Khó khăn của thị trường bất động sản đã “ở lại phía sau”, phân phúc nào sẽ phục hồi sớm?

Khó khăn đã qua đi

Theo nhiều chuyên gia đánh giá, năm 2024 sẽ là một năm khởi đầu cho sự hồi phục và đi lên của thị trường bất động sản. Đây cũng là thời điểm để những chính sách thực sự “ngấm” vào thị trường. Đến nay những chính sách điều hành của Chính phủ đang từng bước phát huy hiệu quả, điều chỉnh thị trường bất động sản về vùng ổn định.

Đồng thời, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Đất đai sửa đổi. Điều này chưa từng có khi cả ba luật quan trọng liên quan tới thị trường bất động sản được thông qua gần như cùng một thời điểm, tạo chuyển biến lớn.

Theo TS. Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong nửa đầu năm 2024, hầu hết các yếu tố cần cho sự phục hồi của thị trường bất động sản vẫn chưa được đáp ứng hoàn toàn và vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Tuy vậy, nửa cuối năm 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ cải thiện tốt hơn để sớm đạt được điểm phục hồi khi các yếu tố cần và đủ cơ bản được đáp ứng.

“Từ năm 2024 cho đến khi các dự thảo luật sửa đổi liên quan đến lĩnh vực bất động sản có hiệu lực, thị trường hướng đến sự minh bạch, đó sẽ là sân chơi của những doanh nghiệp uy tín, "làm thật"”, ông Khôi nói.

Về dòng vốn, dòng tiền đầu tư bất động sản cũng là câu chuyện được Chính phủ và doanh nghiệp đặc biệt quan tâm, các giải pháp tạo dòng tiền thông qua việc thanh lý tài sản, bán dự án để thu hồi vốn, hợp tác, thu hút nguồn vốn từ đối tác nước ngoài, lên phương án giải quyết nợ xấu, trái phiếu… tiếp tục được áp dụng. Kỳ vọng trong năm 2024, doanh nghiệp và người dân có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn lãi suất hợp lý và các giải pháp đã được đề ra trước đó đã có đủ thời gian để phát huy hiệu quả.

Đầu tư công, cơ sở hạ tầng tiếp tục được triển khai và đẩy mạnh giải ngân trên toàn quốc, tạo động lực để kích thích tăng trưởng kinh tế, theo đó bất động sản sớm được cải thiện và phục hồi.

Thị trường bất động sản hiện đang đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, thậm chí được đánh giá gần như đã chạm đáy. Dự báo thị trường sẽ dần phục hồi từ đáy chữ U, thời gian phục hồi nhanh hay chậm còn tùy thuộc vào các yếu tố tác động, cả vĩ mô và vi mô, trong đó quan trọng nhất vẫn là sự cải thiện niềm tin thị trường.

T.S Phạm Anh Khôi cho rằng, 2024 là năm “bản lề” để tích lũy và tạo dựng, chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục và phát triển mới. Qua mỗi chu kỳ kinh tế đều có hiện tượng “sóng sau đè sóng trước”, sẽ có một loạt thương hiệu cũ sa sút hoặt rời bỏ thị trường và lại sẽ có một loạt thương hiệu bất động sản mới nổi lên, tạo lập vị thế mới trong chu kỳ phát triển mới.

Tuy vậy, chuyên gia Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (DXS - FERI) cũng cho rằng, thị trường BĐS 2024 sẽ đối mặt với 3 thách thức lớn, đó là: nguồn cung được dự báo chưa được khơi thông, sức cầu được dự báo hồi phục chậm, doanh nghiệp chịu áp lực trả nợ đáo hạn trái phiếu lớn.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Minh Phong - Chuyên gia kinh tế, năm 2024, về tổng thể , mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra, cả vĩ mô và vi mô, trước mắt và trung hạn trong chính sách và thực tiễn điều hành , kinh doanh...

3 phân khúc sẽ phục hồi sớm

Nhìn vào thực tế có thể thấy, kể từ thời điểm cuối năm 2023, thị trường bất động sản có 5 trợ lực đáng kể để phục hồi. Đó là kinh tế vĩ mô tiếp tục được dự báo ổn định.

Nguồn vốn cho bất động sản đang trở lại khi lãi suất trên đà giảm, doanh nghiệp đã giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính, thị trường trái phiếu doanh nghiệp dần được khai thông.

Việc quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng đang được Nhà nước quan tâm thực hiện.

Hành lang pháp lý bất động sản dần hoàn thiện.

Và cuối cùng là các vướng mắc về pháp lý dự án, quy hoạch dần được tháo gỡ sẽ giúp nguồn cung sản phẩm tăng lên, tạo cơ sở để giảm giá một số phân khúc bất động sản nhất định phù hợp với nhu cầu của người dân.

Từ đó, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, sự hồi phục của thị trường bất động sản sẽ rõ nét hơn từ đầu quý II/2024 khi các chính sách hỗ trợ ngấm sâu hơn, các vụ việc về tài chính sẽ được giải quyết; các sắc luật mới bắt đầu đi vào soạn thảo, triển khai; thị trường trái phiếu doanh nghiệp đi qua giai đoạn khó khăn nhất…

Dự báo về 3 phân khúc sẽ phục hồi mạnh trong khi thị trường chung đang có những dấu hiệu tích cực, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, ba phân khúc sẽ phục hồi sớm trong thời gian tới gồm: phân khúc Nhà ở xã hội (NƠXH), bất động sản du lịch và bất động sản khu công nghiệp.

Với phân khúc nhà ở xã hội, theo ông Phong, những điểm sáng trên dựa trên những chỉ đạo của Chính phủ, Đề án 1 triệu căn hộ NƠXH. Tại Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 5/1/2024, Chính phủ đặt ra mục tiêu 130.000 căn hộ NƠXH. Trong đó chúng ta đã có hơn 400 dự án, trong đó 71 dự án hoàn thành, cung cấp 38.000 căn, 127 dự án đã khởi công, nhiều dự án đã chấp thuận chủ đầu tư.

Năm 2024 dự kiến 108 dự án sẽ hoàn thành, cung cấp 148.000 căn. “Có thể nói đây là điểm nhấn quan trọng của lượng cung. Và hàng loạt thông tư, nghị định được ban hành để tháo gỡ, thúc đẩy doanh nghiệp tham gia xây dựng”, ông Phong đánh giá.

Trong khi đó, với bất động sản khu công nghiệp thì phân khúc này đã là điểm sáng từ cuối năm ngoái. Quý II,III,IV năm 2024 cơ bản bắt đầu sáng dần lên. Các địa phương, đặc biệt địa phương nào gắn với bất động sản công nghiệp sẽ sáng tốt hơn. Đồng thời, phân khúc này cũng sẽ sôi động hơn nhờ gia tăng hoạt động của khu vực FDI và triển khai các dự án hạ tầng trên cả nước.

Còn với bất động sản nghỉ dưỡng, hậu thuẫn từ cơ hội phục hồi và phát triển của ngành du lịch, sẽ là động lực để phân khúc này dần ổn định trở lại.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tin rằng năm 2024 vẫn có khả năng gặp nhiều khó khăn đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, động lực đầu tư công và quy hoạch của gần 40 tỉnh, thành đã được Chính phủ phê duyệt, và dự báo tiếp tục được phê duyệt ở những tỉnh, thành khác hứa hẹn có thể gỡ khó cho nhiều dự án vướng mắc ở nội dung này. Song cần đặc biệt quan tâm, nghiên cứu các cơ chế, chính sách, nhằm phát triển đồng bộ các ngành nghề, lĩnh vực liên quan, để đảm bảo thị trường bất động sản có nền tảng vững chắc, phát triển sâu về “chất”. Đây là mấu chốt quan trọng giúp lấy lại niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp xây dựng hàng đầu tại Việt Nam cũng cho rằng, đang có nhiều thông tin tích cực đối với ngành du lịch. Lượng khách quốc tế đến Việt Nam sẽ đạt 18 triệu khách, bằng số lượng khách tới Việt Nam trước dịch.

Theo đó, đây là cơ sở để các bất động sản du lịch sẽ có thể được tiêu thụ nhanh chóng hơn. Các doanh nghiệp đầu tư lĩnh vực này sẽ được cải thiện nguồn thu mà trước đó chịu nhiều ảnh hưởng bởi dịch bệnh khiến sản phẩm không tiêu thụ được.