Khẩu vị nhà đầu tư thay đổi, qua thời “lướt sóng”, dòng tiền cũng dịch chuyển?

Khó lướt sóng

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan chia sẻ vào thời điểm cuối năm 2024, hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích đầu tư "lướt sóng" kiếm lời, thời gian từ lúc mua đến khi sang tay tối đa trong một năm.

Cụ thể, tỷ lệ nhà đầu tư giữ bất động sản dưới 3 tháng là 15%, từ 3-6 tháng khoảng 35%, từ 6-12 tháng tầm 36% và chỉ 14% giữ tài sản lâu hơn 1 năm. Trong khi tại châu Âu, thời gian nắm giữ bất động sản trước khi bán ra trung bình từ 3-10 năm, số lượng nhà đầu tư sang nhượng bất động sản trước 3 năm nắm giữ chiếm chưa đến 7%.

Ông Anh cho rằng lượng người mua bất động sản để lướt sóng quá nhiều khiến thị trường phát triển kém bền vững và thúc đẩy giá bất động sản tăng ảo. Trong 5 năm qua, giá bất động sản Việt Nam tăng gần 60%, trong khi các nước cùng khu vực (có tiềm năng cũng như tốc độ phát triển không kém cạnh) như Thái Lan, Trung Quốc, Malaysia, Nhật Bản, Singapore... chỉ tăng 11-15%.

Tuy nhiên, hiện tại, nhà đầu tư cũng thận trọng hơn. Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh Đatxanh Services, cho rằng nhu cầu đầu cơ, đầu tư bất động sản là một khía cạnh của thị trường và rất khó để triệt tiêu hoàn toàn. Nếu theo kịch bản tăng trưởng tích cực, nhu cầu đầu cơ nhà đất năm nay có thể tăng thêm 1-2% so với năm ngoái, nhưng sẽ khó bùng nổ do sức cầu vẫn chỉ ở mức trung bình. Ngoài ra, dòng tiền vẫn rất hạn chế và các chính sách quản lý về đầu tư, đầu cơ thắt chặt hơn.

Chuyên gia tài chính, bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định bất động sản có dấu hiệu phục hồi, nhưng chưa phải thời điểm phù hợp để đầu tư ngắn hạn. Lướt sóng nhà đất chỉ hiệu quả khi thị trường cực kỳ sôi động, nguồn cung và cầu tăng mạnh, giá có thể nhảy vọt trong thời gian ngắn. Còn hiện tại, theo ông, thị trường mới vừa qua cơn bạo bệnh, nếu ôm kỳ vọng "xuống tiền hôm nay, lời ngay tháng sau" là không khả thi.

Ông Kiên phân tích, ở góc độ giao dịch, năm qua cả Hà Nội và TP HCM đều xuất hiện tình trạng tăng giá nóng với đất nền, chung cư. Giá nhà đất Hà Nội tăng 50-60%, chung cư TP HCM cũng đang neo ở mức 80-100 triệu đồng mỗi m2. Giá đã tăng trưởng quá mạnh nên năm nay biên độ tăng giá dự báo không lớn.

Còn ở góc độ quản lý, theo ông, các hoạt động lướt sóng, đầu cơ bất động sản đang được nhà nước quản lý chặt chẽ. Việc thổi sóng, tạo sốt đất theo tính "chu kỳ" của bảng giá đất như trước sẽ khó diễn ra. Đặc biệt, những khu vực bất động sản từng tăng trưởng nóng, hay các phân khúc thuần túy đáp ứng nhu cầu đầu tư sẽ bị kiểm soát chặt hơn. Đây là những "vùng cấm" với nhà đầu tư đề cao tính an toàn vốn, tạo trở ngại không nhỏ cho hoạt động đầu cơ.

Dòng tiền dịch chuyển

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ hồi phục và tăng trưởng mới. Dòng tiền của nhà đầu tư đang quay trở lại, thúc đẩy đà phục hồi của thị trường. Tuy nhiên những nhà đầu tư đang có xu hướng chuyển dịch từ thị trường bất động sản Hà Nội sang thị trường bất động sản vệ tinh.

Theo ông Mai Viết Vĩnh, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Mai Việt (Mai Việt Land), xu hướng này không phải mới mà đã được dự báo từ cuối năm 2024.

“Khi thị trường chung cư cao tầng ở Hà Nội bắt đầu chững lại, dòng tiền đầu tư dần dịch chuyển sang các tỉnh lân cận, nơi đang nóng lên nhờ những tín hiệu tích cực từ hạ tầng và chính sách. Điều này có thể thấy tại hàng loạt thành phố chỉ cách Hà Nội khoảng một giờ di chuyển như: Hà Nam, Thái Nguyên, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng", ông Mai Viết Vĩnh cho biết.

Vị CEO Mai Việt Land phân tích, hai động lực chính khiến đất nền ven Hà Nội đang nóng trở lại. Đầu tiên là hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ kết nối Hà Nội với các tuyến: Vành Đai 4, Vành Đai 3, Vành Đai 3.5 và những cây cầu vượt sông Hồng đang dần hình thành, tạo bệ đỡ vững chắc cho bất động sản lân cận. Cùng với đó, lãi suất tiền gửi giảm cộng với lạm phát khiến bất động sản trở thành kênh đầu tư hấp dẫn.

"Trước đây, nhà đầu tư thường tìm đến các tỉnh xa, nhưng nay, với nguồn cung vùng ven dồi dào, dòng tiền từ trung tâm bắt đầu lan tỏa ra các khu vực gần hơn. Sau giai đoạn kinh tế khó khăn, xu hướng đầu tư xa giảm dần, nhường chỗ cho sự tập trung vào những địa bàn vừa gần Hà Nội vừa có hạ tầng phát triển mạnh. Làn sóng sáp nhập tỉnh thành gần đây càng làm thị trường thêm sôi sục", ông Mai Viết Vĩnh cho biết.

Cũng theo CEO Mai Việt Land, các đô thị ven Hà Nội như Bắc Giang, Bắc Ninh hay Hải Phòng đang chứng kiến làn sóng nhà đầu tư, đầu cơ nhanh chóng vào cuộc, mua trước rồi bán lại, đẩy giá tăng đột biến chỉ trong 2-3 tuần kể từ khi thông tin sáp nhập xuất hiện.