Làm sao kéo nhà ở về đúng giá trị thực
Thực tế cho thấy, giá bất động sản tại Việt Nam đang trở nên phi lý khi gấp 20 lần so với thu nhập của người dân. Nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu của người dân là nguyên nhân chủ yếu khiến cho giá bất động sản nhà ở liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, vượt xa mức thu nhập của đại bộ phận người dân.
Nhà ở “chạy đua” tăng giá
Từ đầu năm 2022, trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, lượng giao dịch sụt giảm, thì giá các loại hình nhà ở lại ghi nhận tăng chứ không giảm.
Trong báo cáo quý 3/2022, DKRA Group cho biết, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân đã tăng từ 5% - 8% so với quý 2/2022, cá biệt tại một số dự án triển khai tại khu Đông thành phố còn ghi nhận mức tăng lên đến 12% - 16% so với thời điểm đầu năm 2022. Trong đó, phân khúc hạng A và C tiếp tục dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường.
Tính riêng tại TP.HCM, căn hộ hạng A chiếm đến 73,7% tổng nguồn cung. Mức giá bán sơ cấp trung bình đạt 69,5 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, trong quý ghi nhận dự án căn hộ cao cấp có giá bán cao ngất ngưởng 425 triệu đồng/m2.
Báo cáo quý 3/2022 của JLL cũng cho thấy giá nhà leo thang tại TP.HCM. Cụ thể, bất chấp lượng giao dịch giảm, thanh khoản ảm đạm, giá nhà tại thành phố vẫn thiết lập đỉnh mới gần 3.412 USD/m2, tương đương gần 85 triệu đồng, tăng 7,5% so với quý 2/2022 và tăng 27,2% so với cùng kỳ năm 2021.
Tại thị trường thứ cấp, giá căn hộ cũng neo ở mức cao, trung bình đạt 1.883 USD/m2, tương đương gần 47 triệu đồng, tăng nhẹ 1,1% so với quý trước đó.
JLL nhận định, giá bán sơ cấp và thứ cấp đang có xu hướng thu hẹp khoảng cách do tình trạng thiếu hụt nguồn cung mới trong khi nhu cầu mua nhà trong dân vẫn cao. Điều này khiến nhà đầu, người mua nhà ở chuyển hướng sang thị trường thứ cấp, khiến giá nhà thứ cấp “dậy sóng”.
Còn theo Savills Việt Nam, trong quý vừa qua, đến 60% nguồn cung căn hộ tại thị trường TP.HCM có giá bán sơ cấp từ 11 tỷ đồng/căn trở lên, tương đương 124 triệu đồng/m2, điều này chưa từng có tiền lệ. Đối với các dự án đã ra mắt trên thị trường, giá bán giai đoạn tiếp theo cũng ghi nhận tăng thêm 10% so với giai đoạn trước đó.
Quan niệm sở hữu nhà cần thay đổi
Theo ông Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân, nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà ở liên tục thiết lập đỉnh mới là do sự mất cân bằng nghiêm trọng giữa cung và cầu, cụ thể nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu của người dân.
Ngoài ra, ông Cường cho rằng nguyên nhân quan trọng hơn là do quan niệm coi nhà ở là tài sản tích lũy của hầu hết người dân Việt Nam. Theo ông, nếu xem nhà là tài sản tích lũy giống như vàng thì nhu cầu mua tích trữ trong dân lớn kéo giá nhà chỉ có tăng mà không giảm.
Vì thế, để kìm hãm đà tăng của giá nhà, theo ông Cường, bên cạnh đưa ra giải pháp để tăng nguồn cung, mà còn cần phải điều chỉnh chính sách để thay đổi quan niệm này.
“Khi nhà ở không còn là tài sản tích lũy nữa, giá sẽ tự giảm xuống về đúng giá trị thực, tức là mang lại lợi ích của chúng ta bao nhiêu thì trả tiền bấy nhiêu, chứ không phải nghĩ đến chuyện mua để tích lũy cho tương lai”, ông Cường nói.
Ngoài ra, thị trường bất động sản phát triển lành mạnh là yếu tố quan trọng để đưa giá nhà ở trở về giá trị thực.
“Thị trường bất động sản và vấn đề đất đai có quan hệ chặt chẽ, bởi đất đai là yếu tố nền tảng, cơ bản đầu tiên để có bất động sản. Chúng ta muốn có được thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, điều tiết được tất cả quan hệ thị trường thì phải dựa trên nền tảng của Luật đất đai và thị trường đất đai để tránh méo mó thị trường. Bộ Xây dựng cũng gánh một phần trọng trách này”, ông Cường nhận định.
