Chung cư Hà Nội tăng “không nghỉ”, người tiêu dùng cần cẩn trọng

Chung cư Hà Nội chưa “ngáo giá”

Trong năm 2023, mặt bằng giá bất động sản giảm đến 14%, tuy nhiên giá chung cư tại các thành phố lớn liên tục “lập đỉnh”. Bước sang năm 2024, thị trường chung cư vẫn chưa có dấu hiệu "hạ nhiệt", thậm chí được dự báo còn tiếp tục tăng.

Ở một chia sẻ mới đây, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường bất động sản năm 2023 có nhiều phân khúc suy giảm, tuy nhiên giá chung cư vẫn tăng liên tục.

Riêng tại Hà Nội, giá chung cư hiện tại rơi vào khoáng 53 triệu đồng/m2. Giá bán căn hộ chung cư bình dân có mức từ 25-35 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư trung cấp giá khoáng 35 triệu đến dưới 50 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư cao cấp giá trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức 60-70 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, trên thị trường hiện nay gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà tập trung nhiều là phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong những năm qua, bình quân mỗi năm, giá căn hộ tại các thành phố lớn tăng trưởng hai chữ số. Tính riêng năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội vào thời điểm cuối năm 2023 đã tăng 16 điểm phần trăm so với hồi đầu năm.

Trong bối cảnh giá chung cư Hà Nội cứ tăng không ngừng và nhiều người cho răng có dấu hiệu của việc “ngáo giá”, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, mức giá trên chỉ phản ánh quan hệ cung - cầu, chưa thể quy kết là "ngáo giá" khi một bộ phận khách hàng sẵn sàng mua với mức giá đó.

Minh chứng cho điều này, dữ liệu Batdongsan.com.vn đã chỉ ra, nhu cầu tìm kiếm đối với chung cư tại Hà Nội đang ngày càng cao. Theo đó, nhu con số này tăng rất mạnh từ cuối 2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó lượng người bán ra chung cư rất lớn khiến lượng cầu giảm mạnh.

"Tuy nhiên, một hiện tượng rất thú vị xảy ra vào tháng 12/2023, cả Hà Nội và TPHCM lượng tìm kiếm tăng rất mạnh. Đến tháng 2/2024 đã gần như quay về đỉnh của tháng 8/2023. Ở Hà Nội, cầu đang lớn hơn cung 5%. Cung chưa đủ đáp ứng cầu, điều đó giải thích vì sao giá tăng mạnh như vậy", ông Quốc Anh cho biết.

Cầu chung cư tại Hà Nội trong tháng 2/2024 đã tăng 26,2% so với tháng trước và tăng hơn 71% so với cùng kỳ năm 2023.

Việc chung cư “hút” khách trong những năm qua cũng dễ hiểu nếu ta nhìn vào tỷ suất lợi nhuận mà nó mang lại. Cũng theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong 9 năm qua (2015 - 2023), đầu tư chung cư tỷ suất lợi nhuận 203%, trong khi đó đất nền (được coi là phân khúc “vua” của thị trường bất động sản) có tỷ suất lợi nhuận 166%, chứng khoán (203%), và vàng (195%).

Cùng với việc giá bán leo cao, giá cho thuê căn hộ cũng không ngừng tăng trong thời gian qua cũng đã phá bỏ định kiến đầu tư căn hộ là “tiêu sản”.

Nếu như trước đây, đa phần người dân cho rằng căn hộ là phân khúc bất động sản có sức sinh lời thấp và thường tập trung vào phân khúc nhà đất thổ cư. Tuy nhiên, việc đầu tư căn hộ rồi cho thuê lại hiện đã trở thành xu hướng phổ biến tại các thành phố lớn khi vừa thu được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê hàng tháng - cao hơn gửi tiết kiệm, vừa được hưởng lợi từ khả năng tăng giá.

Theo VARS, giá thuê căn hộ ở Hà Nội đã tăng tương đối mạnh trong những năm qua, nhất là ở loại hình studio (căn hộ 1 phòng ngủ) với tỷ suất lợi nhuận cao hơn đến gấp đôi so với những căn hộ có diện tích lớn hơn.

VARS cũng đưa ra dự báo, mức giá căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục xu hướng tăng, xung quanh ngưỡng 10% ít nhất 1 năm nữa, cho đến khi có nhiều hơn nguồn cung nhà ở giá phù hợp được tung ra thị trường.

Sẽ còn tăng tiếp nếu…?

Khảo sát thực tế cho thấy, trong hơn một năm qua, dù lãi suất cho vay mua nhà xuống bằng một nửa so với thời kỳ đỉnh điểm, thị trường bất động sản nói chung gặp nhiều khó khăn nhưng giá căn hộ chung cư ở các thành phố lớn vẫn tăng cao. Nhiều người dân hiện nay gần như không thể mua được căn hộ với giá dao động từ 25-30 triệu đồng/m2 ở nội thành Hà Nội.

Cũng theo Batdongsan.com.vn, với những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực như mua bán, cho thuê căn hộ thứ cấp hay mặt bằng bán lẻ nội đô, nhiều người môi giới bất động sản đã bắt tay vào công việc ngay sau nghỉ Tết. Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu tăng khiến tình hình giao dịch thời điểm sau Tết ở những phân khúc này sôi động hơn.

Mặc dù giá đã tăng cao trong suốt nhiều năm qua nhưng theo nhiều chuyên gia đánh giá, giá chung cư vẫn sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo: “Trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp; trong khi đó giá mua đi bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.

Trong khi đó, là một người quan sát thị trường trong những năm qua, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng nhà đầu tư cần để ý thị trường giai đoạn sắp tới, khi lượng cầu đang sắp chạm "điểm kháng cự" của thị trường. Nếu lượng cầu vượt đỉnh tìm kiếm tháng 8/2023, có thể dẫn tới việc mặt bằng giá tiếp tục tăng.

Theo các chuyên gia bất động sản, nếu không cải thiện sớm nguồn cung thì áp lực gía nhà chung cư tại các đô thị lớn sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024 này. Việc tìm căn hộ sẽ càng khó khăn đối với người có thu nhập hạn chế, gia đình trẻ, gia đình từ vùng nông thôn về thành phố không chỉ trong năm nay, mà sẽ còn kéo dài qua các năm 2025 - 2026.

Sự thiếu hụt nguồn cung đang tiếp tục đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa trong những năm tới.