“Làm nhà ở giá rẻ mà mất 5-10 năm để xin giấy phép thì khi đó giá không còn rẻ nữa”

Nhận định về việc tiếp cận nguồn vốn của nhà đầu tư thời gian tới, đại diện CBRE chi rằng, hiện nay, vấn đề tiếp cận nguồn vốn là một trong những áp lực rất lớn đối với cả chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân. Trong đầu năm nay, NHNN, theo chỉ đạo của Chính phủ, đã có những động thái điều chỉnh lãi suất huy động. Điều này cũng sẽ gián tiếp ảnh hưởng đến việc giảm lãi suất vay cho bất động sản.

Tuy nhiên, để tiếp cận được nguồn vốn với mức giảm này cần có thời gian quan sát, bởi bản thân các chủ đầu tư và nhà đầu tư hiện vẫn phải đối diện với việc ngân hàng có chấp nhận cho vay hay không. Các điều kiện vay và các yếu tố liên quan đến pháp lý của các dự án bất động sản đều rất quan trọng. Đó là áp lực rất lớn vì vướng mắc pháp lý là một trong những vấn đề mà nhiều chủ đầu tư đang gặp phải.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư gặp áp lực về câu chuyện trái phiếu, niềm tin của nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng. Chính vì thế việc tiếp cận nguồn vốn là câu chuyện nhiều chủ đầu tư phải đối diện trong thời gian sắp tới.

Đánh giá về thị trường sơ cấp thời gian qua, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết, hầu hết các dự án đặc biệt là thị trường Hà Nội, giá chào bán của các chủ đầu tư đưa ra đều tăng so với các giai đoạn trước.

Nguyên nhân là do niềm tin của chủ đầu tư đối với nhu cầu thị trường vẫn khá tốt, nên họ vẫn giữ được biên độ tăng giá. Hơn nữa, các chủ đầu tư chào bán được thì hầu hết các dự án của họ có pháp lý tốt, ít gặp trở ngại, nên hoàn toàn có khả năng giữ nhịp tăng giá.

Hơn nữa nữa, mặc dù thị trường gặp nhiều khó khăn, nhưng chi phí phát triển dự án, chi phí cơ hội cũng tăng cao. Các chủ đầu tư vẫn muốn giữ ổn định mức doanh thu và lợi nhuận của mình. Cho nên khả năng chủ đầu tư chọn phương án giảm giá là khá thấp. Ngay cả các chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, hoặc họ chọn phương án không mở bán, hoặc chuyển giao dự án cho đơn vị khác, hoặc sáp nhập với chủ đầu tư khác thay vì mở bán với giá thấp hơn.

“Đó là lý do tôi nghĩ xu hướng giá của thị trường sơ cấp vẫn tăng. Còn biên độ tăng, tốc độ tăng như nào sẽ phụ thuộc vào nhu cầu thị trường”, ông Kiệt nhận định.

Nói về tính khả thi đối với vấn đề phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ hiện nay, ông Kiệt cho rằng, nếu xét về yếu tố cung cầu, thì đó là nhu cầu lớn nhất trên thị trường. Vì đại đa số thu nhập bình quân người lao động vẫn ở mức trung bình, nên việc tiếp cận với sản phẩm cao cấp rất khó, trong khi nhu cầu tiếp cận nhà ở ngày càng tăng, nhất là ở các thành phố lớn.

Tuy nhiên, để phát triển được thì phải xét tới tiềm năng của các chủ đầu tư. Nếu họ chọn phân khúc này, phải chấp nhận mức lợi nhuận thấp hơn so với cao cấp. Ngoài ra, để phát triển loại hình này cần chi phí thấp, do đó đòi hỏi sự hỗ trợ rất lớn từ phía cơ quan ban ngành.

“Trước hết phải có quỹ đất sạch, giá phù hợp; cùng với đó là chính sách hỗ trợ về thuế, lãi vay cũng như hỗ trợ pháp lý nhanh chóng. Muốn phát triển nhà ở giá rẻ mà mất 5-10 năm xin giấy phép thì giá không còn rẻ nữa. Đó là những yếu tố không chỉ riêng các đơn vị chủ đầu tư mà còn cần sự hỗ trợ từ Chính phủ, giúp các đơn vị kinh doanh có điều kiện phát triển nhà ở với bảng giá thấp hơn”, vị chuyên gia của CBRE nói.

Sẽ có gói tín dụng 120.000 tỷ đồng xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân

Phát triển nhà ở xã hội là vấn được đang được quan tâm nhất hiện nay. Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” diễn ra ngày 17/2 vừa qua, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2022, cả nước có 682 dự án với 301.967 căn hộ, dự án nhà ở xã hội có 150 dự án, 19.967 căn hộ. Phải có những giải pháp thúc đẩy nguồn cung với doanh nghiệp xây dựng phân khúc này, từ đó thúc đẩy nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

Bộ Xây dựng đề xuất với Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỉ đồng (tương đương khoảng 10% nhu cầu vốn của giai đoạn 2022-2030) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn (như gói 30.000 tỉ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013-2016 trước đây).

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, việc có một gói tín dụng riêng cho lĩnh vực này là cần thiết, để tăng cung về nhà ở xã hội, giúp giảm mất cân đối với thị trường bất động sản.

NHNN đã họp với bốn ngân hàng thương mại nhà nước, và các ngân hàng này đã thống nhất dành một gói tín dụng trị giá 120.000 tỉ đồng với lãi suất cho vay dành cho cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

NHNN sẽ giao đơn vị theo dõi, tổ chức, triển khai chương trình này. Trong quá trình triển khai, nếu các ngân hàng tham gia mà bị thiếu hụt về thanh khoản thì NHNN sẵn sàng tái cấp vốn cho để triển khai tiếp.