Kịch bản nào cho thị trường địa ốc 6 tháng cuối năm?
Thực tế cho thấy, bên cạnh yếu tố vốn, vướng mắc về pháp lý được coi là nguyên nhân chính khiến các dự án BĐS lớn của các chủ đầu tư phải tạm dừng triển khai xây dựng, ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà, uy tín của chủ đầu tư.
Dự báo về thị trường bất động sản thời gian tới, PGS.TS. Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đưa ra 3 kịch bản. Kịch bản thứ nhất, trong trường hợp tất cả mọi yếu tố không có đột biến, thị trường vẫn tiếp tục xu thế đi lên, nhưng chậm chạp; Kịch bản thứ hai, thị trường tăng trưởng mạnh mẽ khi có những cú hích về pháp lý; Kịch bản thứ ba, thị trường BĐS thoái trào trong trường hợp kinh tế thế giới rơi vào khó khăn, thương mại thế giới suy thoái, đầu tư nước ngoài suy giảm, đặc biệt là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp thoái lui.
PGS.TS. Trần Kim Chung cho biết, dù là kịch bản nào thì thị trường vẫn tốt hơn 2 năm trước. "Trong 3 kịch bản này, tôi nghiêng về kịch bản thứ hai khi Quốc hội cho phép Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2024. Chính phủ đang khẩn trương hoàn thiện nghị định hướng dẫn, cộng thêm quyết tâm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong việc lấy lại niềm tin cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân là cơ sở quan trọng để tin rằng, thị trường BĐS sẽ sớm phục hồi”, ông Trần Kim Chung nhận định.
Đưa ra 2 kịch bản có thể xảy ra, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho biết, kịch bản thứ nhất, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/7/2024; đồng thời thông qua hai dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội. Tiếp đó, Chính phủ, các bộ, ngành nhanh chóng ban hành các nghị định, thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan.
Khi các văn bản này được ban hành đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, sát với thực tiễn sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của các dự án BĐS trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư...
“Kịch bản thứ hai, nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm 3 Luật trên từ ngày 01/7/2024 thì sẽ khiến tiến trình phục hồi của thị trường BĐS chậm thêm khoảng 6 tháng”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.
Ông Châu cho biết, nếu kịch bản thứ 2 xảy ra, sẽ dẫn đến tình trạng thị trường BĐS tiếp tục thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại. Điều này dẫn tới tình trạng “lệch pha” sản phẩm nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền và tiếp tục tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao hoặc “neo” giá cao, tác động bất lợi đến mục tiêu phát triển thị trường BĐS an toàn, bền vững.
Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6 đánh giá, 2 quý cuối năm sẽ có nhiều yếu tố tác động tới thị trường. Các sắc luật mới điều chỉnh thị trường bất động sản nhiều khả năng có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024, thay vì từ ngày 1/1/2025 như kế hoạch ban đầu; động thái hạ lãi suất của Fed được kỳ vọng sẽ diễn ra trong quý III/2024; chính sách nới lỏng tiền tệ và lãi suất thấp của Chính phủ sẽ duy trì ít nhất đến quý III/2025; tình hình địa chính trị thế giới tiếp tục diễn biến khó lường và tác động tới Việt Nam…
Theo đó, thị trường bất động sản chưa thể bứt phá trong ngắn hạn, mà chủ yếu đi ngang, trong đó một số phân khúc sẽ có sự bứt phá, cụ thể là phân khúc nhà ở xã hội sẽ tăng cả về nguồn cung và giao dịch khi các vướng mắc về pháp lý được gỡ vướng, thủ tục đầu tư được thuận lợi hơn, chính quyền địa phương cũng quyết tâm hơn.
Theo sau là đất nền, phân khúc hấp dẫn với nhà đầu tư, tập trung ở 2 khu vực ven các đô thị lớn và trung tâm các khu du lịch. Suất đầu tư phổ biến là dưới 2 tỷ đồng/suất vì phù hợp với số đông và nhà đầu tư chủ yếu dùng “tiền thịt”. Về xu hướng dòng tiền đầu tư, thị trường sẽ chứng kiến sự dịch chuyển từ chung cư sang đất nền, từ trung tâm ra ngoại ô, từ phía Bắc vào phía Nam.
Ông Hoàng Hải, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết dù còn nhiều khó khăn, nhưng thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất. Tuy chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ trong năm 2024, nhưng những rào cản được tháo gỡ hiện nay chính là những viên gạch xây nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường.
"Về tổng thể, thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn rất khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, thể hiện rất rõ nét tại thị trường bất động sản TP. HCM", ông Hoàng Hải đánh giá.
