

Trong bối cảnh đó, chính sách phát triển dự án hợp lý, điều tiết nguồn cung và đảm bảo sự ổn định của thị trường tài chính sẽ là những yếu tố quyết định cho bước tiến tiếp theo của thị trường.

Nhà đầu tư được khuyến nghị tiếp tục theo dõi sát diễn biến chính sách và biến động tiêu dùng, chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng mới – nơi cơ hội và thách thức sẽ song hành, đòi hỏi sự lựa chọn kỹ lưỡng và tầm nhìn dài hạn.