Doanh nghiệp bất động sản lợi nhuận từ đâu khi giao dịch giảm?
Thị trường BĐS đang trong giai đoạn khá trầm lắng, nguồn vốn khó tiếp cận, lượng giao dịch sụt giảm đáng kể ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà ở người dân và tình hình kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS). Tuy số lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ ít ỏi nhưng các doanh nghiệp BĐS lớn vẫn có mức tăng trưởng lợi nhuận cao.
Chính sách kiểm soát dòng vốn tín dụng chảy vào BĐS từ Ngân hàng Nhà nước đã trở thành rào cản lớn khiến các doanh nghiệp địa ốc khó có cơ hội tiếp cận cũng như huy động nguồn vốn. Không thể thực hiện triển khai dự án mới khiến tình trạng thiếu hụt nguồn cung trên thị trường càng trầm trọng.
Bên cạnh đó, việc vốn tín dụng bị siết chặt còn tác động đến nhu cầu mua nhà và đầu tư vào lĩnh vực BĐS của người dân. Nguồn cung mới không có, nguồn tiền vay vốn mua nhà lại không thể tiếp cận dẫn đến lượng giao dịch tụt dốc không phanh, ảnh hưởng tiêu cực đến đà tăng trưởng, phát triển của thị trường BĐS.
Tỷ lệ hấp thụ và số lượng chốt giao dịch BĐS giảm mạnh đáng kể trong quý III. Lợi nhuận từ doanh thu bán hàng của một số doanh nghiệp có thể xem như gần bằng không. Tuy nhiên, theo báo cáo từ các doanh nghiệp BĐS lớn vẫn ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận cao, thậm chí là cao hơn gấp nhiều lần so với quý trước.
Ngoài doanh thu bán hàng, nguồn thu chủ yếu của các doanh nghiệp BĐS là từ hoạt động chuyển nhượng cổ phần. Chẳng hạn, theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III của Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt ghi nhận doanh thu giảm 99% còn 11 tỷ đồng so với mức 1.268 tỷ đồng trong cùng kỳ năm ngoái. Tuy mức doanh thu giảm mạnh nhưng doanh nghiệp lại thu được lợi nhuận lên đến 718 tỷ đồng nhờ vào hoạt động tài chính, công ty đã chuyển nhượng 46% vốn chủ sở hữu trong Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn KL cho đối tác để thu về 1.249 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, Công ty cổ phần Tập đoàn Danh Khôi ghi nhận doanh thu thuần và lãi ròng trong quý III lần lượt là hơn 36 tỷ đồng và gần 16 tỷ đồng. Ngoài doanh thu từ việc hợp tác đầu tư các dự án thì doanh thu phần lớn đến từ hoạt động chuyển nhượng cổ phần.
Ngoài ra, theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III của Công ty cổ phần Vinhomes ghi nhận doanh thu thuần từ các hoạt động kinh doanh giảm mạnh nhưng lợi nhuận ròng sau thuế tăng 30%. Trong quý III tổng doanh thu thuần hợp nhất ghi nhận đạt 17.805 tỷ đồng chủ yếu từ việc bàn giao 1.300 căn BĐS thấp tầng.
Doanh thu giảm 14% so với cùng kỳ năm ngoái, tuy nhiên nếu tính thêm cả phần doanh thu từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng BĐS vào doanh thu chính thì tổng doanh thu hợp nhất trong quý III đã tăng 35%, lên đến hơn 30.719 tỷ đồng. Hơn hết, việc đầu tư vào công ty con sở hữu một phần dự án BĐS đã đem về cho Vinhomes hơn 8.900 tỷ đồng và cũng là nguồn thu chính góp phần tăng doanh thu của doanh nghiệp.
Có thể thấy, trong bối cảnh vốn tín dụng và vốn trái phiếu bị siết chặt thì doanh thu từ việc bán hàng đã không còn là doanh thu chính mang lại nhuận cho các doanh nghiệp. Dẫn đến lượng hàng tồn kho lớn khiến dòng tiền kinh doanh bị âm.
Trong những tháng đầu năm 2022 thị trường BĐS phát triển nhộn nhịp, nhiều doanh nghiệp đã đặt kỳ vọng vào sự tăng trưởng của thị trường sau sự chững lại vì đại dịch. Tuy nhiên chỉ vài tháng sau đó khi bước vào quý II, III thị trường bất ngờ “ngủ đông” khiến không ít nhà đầu tư cũng như các doanh nghiệp BĐS lao đao.
Nhiều doanh nghiệp đành phải lên kế hoạch dời hoạt động bán hàng giữa bối cảnh thị trường gặp thách thức khi nguồn vốn tín dụng bị siết chặt, điều này đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc mở rộng quỹ đất, các hoạt động bán hàng, kéo dài thời gian triển khai và bàn giao dự án khiếm việc cấp phép xây dựng dự án trở nên khó khăn hơn.
Trong giai đoạn thị trường BĐS vướng phải nhiều rào cản nguồn vốn đã trở thành mối bận tâm lớn đối với nhiều doanh nghiệp bên cạnh những vướng mắc về pháp lý và chênh lệch cung cầu.
