Bản đồ bất động sản 5 năm tới: Đâu là “tọa độ vàng” mới của thị trường?

Ba lực đẩy mở đường cho chu kỳ tăng trưởng mới

Ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch Tập đoàn G6 – nhận định thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “tích lũy lực” trước khi khởi động một chu kỳ tăng trưởng mới, với ba động lực chính:

Thứ nhất, đầu tư công tăng tốc thông qua loạt dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc, sân bay, cảng biển và đường vành đai, tạo sức bật cho các đô thị vệ tinh và khu vực vùng ven.

Thứ hai, yếu tố địa chính trị và dòng vốn FDI tăng tốc, nhất là trong bối cảnh Việt Nam củng cố vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Đây là nền tảng thúc đẩy phát triển bất động sản công nghiệp, nhà ở công nhân và các khu đô thị mới.

Thứ ba, chính sách tiền tệ được duy trì ở mức nới lỏng, lãi suất thấp giúp cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng. Cùng với đó là sự phục hồi mạnh của du lịch và tiêu dùng, cải cách hành chính và tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, góp phần cải thiện nguồn cung và thanh khoản thị trường.

Theo ông Quê, thị trường sắp bước vào ba giai đoạn phát triển rõ rệt: Từ quý IV/2025, thị trường sẽ ấm dần lên khi loạt chính sách hỗ trợ doanh nghiệp phát huy tác dụng. Giai đoạn 2026–2027, thị trường bước vào thời kỳ tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung và giao dịch, nhờ tâm lý nhà đầu tư cải thiện và hạ tầng đồng loạt về đích. Từ 2028 trở đi, thị trường có thể đi vào giai đoạn bão hòa, giao dịch chững lại và giá có thể điều chỉnh nhẹ sau đà tăng nóng.

Tọa độ nào sẽ đón sóng đầu tư?

Trong chu kỳ mới, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng sự phân hóa giữa các địa phương sẽ trở nên rõ nét, nhà đầu tư cần căn cứ vào trục hạ tầng và định hướng phát triển kinh tế để “chọn mặt gửi vàng”.

Miền Bắc: Hà Nội có thể đối mặt với áp lực điều chỉnh giá do mặt bằng giá cao nhưng thanh khoản yếu. Hải Phòng (sáp nhập Hải Dương) nổi lên với hạ tầng hoàn chỉnh và sắp hình thành khu thương mại tự do – một “Thâm Quyến mới” tại Việt Nam. Bắc Ninh - Bắc Giang đang định hình thành “siêu thủ phủ công nghiệp”, hút FDI và lao động, kéo theo nhu cầu nhà ở lớn.

Miền Trung: Đà Nẵng (sáp nhập Quảng Nam) được định hướng trở thành khu kinh tế thương mại tự do kiêm trung tâm dịch vụ - du lịch cấp vùng. Khánh Hòa (sáp nhập Ninh Thuận) đang tăng tốc hạ tầng và đặt mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc Trung ương.

Miền Nam: TP.HCM (sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu) vẫn giữ vai trò trung tâm, trở thành trục tăng trưởng quan trọng nhất cả nước. Phú Quốc được kỳ vọng là “ngôi sao sáng” nhờ tổng vốn đầu tư hạ tầng phục vụ APEC 2027 lên tới 220.000 tỷ đồng, cùng định hướng trở thành đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt.

Ông Phạm Đức Toản – CEO EZ Property – cũng đánh giá cao tiềm năng của Hải Phòng, Quảng Ninh và Đà Nẵng nhờ còn dư địa phát triển công nghiệp – đô thị lớn. Với TP.HCM, ông nhận định đây vẫn là “siêu đô thị”, nhưng biên độ sinh lời ngắn hạn đã không còn hấp dẫn.

Không đầu tư theo phong trào, cần chiến lược dài hạn

Theo ông Toản, trong giai đoạn hiện nay, việc chạy theo “sóng” ngắn hạn hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính tiềm ẩn rủi ro lớn. Mặt bằng giá tại các đô thị lớn đã quá cao, trong khi thanh khoản còn yếu.

Nhà đầu tư được khuyến nghị nên lựa chọn địa phương có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đang phát triển, hạn chế vay nợ quá mức, theo đuổi chiến lược đầu tư trung – dài hạn.

“Thị trường bất động sản đang đi qua khúc cua quan trọng. Chỉ những nhà đầu tư có tầm nhìn, chiến lược rõ ràng và khả năng kiểm soát rủi ro tốt mới có thể đón đầu thành công chu kỳ mới”, ông Toản nhấn mạnh.