Kiểm soát tín dụng: “tháo gỡ” áp lực vốn cho thị trường bất động sản

Chính sách kiểm soát tín dụng nhằm đảm bảo an toàn cho thị trường bất động sản là cần thiết trong tình hình tăng trưởng nóng của thị trường này thời gian qua. Để hạn chế những ảnh hưởng tiêu cực cần nới lỏng thay vì siết chặt, điều chỉnh chính sách phù hợp với thực tế hơn.

Vốn đầu tư vào bất động sản chủ yếu là từ ngân hàng

Hơn một nửa vốn đầu tư của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản là dựa vào vay vốn ngân hàng. Năm 2019 NHNN ban hành Thông tư số 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 về lộ trình kiểm soát tín dụng vào bất động sản, quy định từ ngày 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 đến ngày 30/9/2020 là 37%; từ ngày 1/10/2021 đến ngày 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 1/10/2022 sẽ giảm xuống 30%.

Cuối tháng 4 năm 2022, Cơ quan Thanh tra, Giám sát ngân hàng, NHNN chi nhánh TP.HCM đã có văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng quản lý chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Bộ Tài chính, NHNN trước đó cũng đã lên tiếng sẽ kiểm soát chặt dòng vốn chảy vào bất động sản, bao gồm cả kênh tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu. NHNN đang kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, dẫn đến các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với thách thức lớn về nguồn vốn.

Trong thời gian qua thị trường bất động sản tăng trưởng nóng, kiểm soát tín dụng là giải pháp giúp thị trường minh bạch và giảm các rủi ro cho nền kinh tế. Từ việc kiểm soát tín dụng đã khiến tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế quý I/2022 đạt 5,04% và đang tăng 2,16% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, cơ cấu tín dụng bất động sản chuyển dịch theo hướng tích cực, gần 70% là phục vụ mục đích tiêu dùng, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản.

Nhờ chính sách kiểm soát tín dụng, nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản đã giảm đáng kể. Năm 2017, tỷ lệ nợ xấu là 2,48%; năm 2018, tỷ lệ nợ xấu là 3,66%; năm 2019, tỷ lệ nợ xấu giảm còn 1,87%. Năm 2020, tỷ lệ nợ xấu là 1,69%; năm 2021 là 1,92%… Cho thấy, chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản được cải thiện.

Doanh nghiệp có nguy cơ dừng đầu tư vì áp lực vốn

Trước việc bị kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn để tìm nguồn vốn đầu tư khác. Nhiều chuyên gia cho rằng muốn thị trường bất động sản vừa phát triển vừa hạn chế được những vấn đề tiêu cực cần chọn lọc rót vốn vào những dự án thích hợp chứ không nên siết chặt tín dụng vì thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn ngân hàng.

Theo các chuyên gia cho biết còn nhiều khu đất trống có thể khai thác, phát triển thành khu dân cư, nguồn cung nhà ở hiện nay không đủ cầu khiến giá nhà đất tăng cao. Điều chỉnh mức chênh lệch cung cầu, chỉnh sửa hợp lý dòng vốn chứ không làm “mất” đi, cân bằng song song giữa phát triển kinh tế và kiểm soát rủi ro, quan tâm mối quan hệ giữa thị trường tài chính và bất động sản là những vấn đề cấp thiết đang cần được giải quyết.

Hướng đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, vững chắc, ngoài nguồn vốn tín dụng các doanh nghiệp có thể tìm đến những nguồn vốn khác như vốn trái phiếu, từ chứng khoán, từ mua bán, …  nhưng phải rõ ràng, an toàn, nhất là hồ sơ tín dụng và hồ sơ phát hành chứng khoán, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và hoạt động đầu cơ.

Siết tín dụng trong thời gian dài có thể dẫn đến nguy cơ thiếu vốn, khiến doanh nghiệp phải dừng các hoạt động đầu tư, ảnh hưởng đến người lao động, chủ đầu tư và các ngành nghề khác có liên quan. Kham khảo bài học kinh nghiệm từ nước ngoài, kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề, thu mua tích trữ, thổi giá ảo,…Ưu tiên nguồn vốn cho các dự án đang triển khai. Hỗ trợ tín dụng cho thị trường bất động sản, cấp tín dụng cho chủ đầu tư, cấp tín dụng cho người dân, các nhà đầu tư thứ cấp. Kiểm soát đối tượng và mục đích vay vốn.

Thị trường bất động sản luôn biến động phần trăm rủi ro vẫn ở mức cao. Các ngân hàng hiện cần cẩn trọng khi cho vay bất động sản, chọn lọc không đánh đồng tất cả các dự án để tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững hơn.